Héberger quelqu’un : les 2 critères officiels

Une bailleuse m'a écrit qu'elle voulait faire partir « la personne qui squatte chez ma locataire depuis deux ans ». Après vérification, il s'agissait du compagnon de sa locataire, qui vivait là sans payer un centime. Elle n'avait aucun recours. En tant qu'ancien commissaire de justice, c'est un dossier que j'ai vu se répéter sans fin, et l'erreur est toujours la même : confondre la présence d'un tiers avec une irrégularité.

La ligne existe pourtant, elle est nette, et elle ne passe pas là où les bailleurs la cherchent. Héberger n'est pas sous-louer, et héberger n'est pas prêter son logement : ce sont trois situations distinctes, avec trois régimes distincts.

Le locataire peut héberger qui il veut, gratuitement

La fiche officielle de l'administration est directe : le locataire « peut aussi inviter ou héberger gratuitement les personnes de son choix ». Pas ses proches, pas sa famille. Les personnes de son choix.

Autrement dit, la liberté d'héberger n'est pas une tolérance que vous accordez : c'est un attribut du droit d'usage que le bail lui a transféré, et vous ne pouvez pas le reprendre par une clause.

Cette liberté a un fondement solide et ancien. Le 6 mars 1996, la Cour de cassation a jugé, au visa de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, que les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches (3e civ., n° 93-11.113, publié au bulletin). La solution a été confirmée le 22 mars 2006 (3e civ., n° 04-19.349, publié).

La Commission des clauses abusives va dans le même sens, en recommandant l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'interdire au preneur de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix.

Conséquence directe pour vous : une clause d'« occupation personnelle et exclusive » ou d'« habitation bourgeoise » ne vous permet pas d'interdire d'héberger. Elle reste utile pour prohiber l'usage professionnel ou commercial du logement, et pour le cas du prêt que j'aborde plus bas. Pas au-delà.

Héberger ou sous-louer : la vraie frontière est la contrepartie

Ce qui fait basculer le fait d'héberger gratuitement dans la sous-location, ce n'est ni la durée de présence, ni l'âge, ni le lien de parenté. C'est l'existence d'une contrepartie.

Dès qu'une somme d'argent, un service rendu ou un avantage en nature vient rémunérer la mise à disposition, on entre dans le champ de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige votre accord écrit portant aussi sur le prix. Le détail du régime et de vos recours figure dans notre article sur la sous-location du logement.

Un ami qui participe aux courses ne paie pas un loyer. Un cousin qui repeint la cuisine en échange d'une chambre, si. La frontière est parfois ténue, et c'est à vous d'apporter la preuve de la contrepartie, ce qui n'est pas simple.

Prêter n'est pas héberger : le levier que vous avez vraiment

Voici l'arrêt que je vois cité nulle part et qui change tout.

Le 10 mars 2010, la Cour de cassation a jugé qu'une clause interdisant au locataire de prêter le logement à un tiers sans accord écrit est parfaitement valable, et que le locataire qui met l'appartement à disposition de sa sœur alors qu'il n'y réside plus lui-même manque à ses obligations contractuelles. Il ne peut pas invoquer l'article 8 de la Convention européenne pour s'en défendre (3e civ., n° 09-10.412).

Le critère opérationnel est donc l'occupation effective du logement par le locataire lui-même.

À mon sens, la dernière ligne est celle qui règle 90 % des dossiers réels. Un bailleur qui soupçonne une irrégularité ne doit pas chercher à savoir qui occupe le logement, ce qui ne le regarde pas et se prouve mal. Il doit chercher à savoir si son locataire y habite encore. Consommations, courrier, adresse déclarée, présence lors d'un état des lieux intermédiaire : ce sont des faits vérifiables.

Combien de personnes peut-il héberger ? Le nombre ne vous donne aucun droit

C'est l'argument que les bailleurs sortent en dernier, et il ne fonctionne pas. Aucun texte ne fixe le nombre de personnes qu'un locataire peut héberger dans le logement qu'il occupe.

Deux jeux de règles existent sur la surface, et ils ne servent ni l'un ni l'autre à ce que vous voudriez.

Les règles de décence pèsent sur vous, pas sur votre locataire. Elles vous obligent à fournir un logement d'une surface minimale, elles ne vous autorisent pas à compter les têtes.

Les conditions de surface des aides au logement, fixées par l'article R. 822-25 du code de la construction et de l'habitation, exigent « une surface habitable globale au moins égale à neuf mètres carrés pour une personne seule, seize mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de neuf mètres carrés par personne en plus, dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus ». C'est une condition d'octroi de l'aide, opposable à la caisse, pas au locataire.

Je n'ai identifié aucune source d'autorité donnant au bailleur un droit d'agir sur le seul fondement du nombre d'occupants. Votre levier réel reste l'usage paisible et conforme à la destination, prévu par l'article 7 b) de la loi de 1989, et il suppose de prouver un trouble ou une dégradation. Pas un décompte, ni un plafond de personnes à héberger.

Le conjoint : on n'héberge pas un cotitulaire du bail

Distinction essentielle, et souvent manquée.

L'article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local servant à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit leur régime matrimonial, et même si le bail a été conclu avant le mariage. La cotitularité est automatique. Pour les partenaires de PACS, elle joue dès lors qu'ils en font la demande conjointe.

Un conjoint n'est donc jamais un occupant hébergé : il est cotitulaire de plein droit. Vous ne pouvez pas vous opposer à sa présence, et vous lui devez notification de vos actes, congé compris.

Une protection existe toutefois en votre faveur. L'article 9-1 de la loi de 1989 rend vos notifications de plein droit opposables au conjoint ou au partenaire dont l'existence ne vous a pas été préalablement portée à la connaissance. Un bailleur de bonne foi, qui n'a jamais été informé d'un mariage, ne répond pas d'un défaut de notification.

Le concubin, lui, n'a aucune cotitularité. Ses droits se limitent à ceux de l'article 14, que j'aborde maintenant.

À la sortie du locataire : que devient la personne qu'il a choisi d'héberger ?

C'est la question qui vous intéresse vraiment, et la réponse est plutôt favorable.

Une personne hébergée sans lien qualifié n'a aucun droit sur le logement. Au départ du locataire, elle devient occupant sans droit ni titre, et s'expose à une procédure d'expulsion : assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique, avec la trêve hivernale applicable.

Restent les cas de transfert prévus par l'article 14 de la loi de 1989, en cas de décès ou d'abandon de domicile. Le contrat continue au profit d'une liste limitative : Le régime complet est traité dans notre article sur le décès du locataire et le sort du bail.

• le conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
• les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an ;
• le partenaire lié par un PACS ;
• les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge, sous la même condition d'un an de vie commune.

À défaut de bénéficiaire, le contrat est résilié de plein droit par le décès ou l'abandon. Et un ami, un cousin, un colocataire de fait ne figurent dans aucune de ces catégories, quelle que soit la durée de leur présence.

Assurance et incendie : un angle mort récent

Deux points pratiques, dont le second est une vraie découverte.

Sur l'assurance habitation, les assureurs demandent généralement que les personnes hébergées à titre gratuit leur soient déclarées. Je dois préciser qu'aucune source d'autorité ne l'impose : c'est une pratique contractuelle relevant de la déclaration exacte du risque, pas une obligation légale que vous pourriez invoquer. Ne construisez pas un courrier de mise en demeure là-dessus.

Sur l'incendie, en revanche, une décision du 29 janvier 2026 mérite votre attention. La Cour de cassation aurait jugé que la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil ne s'applique pas à l'occupant à titre gratuit, faute de contrepartie à l'occupation des lieux (3e civ., n° 23-18.152).

Si elle se confirme, la conséquence est directe : lorsqu'un hébergé met le feu, vous ne pouvez pas vous retourner contre lui sur le fondement de l'article 1733. Vous devez passer par votre locataire, ou démontrer une faute délictuelle. Je signale cette référence sous réserve : je n'ai pu la recouper que sur une seule source, et je préfère vous l'annoncer ainsi plutôt que de la présenter comme acquise.

Ce que vous pouvez écrire dans votre bail

Peu de choses sur le droit d'héberger lui-même, davantage sur ce qui l'entoure.

Une clause interdisant d'héberger est inopposable, on l'a vu. Une clause imposant de vous informer de toute personne présente n'a été validée par aucune source, et se heurte au même raisonnement : la Commission des clauses abusives vise les clauses ayant pour objet ou pour effet d'interdire.

Ce que vous pouvez légitimement prévoir tient en trois points : l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale, l'interdiction du prêt en l'absence du locataire, et l'information sur un changement de composition du foyer au sens de l'article 9-1, c'est-à-dire l'arrivée d'un conjoint ou d'un partenaire de PACS. Nos modèles de contrat de bail intègrent ces formulations.

Le reste est affaire de proportion. Un locataire qui paie son loyer, entretient le logement et ne trouble personne peut héberger qui bon lui semble et ne vous doit pas la liste de ses invités. Un locataire dont vous n'avez plus de nouvelles depuis huit mois et dont un inconnu occupe l'appartement pose un problème réel, et vous avez les moyens de le traiter.