Impayés de loyer
Mise en demeure pour loyer impayé : modèle et procédure
La lettre qui met votre locataire en demeure de payer, ce qu'elle change vraiment et l'étape à enclencher si elle reste sans réponse. Un modèle rédigé et vérifié par un ancien huissier de justice.
4,9/5 sur Trustpilot & Google · créé par un huissier de justice
Rédigé par un ancien huissier
À jour de la loi du 27 juillet 2023
Word
Cofondateur de Qalimo. J’ai signifié des commandements de payer pendant des années et suivi plus de 1 000 litiges locatifs. Une mise en demeure, ce n’est pas un bout de papier : c’est la première pièce d’un dossier qui doit tenir devant un juge. Je vous montre comment la faire compter.
Sources : article 1344-1 du code civil · article 24 de la loi du 6 juillet 1989
modèle gratuit
Modèle de mise en demeure pour loyer impayé 2026
Un modèle prêt à compléter, avec le décompte des sommes dues, le délai de régularisation et les mentions qui sécurisent le courrier. Vérifié par un ancien huissier.
à jour 2026
Modèle courrier de rappel pour loyers impayés
Envoyez un premier rappel par courrier au locataire.
à jour 2026
Mise en demeure loyers impayés (avant poursuites)
Mise en demeure à envoyer en courrier recommandée avec avis de réception.
Une mise en demeure pour loyer impayé est une lettre par laquelle le bailleur somme officiellement son locataire de régler les loyers et charges en retard, dans un délai précis. Elle se situe entre la simple relance et la procédure judiciaire. Bien rédigée, elle fait courir les intérêts de retard, prouve votre bonne foi et pose la première brique du dossier. Mal comprise, elle fait perdre des semaines. Beaucoup de bailleurs croient qu'elle déclenche l'expulsion. Ce n'est pas le cas, et cette confusion coûte cher. Si vous préférez sécuriser en amont, l'assurance loyers impayés et le suivi automatique des encaissements évitent souvent d'en arriver là.
La mise en demeure pour loyer impayé, ce qu'il faut retenir
Son rôle est d'acter le retard et de sommer le locataire de payer. Quatre principes à garder en tête avant d'envoyer votre courrier.
Une étape amiable et formelle
Vous l'envoyez vous-même en recommandé avec accusé de réception. Aucun huissier requis à ce stade : c'est un acte du bailleur, pas de la justice.
Elle fait courir les intérêts
Dès sa réception, la dette produit des intérêts moratoires au taux légal (article 1344-1 du code civil), sans que vous ayez à justifier d'un préjudice.
Ce n'est pas un commandement
Elle ne déclenche ni le délai de 6 semaines ni la clause résolutoire. Seul un commandement de payer délivré par commissaire de justice le fait.
Une preuve pour le juge
Datée et reçue, elle établit que vous avez laissé une dernière chance au locataire. C'est une pièce que le tribunal attend dans un dossier d'impayés.
Relance, mise en demeure et commandement de payer
Ces trois démarches sont régulièrement confondues. Elles n'ont ni le même auteur, ni le même effet, ni la même place dans la procédure. En envoyer une pour une autre fait perdre du temps.
| Démarche | Qui l'envoie | Effet juridique | Déclenche l'expulsion ? |
|---|---|---|---|
| Relance amiable Courrier ou email simple |
Le bailleur | Aucun effet juridique. Rappelle le retard et invite à régulariser. | Non |
| Mise en demeure Recommandé avec A.R. |
Le bailleur | Fait courir les intérêts de retard, constitue une preuve. Reste amiable (article 1344 du code civil). | Non |
| Commandement de payer Acte signifié |
Le commissaire de justice | Vise la clause résolutoire, ouvre un délai de 6 semaines (article 24 de la loi de 1989). | Amorce |
Notre conseil d'expert
C'est la confusion que je vois le plus souvent. Un bailleur m'appelle « j'ai envoyé ma mise en demeure il y a six semaines, je peux expulser ». Non. Votre lettre n'ouvre aucun délai légal d'expulsion. Le compteur des 6 semaines ne démarre qu'avec le commandement délivré par un commissaire de justice. Envoyez la mise en demeure vite, mais ne comptez pas dessus pour gagner du temps sur la suite judiciaire.
Ce que doit contenir la lettre de mise en demeure
Le formalisme est libre, mais une mise en demeure qui tient la route, c'est-à-dire opposable devant un juge, réunit l'ensemble de ces éléments.
- L'identité complète du bailleur et du ou des locataires
- L'adresse du logement et la référence du bail (date de signature)
- Le décompte détaillé de la dette, mois par mois, loyer et charges distingués
- Un total arrêté à une date précise (par exemple au 15 mai 2026)
- Le délai de régularisation laissé au locataire (8 à 15 jours en pratique)
- La mention « mise en demeure » et le rappel de l'article 1344 du code civil
- Les suites annoncées à défaut de paiement (commandement, saisine du juge)
- La date et la signature du bailleur, envoi en recommandé avec A.R.
Le socle juridique tient en une phrase. L'article 1344 du code civil définit la mise en demeure comme une sommation ou un acte portant interpellation suffisante. Une lettre recommandée qui chiffre la créance et fixe un délai remplit cette condition.
Article 1344 du code civil. Voir aussi l'article 1344-1 sur Légifrance, qui attache à cette lettre le point de départ des intérêts de retard.
Votre locataire doit 1 600 € (deux mois de loyer et charges à 800 €). En mai, il verse 800 € sans préciser à quoi ce paiement se rapporte. Sauf indication contraire de sa part, ce versement s'impute sur la dette la plus ancienne : il solde le premier mois et reste redevable de 800 € pour le second. Indiquez cette imputation noir sur blanc dans votre courrier, cela évite un débat inutile plus tard.
Quand envoyer la mise en demeure au locataire ?
La règle est simple : d'abord une relance, puis la mise en demeure si le silence persiste. Le tout, sans laisser la dette gonfler.
Un loyer est exigible à la date prévue au bail, en général le 1er ou le 5 du mois. Un retard ponctuel de quelques jours n'est pas un impayé. En revanche, un mois complet sans paiement ni explication est un signal clair. Envoyez d'abord une relance écrite. Sans réponse sous une dizaine de jours, passez à la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. La lettre recommandée électronique qualifiée a la même valeur probante et va plus vite.
Dans le courrier, accordez un délai raisonnable, souvent 8 à 15 jours. Trop court, il paraît de mauvaise foi devant un juge. Trop long, il laisse la dette s'alourdir. Le bon réflexe est de ne pas attendre : les dossiers qui tournent mal sont presque toujours ceux où le bailleur a patienté trois mois « par confiance ».
Un retard isolé
Le loyer arrive avec quelques jours de décalage puis se régularise. Une relance amiable suffit, inutile de dégainer la mise en demeure.
Un impayé installé
Le loyer ne vient plus, le locataire promet sans tenir. La mise en demeure devient l'étape formelle qui acte le retard et ouvre la suite.
Une dette ancienne
Vous pouvez réclamer les loyers impayés jusqu'à 3 ans après leur échéance (article 7-1 de la loi de 1989). Au-delà, l'action est prescrite.
Activer la caution, la GLI ou Visale sans attendre
La mise en demeure ne se joue pas seule. Vos garanties ont des délais de déclaration stricts, et un manquement peut vous priver d'indemnisation.
La caution solidaire
Avec un acte de caution solidaire, vous pouvez réclamer le paiement au garant dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le locataire. En caution simple, il faut épuiser les recours contre le locataire avant.
L'assurance loyers impayés
Une assurance loyers impayés (GLI) couvre les loyers et souvent les frais de procédure. Attention : chaque contrat impose un délai de déclaration de sinistre, parfois dès le premier mois. Déclarez tôt.
La garantie Visale
Gratuite et proposée par Action Logement, la garantie Visale se déclenche vite mais exige un signalement dans un délai court. Vérifiez les conditions 2026 avant de compter dessus.
Si le locataire perçoit l'APL, signalez à la CAF
Quand votre locataire touche une aide au logement (APL, ALF ou ALS), la loi vous impose de signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA, de préférence en recommandé. Vous avez 2 mois à compter du moment où l'impayé est constitué. Passer ce délai peut vous faire perdre le versement direct de l'aide et vous exposer à une sanction. Ce signalement n'est pas contre le locataire : il permet de mettre en place un plan d'apurement qui protège aussi votre créance. Détails sur service-public.fr.
Que faire si la mise en demeure reste sans effet ?
Le locataire n'a pas payé et ne répond pas. Il faut alors passer à l'acte qui a une vraie portée judiciaire : le commandement de payer.
Vous mandatez un commissaire de justice (l'ancien huissier) pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Vous ne pouvez pas le faire vous-même. Cet acte fait courir un délai de 6 semaines : c'est le temps laissé au locataire pour tout régler. Ce délai a été ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, qui a aussi rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d'habitation.
Extrait de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Sans paiement au terme des 6 semaines, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit. Reste à le faire constater. Vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation, la condamnation au paiement et l'autorisation d'expulsion. Le juge peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans (article 1343-5 du code civil). Et aucune expulsion physique n'a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Comptez les frais de commissaire de justice (souvent 100 à 200 €), récupérables auprès du locataire si le jugement vous est favorable.
Notre conseil d'expert
Attention au délai selon l'âge de votre bail. Les 6 semaines s'appliquent aux baux signés ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail plus ancien qui court encore, plusieurs tribunaux retiennent l'ancien délai de deux mois, au nom de la non-rétroactivité de la loi. Faites vérifier ce point par votre commissaire de justice avant d'agir : un commandement fondé sur le mauvais délai peut être contesté.
Qalimo rapproche automatiquement chaque loyer de votre compte bancaire et vous alerte dès le premier retard. Relances, mise en demeure et suivi du dossier au même endroit, accompagné par un ancien huissier de justice.
Tout sur la mise en demeure pour loyer impayé
Les questions que les bailleurs se posent le plus souvent avant d'envoyer leur courrier.
La mise en demeure est-elle obligatoire avant d'agir en justice ?
Aucun texte n'impose formellement une mise en demeure préalable pour tout impayé de loyer. En pratique, elle reste vivement conseillée. Elle prouve votre bonne foi, chiffre la dette et fait courir les intérêts de retard. Un juge apprécie toujours de voir que le bailleur a laissé une dernière chance au locataire avant d'engager une procédure. C'est aussi la pièce que réclame souvent une assurance loyers impayés pour ouvrir un dossier.
Peut-on envoyer soi-même la mise en demeure ou faut-il un huissier ?
Vous pouvez parfaitement rédiger et envoyer la mise en demeure vous-même, en lettre recommandée avec accusé de réception. Aucun professionnel n'est requis à ce stade. Le recours à un commissaire de justice ou à un avocat n'intervient qu'ensuite, pour délivrer le commandement de payer, qui est un acte officiel que le bailleur ne peut pas signifier lui-même.
Quel délai laisser au locataire dans la mise en demeure ?
La loi ne fixe pas de durée pour la mise en demeure, contrairement au commandement de payer. En pratique, un délai de 8 à 15 jours est raisonnable. Un délai trop court peut être perçu comme déloyal par un juge, un délai trop long laisse la dette s'alourdir. Indiquez une date butoir claire dans le courrier, par exemple « sous huit jours à réception de la présente ».
Quelle différence entre une mise en demeure et un commandement de payer ?
La mise en demeure est une lettre que le bailleur envoie lui-même. Elle reste amiable et n'ouvre aucun délai d'expulsion. Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire et ouvre un délai de 6 semaines pour régler la dette. C'est lui, et non la mise en demeure, qui enclenche le mécanisme pouvant conduire à la résiliation du bail.
La mise en demeure fait-elle courir des intérêts de retard ?
Oui. Selon l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire au taux légal, sans que vous ayez à justifier d'un préjudice. Les intérêts courent à compter de la réception du courrier par le locataire, d'où l'intérêt de l'envoyer en recommandé pour dater cette réception.
Que faire si le locataire perçoit l'APL ?
Si votre locataire touche une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois à compter du moment où l'impayé est constitué. Ce signalement, à faire de préférence en recommandé, permet la mise en place d'un plan d'apurement et le maintien de l'aide. Ne pas le faire peut vous coûter le versement direct de l'aide et vous exposer à une sanction.
Combien de temps pour réclamer des loyers impayés ?
Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer des loyers impayés, à compter de la date à laquelle chaque loyer était exigible (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, l'action est prescrite. C'est une raison de plus pour agir vite : plus vous laissez traîner, plus une partie de la dette risque de vous échapper.
Que se passe-t-il si la mise en demeure reste sans réponse ?
Si le locataire ne paie ni ne réagit, vous passez à l'étape suivante : mandater un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régulariser. Sans paiement, vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'autorisation d'expulsion.