Congé pour reprise : 7 bénéficiaires exclusifs

Un bailleur m'a un jour montré un congé pour reprise parfaitement rédigé, délivré dans les délais, au profit de son frère. Le congé était nul. Pas discutable, pas fragile : nul, parce que le frère ne figure pas dans la liste de l'article 15. En tant qu'ancien commissaire de justice, c'est l'erreur que je vois le plus souvent sur ce type de congé, et elle se découvre toujours devant le juge, six mois trop tard.

Le congé pour reprise obéit à un régime distinct de celui du congé pour vendre, sur presque tous les points : bénéficiaires, mentions obligatoires, contrôle du juge, délais après acquisition. Les confondre est le meilleur moyen de perdre.

Les sept bénéficiaires possibles du congé pour reprise

Le texte est d'une précision chirurgicale, et sa liste est fermée.

Sept catégories, donc : vous, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire, vos ascendants, vos descendants, et les ascendants ou descendants de votre conjoint, partenaire ou concubin. Cette dernière catégorie est plus large qu'on ne le croit : elle couvre vos beaux-parents, votre gendre, votre belle-fille.

Ce qu'elle ne couvre pas, en revanche, est absolu. Aucun collatéral n'est admis : ni frère, ni sœur, ni neveu, ni nièce, ni oncle, ni tante, ni cousin. Ni évidemment un ami ou un associé sans lien de parenté. Le caractère limitatif est constant, et l'ANIL propose d'ailleurs aux locataires un modèle de contestation type dont la conclusion tient en une phrase : « Votre congé se trouve donc nul. »

Deux conditions de date méritent attention. Le PACS doit être enregistré à la date du congé, pas régularisé après. Le concubinage doit être notoire depuis au moins un an à la date du congé. Un couple qui vient d'emménager ensemble ne remplit pas la condition, et la notoriété se prouve : attestations, justificatifs d'adresse commune, quittances.

Les trois mentions dont l'absence annule le congé pour reprise

Le texte pose la nullité pour trois mentions, et pour elles seulement.

• Le motif allégué, c'est-à-dire la reprise.
• Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
• La nature du lien entre vous et le bénéficiaire.

Écrire « je reprends le logement pour un membre de ma famille » ne suffit pas. Il faut nommer la personne, donner son adresse actuelle, et qualifier le lien : « ma fille », « la mère de mon épouse ». Un congé imprécis sur l'un de ces trois points est annulable, sans que le locataire ait à démontrer le moindre grief.

En revanche, et c'est un point que la plupart des contenus se trompent à énoncer, la justification du caractère réel et sérieux n'est pas une mention prescrite à peine de nullité. Vous n'avez pas à joindre de dossier au congé. Vous devrez le prouver si le locataire conteste, ce qui est très différent.

Congé pour reprise : justifier du caractère réel et sérieux

L'article 15 I impose au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, et ajoute que « en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». La charge de la preuve pèse donc sur vous, et le contrôle peut être déclenché sans que le locataire le demande.

Un arrêt du 12 octobre 2023, publié au Bulletin, a considérablement clarifié la matière (Cass. 3e civ., n° 22-18.580). Il apporte deux choses.

D'abord, il dissocie la forme du fond : la prescription de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité. C'est ce qui permet de rassurer un bailleur dont le congé est correct sur les trois mentions mais laconique sur ses intentions.

Ensuite, et c'est décisif en pratique, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs au congé dès lors qu'ils sont de nature à établir l'intention. La Cour cite l'inscription sur les listes électorales, la réalisation de travaux, les contrats d'eau, de gaz et d'électricité, l'abonnement internet, la déclaration du lieu d'habitation aux services fiscaux.

Devez-vous occuper le logement, et pendant combien de temps ?

Aucune durée légale d'occupation n'est fixée. Aucune sanction n'est expressément prévue en cas de non-occupation des locaux repris. C'est une lacune du texte, et je préfère la dire plutôt que d'inventer un délai de six mois ou d'un an que l'on lit parfois sans référence.

Cela ne vous laisse pas les mains libres pour autant. Le défaut d'occupation est précisément ce qui fonde l'action en fraude du locataire, sauf cause légitime extérieure à votre volonté : mutation professionnelle imprévue, séparation, décès du bénéficiaire, maladie. Ces causes existent et les juges les admettent, mais elles doivent être réelles et documentées.

À mon sens, le raisonnement à tenir est le suivant : la question n'est pas « combien de temps dois-je rester », mais « puis-je expliquer pourquoi je suis parti ». Un bénéficiaire qui emménage, occupe le logement dix mois puis déménage pour un poste à l'autre bout de la France ne craint rien s'il conserve sa lettre de mutation. Un logement remis en location deux mois après le départ du locataire, sans explication, est un dossier de fraude caractérisé.

SCI, indivision, personne morale : qui peut donner un congé pour reprise

C'est la question que me posent le plus souvent les bailleurs qui détiennent leur bien en société, et la réponse est plus restrictive qu'ils ne l'espèrent.

Trois conséquences se déduisent directement du texte.

Une SCI non familiale ne peut jamais donner congé pour reprise. Si un associé n'a aucun lien de parenté ou d'alliance avec les autres, ou si le lien excède le quatrième degré, la faculté disparaît entièrement.

Une SCI familiale ne peut le faire qu'au profit d'un associé. Pas au profit du conjoint d'un associé, pas au profit de son enfant. La Cour de cassation l'a jugé le 19 janvier 2005 : la reprise ne peut bénéficier qu'à un associé, pas au descendant d'un associé (3e civ., n° 03-15922). C'est un piège classique, parce que le réflexe naturel est de reprendre pour loger un enfant.

Une indivision, en revanche, ouvre la reprise à tout membre de l'indivision. Le régime y est plus souple qu'en SCI, ce qui mérite réflexion au moment de structurer une détention familiale.

Notez aussi que la durée minimale du bail diffère : six ans pour un bailleur personne morale, trois ans pour une personne physique et pour les bailleurs visés à l'article 13. Une SCI familiale conserve donc le bail de trois ans.

Le congé pour reprise en meublé, en colocation et en bail mobilité

Le régime du meublé, fixé par l'article 25-8, reprend l'essentiel : mêmes mentions à peine de nullité, même liste de bénéficiaires, même obligation de justifier du caractère réel et sérieux, même protection du locataire de plus de soixante-cinq ans, même amende en cas de fraude. Deux différences seulement, mais elles comptent : le préavis tombe à trois mois au lieu de six, et ni la notice d'information ni les règles d'acquisition récente ne s'y appliquent.

En bail mobilité, la question ne se pose pas : le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme, et le contrat ne peut être ni renouvelé ni reconduit. Il n'existe donc aucun congé pour reprise possible sur ce type de bail.

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, ne change rien à la délivrance du congé ni au déroulement de la procédure judiciaire. Elle suspend l'exécution des expulsions, pas le droit de donner congé. Un congé délivré en décembre pour un terme de juin produit tous ses effets.

En colocation, je dois signaler une zone d'ombre plutôt que la masquer : l'article 8-1 de la loi de 1989 traite de la solidarité et du congé donné par les colocataires, mais je n'ai identifié aucun texte ni aucun arrêt imposant expressément la notification du congé du bailleur à chaque colocataire. La prudence commande de le faire. Pour les époux et partenaires de PACS, en revanche, la cotitularité de l'article 1751 du code civil impose une notification distincte à chacun, sous réserve de l'exception de l'article 9-1 lorsque leur existence ne vous a jamais été déclarée.

Le congé pour reprise frauduleux vous expose à 6 000 €

L'article 15 V punit d'une amende pénale le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par une décision de reprendre : jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire est expressément recevable à se constituer partie civile et à demander réparation de son préjudice. Le même dispositif figure à l'article 25-8 pour le meublé.

La méthode que je recommande

Avant tout congé pour reprise, vérifiez que votre bénéficiaire figure dans la liste. C'est trente secondes et cela évite la moitié des annulations.

Rédigez ensuite un congé qui nomme la personne, donne son adresse et qualifie le lien, sans vous perdre en explications sur vos intentions : ce n'est pas là que se joue la validité. Notifiez par recommandé avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé, en comptant six mois à partir de la réception et non de l'envoi. Joignez la notice d'information de l'arrêté du 13 décembre 2017 : le texte n'en sanctionne pas l'absence, mais les cours d'appel divergent et le risque ne vaut pas l'économie d'une photocopie. Notre modèle de congé pour reprise reprend cette structure.

Vérifiez enfin si votre locataire est protégé, ce qui suppose de connaître les plafonds de ressources en vigueur, et si vous avez acquis le bien occupé, auquel cas l'effet du congé pour reprise est différé jusqu'à deux ans après l'acquisition. Ces deux points, communs au congé pour vendre, sont détaillés dans notre article sur le congé pour vendre. Le modèle de contrat de bail que vous utilisez conditionne par ailleurs la durée applicable, trois ou six ans selon la qualité du bailleur.

Et une fois le logement repris, occupez-le. C'est la meilleure preuve, et la seule qui ne se conteste pas.