Peinture au départ : les 3 règles officielles

La scène est toujours la même. État des lieux de sortie, murs corrects mais fatigués, le bailleur annonce qu'il retient huit cents euros de remise en peinture. Le locataire signe sans discuter. Trois mois plus tard, il découvre qu'il n'aurait jamais dû payer, et la conciliation commence. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai vu ce dossier des dizaines de fois, et le bailleur le perd presque toujours, pour une raison simple : il a calculé à neuf ce qu'il fallait calculer à l'usure.

La bonne nouvelle est qu'une retenue bien construite tient parfaitement. Elle repose sur trois règles, et sur un arrêt de juin 2024 que je n'ai vu cité nulle part ailleurs.

Non, votre locataire n'a pas à repeindre avant de partir

Le standard légal n'est pas l'état neuf, c'est l'état des lieux.

Un logement rendu avec des peintures de six ans normalement usées est conforme à l'article 1730. Il n'existe aucune obligation de remise en peinture, et l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 le confirme en excluant expressément de la charge du locataire ce qui est occasionné par la vétusté. Le calcul de l'abattement se prépare en amont, avec une grille de vétusté annexée au bail.

Reste la question de la clause. Beaucoup de baux comportent un engagement de remise en peinture à la sortie, et je dois être précis sur ce qu'elle vaut, parce que la réponse courante est juridiquement approximative.

Une clause forfaitaire chiffrée d'avance, du type « le locataire versera 600 € de remise en peinture à son départ », tombe directement sous l'article 4 f) de la loi de 1989, qui répute non écrite la clause « par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ». Elle est privée d'effet.

Une clause de remise en peinture en nature, du type « le locataire fera repeindre l'ensemble du logement avant restitution », ne figure pas littéralement dans la liste de l'article 4. Son inefficacité tient à autre chose : elle met à la charge du locataire des travaux qui excèdent la liste des réparations locatives fixée par le décret de 1987, à laquelle l'article 7 d) renvoie, et qui exclut ce qui relève de la vétusté. Je précise que je n'ai trouvé aucun arrêt de la Cour de cassation jugeant expressément qu'une telle clause est nulle. Les sites qui l'affirment ne citent aucune référence. Le raisonnement par les textes suffit, il n'y a pas besoin d'inventer une jurisprudence.

Peinture : des raccords, pas une réfection

La rubrique applicable est la troisième de l'annexe, consacrée aux parties intérieures.

Le cadre d'ensemble de cette répartition est posé dans notre guide des réparations locatives. L'adjectif « menus » est le verrou de toute la matière. Le locataire doit des raccords, pas une réfection. La remise à neuf d'une pièce ou du logement n'entre dans aucune rubrique de l'annexe, et la liste de ce décret est précisément celle à laquelle l'article 7 d) renvoie.

La preuve de l'usage anormal de la peinture vous incombe

C'est l'arrêt qu'il faut connaître avant de rédiger une retenue. Le 21 décembre 2017, la troisième chambre civile a cassé un jugement au motif que le tribunal « n'a pas caractérisé que le jaunissement des peintures était imputable à un usage anormal par le locataire de la chose louée » (n° 16-26.565). Les peintures étaient neuves à l'entrée et jaunies à la sortie, et le bailleur a malgré tout perdu.

Le critère est donc l'usage anormal, et la charge de sa démonstration pèse sur vous. Le simple écart entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ne suffit pas : c'est exactement ce que le temps produit dans n'importe quel logement. L'arrêt est inédit, ce qui limite sa portée de principe, mais la solution est constante en pratique.

Concrètement, une peinture défraîchie n'est pas une peinture dégradée. La différence se documente : photographies datées, mention circonstanciée dans l'état des lieux de sortie, description du phénomène et non de son résultat. Écrire « peinture à refaire » ne caractérise rien. Écrire « dépôt gras jaune orangé sur les quatre murs du séjour, contraste net entre les zones masquées par le mobilier et les zones exposées, odeur persistante » caractérise un usage anormal.

Le préjudice ne se présume jamais

La faute du locataire est présumée par l'article 1732 du code civil. Son préjudice à vous ne l'est pas, et c'est là que la plupart des retenues s'effondrent.

La Cour de cassation l'a posé le 3 décembre 2003 dans un arrêt publié au bulletin : des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle (3e civ., n° 02-18.033). C'était un revirement, et il n'a jamais été démenti depuis.

Deux arrêts vous sont en revanche favorables et méritent d'être connus. Le 25 janvier 2006, la Cour a jugé que l'indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations (3e civ., n° 04-20.726). Le 2 octobre 2007, elle a censuré une cour d'appel qui avait subordonné l'indemnisation à la réalisation effective des travaux (3e civ., n° 06-18.142). Vous n'avez donc pas à faire refaire les peintures pour être indemnisé, et un devis suffit à chiffrer votre demande.

La synthèse est venue le 27 juin 2024, dans un arrêt publié au bulletin qui n'apparaît dans aucun des contenus concurrents que j'ai consultés (3e civ., n° 22-24.502). La Cour y confirme que le préjudice réparable peut comprendre le coût de la remise en état sans que la dépense ait été engagée, mais ajoute que le juge doit évaluer ce préjudice en tenant compte des circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Elle censure une cour d'appel qui avait condamné le locataire au seul motif de l'inexécution des réparations. Une précision d'honnêteté : cet arrêt a été rendu en matière de bail commercial. Il statue sur l'article 1732 du code civil, qui relève du droit commun du louage et s'applique donc aussi au bail d'habitation, mais je préfère vous le signaler plutôt que de vous laisser le découvrir en le citant.

Sur la peinture, la vétusté se déduit toujours

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Les grilles de vétusté sont facultatives : les parties « peuvent convenir » d'en appliquer une, choisie parmi celles résultant d'accords collectifs. Attention au contresens fréquent : leur absence ne vous dispense pas de déduire la vétusté. Elle vous prive seulement d'un barème conventionnel opposable, et laisse le juge apprécier souverainement l'abattement. Une grille annexée au bail protège donc autant le bailleur que le locataire, en supprimant la discussion.

Quand une grille est adoptée, elle comporte quatre paramètres : une durée de vie théorique, une franchise pendant laquelle aucun abattement ne s'applique, un coefficient d'abattement annuel, et une part résiduelle qui reste à la charge du locataire.

Pour les peintures et papiers peints, la durée de vie théorique usuellement retenue est de sept ans, avec une franchise d'un an et un abattement de l'ordre de 14 à 15 % par an. Ce repère est confirmé par le conseil départemental de l'accès au droit de Rennes et par les grilles publiées du secteur. Je le donne comme un ordre de grandeur du marché : je n'ai pas pu lire la ligne « peintures » dans le texte d'un accord collectif original, plusieurs de ces documents étant publiés en PDF inaccessibles.

Le calcul est alors mécanique. Sur un devis de 1 000 €, un locataire parti au bout de deux ans doit environ 860 €, au bout de quatre ans environ 580 €, au bout de six ans environ 300 €. Au-delà de sept ans, la peinture a épuisé toute sa durée de vie théorique et plus rien n'est dû.

Et en cours de bail : qui refait les peintures ?

La question se pose autrement mais la réponse ne change pas, et c'est ce qui surprend le plus les bailleurs.

Pendant le bail, le locataire doit toujours les mêmes choses : le maintien en état de propreté et les menus raccords de peintures et tapisseries. Rien de plus. Aucun texte ne l'oblige à rafraîchir les murs après cinq ans, ni à repeindre une pièce défraîchie.

De votre côté, vous n'êtes pas davantage tenu de repeindre à intervalles réguliers. Aucune obligation légale de rafraîchissement périodique n'existe en location vide. Votre obligation est celle de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : délivrer un logement décent et l'entretenir. Une peinture fatiguée n'est pas une atteinte à la décence ; une peinture écaillée qui laisse le support à nu dans une pièce humide peut le devenir.

Les deux lignes du milieu méritent d'être lues ensemble, parce qu'elles tracent la vraie frontière. Une peinture qui vieillit relève de la vétusté, et la vétusté n'oblige personne à agir tant que le logement reste décent. Une peinture qui se dégrade à cause d'une cause extérieure imputable au bâtiment, infiltration, remontée capillaire, ventilation défaillante, relève de vous, et pas au titre de la peinture : au titre de la cause.

C'est un réflexe à prendre. Devant une peinture abîmée en cours de bail, ne demandez pas qui doit repeindre, demandez pourquoi elle est abîmée. La réponse à la seconde question donne la réponse à la première.

Reste le cas du bailleur qui décide de refaire les peintures en cours de bail, pour valoriser son bien ou préparer une vente. Vous en avez le droit, et le locataire doit vous laisser exécuter les travaux au titre de l'article 7 e). Mais vous entrez alors dans le régime des travaux : notification préalable écrite, interdiction d'intervenir les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès, et diminution du loyer si les travaux dépassent vingt et un jours. Repeindre un appartement occupé coûte donc plus cher qu'il n'y paraît, et c'est en général une mauvaise idée entre deux locataires.

Trous, traces de meubles, tabac, couleur vive : les quatre cas concrets

Les trous de chevilles. Le décret ne met le rebouchage à la charge du locataire que si l'opération est « rendue assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement » des trous. Trois critères cumulatifs, donc. Quelques chevilles pour accrocher des cadres ne les remplissent pas ; une cloison criblée ou des percements de grosse section pour fixer un téléviseur, oui. Et le décret impose le rebouchage, pas la réfection de la peinture du mur. Facturer la remise en peinture complète d'une pièce pour cinq chevilles excède la rubrique.

Les traces de meubles et le jaunissement par le temps. C'est de la vétusté par définition. Aucune retenue n'est possible, et c'est exactement l'hypothèse de l'arrêt de 2017.

Les murs jaunis par le tabac. Je dois être direct : aucune décision publiée, ni de la Cour de cassation ni d'une cour d'appel identifiable, ne traite spécifiquement du jaunissement par la nicotine. Tous les contenus qui invoquent « la jurisprudence » sur ce point ne citent aucun arrêt. Ce qui fonctionne, c'est de traiter le tabac comme une application du critère d'usage anormal de l'arrêt de 2017. Un jaunissement uniforme lié au temps reste de la vétusté ; un encrassement nicotinique caractérisé, avec dépôt gras, odeur imprégnée et contraste net entre zones masquées et exposées, peut constituer l'usage anormal. La vétusté se déduit malgré tout : plus la peinture est ancienne, plus la part du locataire diminue.

La couleur vive. Repeindre relève de l'aménagement, non de la transformation, et ne nécessite donc pas votre accord écrit. L'ADIL de Paris l'a rappelé le 6 août 2026 : repeindre les murs, changer le papier peint ou poser un parquet flottant sont des aménagements réversibles auxquels le bailleur ne peut pas s'opposer, et dont l'absence d'autorisation n'entraîne généralement aucune sanction, sauf mauvaise exécution. L'article 7 f) ne vous permet d'exiger la remise en état que pour les transformations, qui touchent à la structure ou à la distribution des pièces. Une chambre repeinte en bleu ne vous donne aucun droit. Une couleur véritablement excentrique, qui compromet la relocation et impose plusieurs couches de reprise, se discute au titre de l'usage anormal, mais je n'ai trouvé aucune décision publiée et référencée sur ce point.

Retenir sur le dépôt de garantie sans se tromper

L'article 22 encadre la restitution. Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences constatées, le point de départ étant la remise des clés. Les sommes retenues doivent être dûment justifiées : un forfait est illicite, il faut un devis, une facture, un constat ou les états des lieux.

Le retard se paie cher : le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard. Une exception vous protège, et elle est souvent ignorée : cette majoration n'est pas due lorsque le défaut de restitution résulte de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Conservez la preuve que vous l'avez réclamée.

En immeuble collectif, vous pouvez conserver une provision qui ne peut excéder 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, avec régularisation dans le mois suivant leur approbation définitive.

Un point de procédure utile : la Cour de cassation a jugé que le bailleur n'est pas tenu de produire ses justificatifs dans le délai de deux mois, un délai raisonnable suffisant. Je signale que cette solution, attribuée à un arrêt du 8 décembre 2009, n'a pu être recoupée que sur une source, et je préfère la donner comme une tendance plutôt que comme une règle certaine.

Si le locataire conteste

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges de dépôt de garantie, d'état des lieux et de réparations, au titre de l'article 20 de la loi de 1989. Sa saisine est gratuite, se fait par lettre recommandée, et elle n'est pas une juridiction.

Deux règles se superposent ici, et la plupart des contenus les confondent. La saisine de la commission n'est jamais obligatoire en tant que telle. Mais depuis le rétablissement de l'article 750-1 du code de procédure civile par le décret du 11 mai 2023, une tentative préalable de règlement amiable conditionne la recevabilité de la demande en justice lorsque le litige porte sur moins de 5 000 €, ce qui couvre l'écrasante majorité des dossiers de dépôt de garantie. La commission n'est alors qu'un des moyens gratuits d'y satisfaire, aux côtés du conciliateur de justice.

Au-delà de 5 000 €, la saisine directe du juge est possible. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation du logement. Et l'action se prescrit par trois ans : l'article 7-1 de la loi de 1989 dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Ces litiges sont massifs. Le réseau des ADIL a dispensé 912 000 consultations en 2021, dont 48 % portaient sur les rapports locatifs, et sur ce thème sept consultations sur dix concernent les congés, l'exécution des obligations, les charges, les réparations, les dépôts de garantie et l'état des lieux. Le chiffre date de 2021 et je n'ai pas trouvé d'actualisation publiquement accessible.

La méthode qui tient devant le juge

Décrivez précisément l'état de la peinture à l'entrée, en notant leur ancienneté si vous la connaissez. Annexez une grille de vétusté au bail : elle supprime la discussion sur l'abattement. À la sortie, décrivez le phénomène et non son résultat, et photographiez. Faites établir un devis nominatif. Appliquez l'abattement de vétusté avant de retenir, jamais après. Et vérifiez honnêtement si vous subissez un préjudice : si vous relouez sans délai ni baisse de loyer, l'arrêt de juin 2024 vous expose à voir la retenue annulée.

C'est plus long qu'une retenue forfaitaire. C'est surtout la seule méthode qui résiste, et elle évite les trois mois de conciliation que coûte l'autre.