Fin de bail
Congé pour vente : modèle, préavis et droit de préemption
Vendre son logement loué libre d'occupant suppose un congé strictement encadré. Délai de six mois, offre de vente au locataire, mentions à peine de nullité et cas particulier du meublé. Un modèle vérifié par un ancien huissier de justice.
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Rédigé par un ancien huissier
À jour de l'article 15 (loi de 1989)
Bail vide et meublé
Cofondateur de Qalimo. En tant qu’ancien huissier, j’ai signifié et contesté des congés pour vente pendant des années. Le piège n’est presque jamais le délai : c’est une mention oubliée ou un prix mal formulé qui fait tomber le congé et reconduit le bail pour trois ans. Je vous montre où se jouent ces nullités.
Sources : article 15 de la loi du 6 juillet 1989
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Modèle gratuit de congé pour vente 2026
Un modèle prêt à compléter, avec le prix, les conditions de vente et les cinq alinéas de l’article 15-II déjà intégrés. Versions logement vide et logement meublé. À jour et vérifié par un ancien huissier.
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Modèle congé pour vente bail habitation vide
Modèle de congé pour contrat de location vide avec offre de vente au profit du locataire.
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Modèle congé pour vente bail habitation meublé
Modèle de congé pour contrat de location meublée.
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Nouvelle offre après baisse de prix (congé pour vente)
Nouvelle offre de vente au locataire après une baisse du prix (congé pour vente bail vide).
Le congé pour vente en bref
Un motif de congé encadré
Le congé pour vente est l'un des trois seuls motifs qui permettent au bailleur de mettre fin au bail à son échéance, avec la reprise et le motif légitime et sérieux.
Six mois de préavis
Le congé doit être notifié au moins six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé.
Une offre de vente au locataire
Pour un logement vide, le congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter au prix indiqué. C'est le droit de préemption.
Qu'est-ce qu'un congé pour vente ?
Le congé pour vente est l'acte par lequel le bailleur informe son locataire qu'il ne renouvelle pas le bail parce qu'il souhaite vendre le logement libre de tout occupant. Il obéit à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui n'autorise que trois motifs de congé délivré par le bailleur : la vente, la reprise pour habiter et le motif légitime et sérieux.
Vendre occupé reste toujours possible, sans aucun congé : le bail se transmet alors à l'acquéreur et le locataire reste en place. Le congé pour vente ne s'impose que si vous voulez céder le bien vide, ce qui élargit le nombre d'acheteurs mais déclenche tout le formalisme protecteur du locataire. C'est ce choix, occupé ou libre, qu'il faut trancher avant d'envoyer quoi que ce soit.
Le congé pour vente sert à céder le bien. Le congé pour reprise sert à récupérer le logement pour l'habiter, soi-même ou un proche. Les deux suivent l'article 15 mais n'ont ni les mêmes mentions ni les mêmes effets : la vente ouvre un droit de préemption, pas la reprise.
Le délai de préavis à respecter
Le congé pour vente doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail pour une location vide, et au moins trois mois avant pour une location meublée. Ce délai est un minimum : un congé envoyé trop tôt reste valable, mais un congé en retard, même d'un jour, ne produit effet qu'à l'échéance suivante et reconduit donc le bail.
Beaucoup de bailleurs comptent leurs six mois à partir du jour où ils postent la lettre. C'est une erreur. Pour un recommandé, le délai court à compter de la réception effective par le locataire, pas de la première présentation ni de l'envoi. Si le locataire retire le pli tardivement, vos six mois se calent sur cette date. Je conseille toujours de doubler d'un envoi suffisamment en avance, ou de passer par un commissaire de justice quand l'échéance est serrée : l'acte fait courir le délai de façon incontestable.
Le droit de préemption du locataire
Pour un logement vide, le congé ne se contente pas d'annoncer la vente : il vaut offre de vente au locataire, qui devient prioritaire pour acheter aux conditions indiquées. C'est le droit de préemption, la conséquence la plus lourde du congé pour vente.
Article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Texte complet sur Légifrance.
Concrètement, cet article impose une mécanique précise que le bailleur ne maîtrise plus une fois le congé parti :
- Le congé indique un prix ferme et les conditions de la vente. Ce prix doit être net de toute commission d'agence, sinon l'offre est viciée.
- Le locataire dispose de deux mois pour accepter. Son silence pendant ce délai vaut refus.
- S'il accepte, il a deux mois pour signer l'acte, portés à quatre mois s'il recourt à un prêt.
- Le bailleur ne peut plus se rétracter : l'offre l'engage pendant toute la durée de validité.
Vous notifiez un congé à 245 000 €. Le locataire refuse. Quelques mois plus tard, faute d'acheteur, vous concluez avec un tiers à 228 000 €. Ce prix plus bas rouvre un droit de préemption : vous devez d'abord le proposer au locataire, qui dispose alors d'un nouveau délai d'un mois pour se porter acquéreur aux conditions plus avantageuses. Vendre au tiers sans cette notification expose à l'annulation de la vente.
C'est exactement le cas. Un prix gonflé « pour la forme » en espérant que le locataire renonce se retourne contre vous : s'il accepte, vous êtes tenu de vendre à ce prix. Un prix trop bas vous prive de marge sans possibilité de revenir dessus. Fixez dès le congé le prix réel auquel vous accepteriez de céder, agence exclue.
Vente d'un logement meublé : pas d'offre au prix
C'est le point que la plupart des modèles en ligne ignorent, et il change tout. Le droit de préemption n'existe que pour les logements vides. Pour une location meublée, le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente : il n'y a pas de prix à proposer, pas de priorité d'achat imposée.
La raison est technique mais nette : le droit de préemption figure à l'article 15 de la loi de 1989, et le régime du meublé (article 25-3) ne renvoie pas à cet article. L'article 25-8 se contente d'imposer au bailleur qui ne renouvelle pas un préavis de trois mois et un motif : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Le locataire d'un meublé peut toujours se porter acquéreur, mais comme n'importe quel acheteur, sans priorité.
| Logement vide | Logement meublé | |
|---|---|---|
| Préavis | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Vaut offre de vente ? | Oui | Non |
| Prix à indiquer | Obligatoire | Sans objet |
| 5 alinéas de l'art. 15-II | À reproduire | Non requis |
| Texte applicable | Article 15 | Article 25-8 |
J'ai vu des congés de meublé recopiés sur un modèle de logement vide, avec un prix et les alinéas de l'article 15. C'est inutile et cela crée de la confusion : vous vous engagez sur une offre que la loi ne vous imposait pas. Pour un meublé, un congé sobre suffit : le motif (la vente), le préavis de trois mois et la date de fin de bail.
Les mentions obligatoires du congé
Pour un logement vide, l'article 15 exige un formalisme strict, sanctionné par la nullité. Le congé pour vente doit contenir chacun de ces éléments :
- Le motif : la décision de vendre le logement.
- Le prix et les conditions de la vente projetée, net de commission.
- La description du logement et de ses annexes vendues (cave, parking).
- La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15, qui rappellent au locataire son droit de préemption.
- La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, jointe au congé.
Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail, et il se notifie par l'un des trois modes admis : lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou acte de commissaire de justice.
La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 n'est pas une formalité décorative : leur absence rend le congé nul et non avenu. C'est l'erreur la plus fréquente sur les congés rédigés à la main. Le modèle ci-dessous les intègre déjà.
Locataire protégé, bien récent, congé frauduleux
Trois situations bloquent ou retardent un congé pour vente, et elles échappent souvent aux bailleurs.
Le locataire protégé. Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond des logements sociaux conventionnés, sauf à lui proposer un relogement adapté proche. La protection s'étend au locataire qui héberge une telle personne à sa charge. Elle tombe si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou sous le même plafond de ressources. La Cour de cassation a précisé le 24 octobre 2024 que les ressources à retenir sont celles des douze mois précédant le congé, et non le dernier avis d'imposition.
Le bien acquis récemment occupé. Si vous avez acheté un logement déjà loué et que le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vente ne peut prendre effet qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. Un congé délivré trop tôt voit simplement sa prise d'effet reportée.
Le congé frauduleux. Un congé pour vente qui masque une autre intention (relouer plus cher, écarter un locataire gênant) expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation.
Un congé délivré à un locataire protégé sans offre de relogement est nul de plein droit, sans même examiner le fond. C'est le genre de nullité qu'on découvre trop tard, après six mois perdus. Avant de rédiger, posez-vous la double question de l'âge (plus de 65 ans) et des ressources : si les deux sont réunis, parlez-en à un professionnel avant d'envoyer.
Qalimo suit vos échéances de bail, calcule vos délais de préavis et centralise vos courriers de congé, avec l'accompagnement d'un ancien huissier de justice. Vos loyers, vos baux et vos documents au même endroit.
Tout sur le congé pour vente
Les questions que les bailleurs se posent avant d'envoyer leur congé pour vente.
Quel est le délai de préavis d'un congé pour vente ?
Le congé pour vente doit être notifié au moins six mois avant le terme du bail pour un logement vide, et au moins trois mois avant pour un logement meublé. Ce délai court à compter de la réception effective du courrier par le locataire, pas de son envoi. Un congé tardif ne produit effet qu'à l'échéance suivante et reconduit le bail.
Le congé pour vente vaut-il offre de vente ?
Oui pour un logement vide : le congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui devient prioritaire pour acheter au prix indiqué. C'est le droit de préemption. Pour un logement meublé, en revanche, le congé ne vaut pas offre de vente et n'a pas à mentionner de prix.
Le locataire d'un meublé a-t-il un droit de préemption ?
Non. Le droit de préemption est prévu par l'article 15 de la loi de 1989, et le régime du meublé (article 25-3) ne renvoie pas à cet article. Le locataire d'un meublé peut se porter acquéreur, mais sans priorité et sans offre au prix imposée au bailleur.
Combien de temps le locataire a-t-il pour répondre à l'offre ?
Le locataire dispose de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre de vente. Son silence vaut refus. S'il accepte, il a deux mois pour signer l'acte, délai porté à quatre mois s'il finance l'achat par un prêt.
Quelles mentions rendent le congé nul si elles manquent ?
Pour un logement vide, l'absence du prix, des conditions de vente ou de la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 entraîne la nullité du congé. La notice d'information doit également être jointe et le congé adressé à chaque cotitulaire du bail.
Peut-on vendre un logement déjà loué sans donner congé ?
Oui. Vendre occupé est toujours possible et ne suppose aucun congé : le bail se transmet à l'acquéreur et le locataire reste en place. Le congé pour vente n'est nécessaire que pour céder le bien libre de tout occupant.
Que se passe-t-il si j'ai acheté le bien récemment ?
Si vous avez acquis un logement déjà loué et que le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vente ne peut prendre effet qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. Le congé reste valable mais sa prise d'effet est reportée.
Quels risques en cas de congé frauduleux ?
Un congé pour vente délivré frauduleusement, pour masquer une autre intention, est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le montant est proportionné à la gravité et le locataire peut se constituer partie civile pour obtenir réparation.