Sous-location illicite : 3 recours efficaces

Le 15 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une SCI à 585 000 € pour avoir transformé onze logements en meublés de tourisme, assortis d'une astreinte de 1 000 € par jour et par logement. Onze mille euros par jour. La décision visait un propriétaire, mais le même raisonnement s'applique au locataire qui sous-loue sans autorisation, et l'addition monte tout aussi vite. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai signifié un certain nombre d'assignations dans ce contentieux : ce qui frappe, c'est l'écart entre le sentiment d'impunité des sous-loueurs et la sévérité réelle des juges.

La sous-location n'est pas interdite. Elle est encadrée, et l'encadrement est si strict que la plupart des sous-locations en cours sont illicites sans que personne ne s'en doute.

Ce que l'article 8 de la loi de 1989 autorise vraiment

Le texte pose trois conditions cumulatives, et c'est la troisième qui piège presque tout le monde.

Premièrement, l'accord doit être écrit. Un accord verbal, un message vocal, un silence prolongé après information ne valent rien. Deuxièmement, il doit porter sur le prix. Une autorisation de principe qui ne mentionne pas le montant du sous-loyer est incomplète, et un locataire prudent ne devrait jamais s'en contenter. Troisièmement, le sous-loyer est plafonné au prorata de la surface : si vous louez 60 m² pour 900 €, soit 15 €/m², une chambre de 12 m² ne peut être sous-louée plus de 180 €.

Ce plafond est l'anti-Airbnb par excellence. Il rend la sous-location touristique économiquement absurde, puisque tout l'intérêt du modèle repose sur un tarif à la nuitée sans commune mesure avec le loyer au mètre carré. Un locataire qui sous-loue à 90 € la nuit un studio loué 600 € au mois est hors des clous, même s'il a une autorisation écrite de principe.

Dernier point souvent négligé : en cas de cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Il n'a aucun droit au maintien dans les lieux. C'est protecteur pour vous, et rarement compris de celui qui emménage.

Sous-location et logement social : l'interdiction est totale

Le régime bascule complètement. L'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation interdit purement et simplement de louer en meublé ou de sous-louer un logement financé par des crédits aidés, sous peine d'une amende de 9 000 €, à laquelle s'ajoute la résiliation du bail.

Trois exceptions, toutes de sous-location partielle, existent. Le locataire peut, après information de l'organisme bailleur, sous-louer une partie de son logement à une personne de plus de soixante ans ou à une personne adulte en situation de handicap, le sous-loyer étant calculé au prorata de la surface habitable. Il peut également conclure un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire avec une personne de moins de trente ans. L'hébergement de personnes en situation de vulnérabilité, via des dispositifs d'intermédiation locative, obéit à un régime propre.

Le même raisonnement vaut pour le parc privé conventionné avec l'Anah : la convention interdit la sous-location, et la sanction est la résiliation.

Meublé, bail mobilité, colocation : où s'applique le régime

Beaucoup de bailleurs croient que le meublé échappe à l'article 8. C'est faux. L'article 25-3 de la loi de 1989 énumère les dispositions applicables aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire, et l'article 8 y figure. Le régime est identique : accord écrit, accord sur le prix, plafond au mètre carré.

Le bail mobilité mérite une mise au point, parce qu'une contre-vérité circule largement. On lit régulièrement que la sous-location y serait « strictement interdite ». Le texte dit le contraire : l'article 25-12, issu de la loi ELAN, vise expressément l'article 8 parmi les dispositions applicables au bail mobilité. La sous-location y est donc possible aux conditions du droit commun. À mon sens, la confusion vient de la brièveté du bail, un à dix mois non renouvelable, qui rend l'opération peu praticable, mais peu praticable n'est pas interdit.

En colocation, la question se pose différemment : un colocataire qui installe un tiers dans sa chambre contre paiement fait de la sous-location, quel que soit l'arrangement passé avec les autres colocataires. L'accord du bailleur reste requis.

Sous-location Airbnb : la jurisprudence qui vous rend tous les sous-loyers

C'est l'arrêt qu'il faut connaître, et il est d'une brutalité remarquable pour le locataire.

Le 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (n° 18-20.727, publié au bulletin). Le visa n'est pas celui de la responsabilité contractuelle mais celui des articles 546 et 547 du code civil, qui régissent l'accession et les fruits civils.

La conséquence est décisive. Le bailleur n'a ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité à démontrer. Il réclame les sous-loyers parce qu'ils lui appartiennent, comme les fruits d'un arbre appartiennent au propriétaire du sol. Le locataire ne peut pas davantage déduire ses charges, ses frais de ménage ou la commission de la plateforme.

La solution a été confirmée et étendue. Le 22 juin 2022 (3e civ., n° 21-18.612), la Cour l'a appliquée à la sous-location Airbnb d'un logement conventionné, en cassant l'arrêt d'appel qui avait refusé la résiliation : résiliation du bail et restitution intégrale des fruits civils, sans déduction.

Depuis janvier 2026, la plateforme aussi peut payer

Le 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a refusé à Airbnb Ireland le statut d'hébergeur au sens de la loi pour la confiance dans l'économie numérique (n° 23-22.723 et n° 24-13.163). Motif : la plateforme joue un rôle actif, impose ses règles aux utilisateurs, contrôle les annonces et hiérarchise l'offre par des dispositifs du type « superhost ».

Privée de l'exonération de responsabilité réservée aux hébergeurs passifs, la plateforme peut voir sa responsabilité civile engagée en cas de sous-location illicite et être condamnée à restituer revenus et commissions, le cas échéant in solidum avec le locataire. Pour un bailleur confronté à un locataire insolvable ou parti à l'étranger, c'est un débiteur supplémentaire, et il est solvable.

Cette décision est récente et sa portée exacte se dessinera avec les juridictions du fond. Je la signale parce qu'elle change la stratégie contentieuse, pas parce qu'elle garantit un résultat.

Résilier le bail pour sous-location illicite : ce qui marche

La voie de la clause résolutoire est fermée, et c'est l'erreur que je vois le plus. L'article 24 de la loi de 1989 réserve la résiliation de plein droit au défaut de paiement du loyer ou des charges, au non-versement du dépôt de garantie et, sous un régime procédural distinct, au défaut d'assurance. La sous-location n'y figure pas. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui refond les contrats types applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, reprend cette liste limitative sans y ajouter la sous-location.

La voie utile est la résiliation judiciaire pour manquement grave à l'article 7 de la loi de 1989 et à l'article 1728 du code civil. Le juge apprécie souverainement la gravité, et il la retient sans difficulté quand la sous-location est lucrative et répétée. La cour d'appel de Paris a ainsi jugé, le 17 mai 2018 (RG n° 16/25058), que le manquement présentait « une gravité telle qu'il justifie la résiliation ».

Je dois signaler une zone d'incertitude plutôt que de la masquer : je n'ai pas identifié d'arrêt de la Cour de cassation tranchant expressément la validité d'une clause résolutoire visant la sous-location dans un bail soumis à la loi de 1989. Le débat existe en doctrine. En pratique, ne comptez pas dessus et bâtissez votre demande sur la résiliation judiciaire.

Trois demandes se cumulent dans la même assignation : la résiliation du bail avec expulsion, la restitution des sous-loyers sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, et des dommages et intérêts pour le préjudice distinct (dégradations, troubles de voisinage, perte d'assurance). Le sous-locataire, lui, sera expulsé comme occupant sans droit ni titre, mais uniquement après que le bail principal aura été résilié.

Hébergement gratuit et sous-location : la frontière

Un locataire qui héberge sa sœur, son compagnon ou un ami ne fait pas de sous-location. Le critère est la contrepartie : dès qu'une somme d'argent, un service rendu ou un avantage en nature vient rémunérer la mise à disposition, on bascule dans le champ de l'article 8. La frontière exacte est traitée dans notre article sur le droit d'héberger quelqu'un gratuitement.

Sur le principe même du droit d'héberger, la position de la Cour de cassation est établie depuis trente ans et elle est d'une fermeté totale. Dans l'arrêt Mel Yedei du 6 mars 1996 (3e civ., n° 93-11.113, publié au bulletin), la Cour a jugé que « les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches », au visa de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. La solution a été confirmée le 22 mars 2006 (3e civ., n° 04-19.349) à propos d'une clause d'habitation personnelle opposée à la fille majeure d'une colocataire.

Une clause « occupation strictement personnelle » ne prohibe donc valablement que la cession de bail et la sous-location. Elle ne vous permet pas d'interdire l'installation d'un proche. Les limites tiennent ailleurs : hébergement de tiers non proches sur une longue durée, sur-occupation manifeste, ou abandon du logement par le locataire au profit de l'occupant, situation dans laquelle il ne s'agit plus d'un hébergement mais d'une mise à disposition qui s'analyse autrement.

Ce que la loi Le Meur a changé, et ce qu'elle n'a pas changé

Une précision d'abord, parce que le contresens est répandu. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, s'intitule exactement « loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». Elle n'a pas créé l'obligation d'accord écrit du bailleur : celle-ci résulte de l'article 8 de la loi de 1989, avant comme après. Ce qu'elle a fait, c'est durcir l'environnement réglementaire autour de la location touristique.

Les jalons à retenir pour un bailleur en 2026 :

• Depuis le 21 novembre 2024, une copropriété peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, et le copropriétaire loueur doit informer le syndic.
• Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser le plafond de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par année civile, par délibération motivée.
• Les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026 ont posé le cadre de l'enregistrement national et créé le traitement de données centralisé alimenté par les plateformes.
• Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement est obligatoire sur l'ensemble du territoire via un téléservice national unique, dont l'ouverture effective est attendue au dernier trimestre 2026. Les procédures communales s'appliquent pendant la transition.
• À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront afficher un DPE classé A à D, hors résidence principale du loueur.

Côté sanctions, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit des amendes civiles prononcées par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune, dont le produit lui est versé : jusqu'à 5 000 € pour un défaut d'enregistrement, 10 000 € pour le dépassement du plafond de nuitées ou l'absence de transmission du décompte, 25 000 € pour la location d'un local non affecté à l'habitation. Le changement d'usage sans autorisation expose, lui, à 100 000 € par local sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.

Comment autoriser une sous-location sans vous exposer

Refuser est votre droit le plus strict, et vous n'avez aucun motif à donner. Mais un refus systématique n'est pas toujours dans votre intérêt : un locataire fiable qui part six mois en mission et vous propose un sous-locataire solvable vaut mieux qu'un congé et une relocation.

Si vous acceptez, écrivez une autorisation qui vous protège. Elle doit être nominative, limitée dans le temps, mentionner le montant du sous-loyer et rappeler qu'il ne peut excéder le prix au mètre carré du bail principal. Elle doit préciser que le locataire principal reste seul responsable envers vous, du paiement du loyer comme des dégradations. Elle doit enfin interdire toute mise en ligne sur une plateforme de location de courte durée, et exiger la copie du contrat de sous-location.

Une autorisation vague est pire qu'un refus : elle vous prive de l'action en restitution des sous-loyers, qui suppose précisément l'absence d'autorisation. Nos modèles gratuits de documents de location couvrent ce type de courrier, et le générateur de contrat de location permet d'y adosser une clause de sous-location correctement rédigée.

Un dernier mot sur la détection. Une annonce en ligne, des allées et venues signalées par les voisins, une consommation d'eau anormale, un nom inconnu sur la boîte aux lettres : ce sont les indices classiques. Ne vous précipitez pas pour changer la serrure ni pour couper quoi que ce soit, vous basculeriez du côté de la voie de fait. Faites constater, mettez en demeure, puis assignez. La procédure est longue, elle est aussi celle qui vous rapporte l'intégralité des sous-loyers.