J’ai vu le dossier début 2025 : un locataire parisien avait remplacé seul le carrelage du salon par un parquet flottant, et démonté les meubles hauts de la cuisine pour installer un plan de travail « plus pratique ». Le propriétaire ne s’en est aperçu qu’à l’état des lieux de sortie. Résultat : un constat d’huissier, une retenue sur dépôt de garantie contestée, et six mois de procédure pour un différentiel de 2 400 euros. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, ce type de dossier revient chaque année, souvent pour des travaux que le locataire pensait « anodins ».
Que dit la loi sur les travaux réalisés par le locataire ?
Le cadre juridique tient en une phrase : le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur. C’est l’article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui pose cette règle, applicable aux baux d’habitation vides comme meublés. En parallèle, l’article 1728 du Code civil impose au locataire d’user des lieux « en bon père de famille » et de respecter la destination donnée par le bail.
Ces deux textes se complètent. Le premier vise les transformations physiques du logement (sol, cuisine, cloisons, réseaux). Le second couvre plus largement le comportement du locataire dans l’usage courant du bien.
Changer le sol ou la cuisine : entretien courant ou transformation soumise à accord ?
Toute la difficulté tient dans cette frontière. Repeindre un mur, poser du papier peint ou remplacer un joint de robinetterie relève de l’entretien courant, sans autorisation nécessaire. En revanche, remplacer un revêtement de sol existant par un autre matériau, démonter des éléments de cuisine fixés, ou modifier une arrivée d’eau ou un circuit électrique constitue une transformation au sens de l’article 7 f).
Le critère retenu par la pratique n’est pas la valeur des travaux, mais leur caractère durable et structurant. Un parquet flottant posé sur un carrelage existant peut sembler réversible ; en pratique, il modifie l’aspect et parfois les niveaux de sol prévus au bail, ce qui suffit à qualifier une transformation.
Le locataire peut-il changer le sol sans en informer le propriétaire ?
Non, et c’est bien là que le bât blesse dans la majorité des dossiers que j’ai instruits. Le locataire pense agir dans son droit d’occupant, alors que le bail reste la propriété du bailleur. Changer le sol sans accord écrit expose directement à la sanction prévue par la loi de 1989, quelle que soit la qualité esthétique du résultat.
Un détail vécu sur le terrain : dans un dossier de 2023, le locataire avait conservé toutes les factures des matériaux, pensant que cela suffirait à justifier son geste. Le juge n’a retenu que l’absence d’accord écrit préalable, pas la qualité des travaux ni leur coût.
Je n’ai pas identifié de jurisprudence de la Cour de cassation publiée spécifiquement sur le remplacement d’un sol ou d’une cuisine sans accord. Les juges du fond s’appuient directement sur le texte de l’article 7 f) et apprécient souverainement le caractère de « transformation » selon les faits de l’espèce.
Travaux non autorisés : les 2 options du propriétaire à la sortie du locataire
L’article 7 f), alinéa 2, offre au bailleur un choix binaire lorsqu’une transformation a été réalisée sans accord écrit. Il peut exiger la remise en état des lieux aux frais exclusifs du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans avoir à verser la moindre indemnité en contrepartie. Ce choix appartient uniquement au propriétaire, pas au locataire.
Dans les faits, la remise en état n’est pas toujours possible ni souhaitable : redémonter un parquet flottant coûte parfois plus cher que de le conserver. J’ai souvent vu des propriétaires opter pour la conservation, tout en retenant une somme raisonnable sur le dépôt de garantie pour couvrir un éventuel désordre lié à la pose (sous-couche non conforme, humidité piégée).
Le propriétaire ne peut pas cumuler les deux options. S’il choisit de conserver les travaux, il ne peut plus réclamer ensuite une remise en état sur ce même poste.
Comment sécuriser une demande de travaux avant qu’ils ne commencent
La solution la plus simple reste préventive. Un locataire qui souhaite changer le sol ou refaire sa cuisine doit adresser une demande écrite précise : nature des travaux, matériaux envisagés, entreprise pressentie le cas échéant. Le bailleur répond, lui aussi par écrit, en acceptant, en refusant ou en posant des conditions (conservation d’un revêtement neutre, remise en état à la charge du locataire en fin de bail malgré l’accord donné pour la réalisation).
Cette formalisation protège les deux parties. Elle évite les malentendus sur ce qui a été « accepté oralement », un argument qui ne pèse jamais lourd devant un juge faute de preuve écrite.
État des lieux de sortie : comment documenter les changements de sol ou de cuisine
Le litige naît presque toujours au moment de la sortie, quand le propriétaire découvre une transformation qu’il n’avait pas anticipée. Un état des lieux d’entrée précis, décrivant matériaux, couleurs et état de chaque pièce, reste la meilleure arme de preuve. Sans ce document de référence, impossible de démontrer qu’un sol ou une cuisine a bien été modifié pendant la location.
Je recommande systématiquement de photographier chaque pièce sous plusieurs angles, y compris les éléments fixes de cuisine, et de conserver ces preuves numériquement plutôt que sur un simple formulaire papier.
Sans accord écrit préalable, le propriétaire garde toujours la main : remise en état aux frais du locataire, ou conservation sans indemnité. La loi ne laisse pas de troisième option.
| Type de travaux | Accord écrit nécessaire ? | Conséquence en cas d’absence d’accord |
|---|---|---|
| Peinture, papier peint (teinte neutre) | Non | Aucune, sauf teinte extravagante nécessitant remise en état |
| Changement de revêtement de sol | Oui | Remise en état ou conservation sans indemnité (art. 7 f) |
| Transformation de la cuisine (meubles, plomberie) | Oui | Remise en état ou conservation ; manquement pouvant justifier résiliation en cas de dégradation |
| Démolition de cloison, réseau électrique | Oui, souvent avec accord copropriété | Remise en état exigée, risque de mise en jeu de la responsabilité du locataire |
Un point mérite d’être dit sans détour : la loi permet au propriétaire d’exiger une remise en état intégrale, mais en pratique, un juge suit rarement une demande disproportionnée par rapport au préjudice réel. Si le parquet posé est de bonne qualité et ne dégrade rien, la retenue sur dépôt de garantie sera souvent réduite à la valeur du désordre constaté, pas au coût total des travaux d’origine.
Sources
- Article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, service-public.fr
- Article 1728 du Code civil, Légifrance
