Réparations locatives : qui paie quoi, et pourquoi la liste ne suffit pas
Le décret dit que la liste vaut « notamment ». Elle n’est donc ni exhaustive, ni suffisante : ce qui décide, c’est la cause de la panne, pas la présence du poste dans la liste.
L'essentiel en 30 secondes
Les réparations locatives sont les travaux d'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal du logement (décret n°87-712 du 26 août 1987). Le décret en donne une liste, classée en six catégories, mais il précise que ces réparations ont « notamment » ce caractère : la liste n'est pas limitative. Et elle ne suffit pas non plus : l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 écarte la charge du locataire dès que la réparation est occasionnée par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Ce qui tranche, c'est donc la cause, pas la liste.
« Ce n’est pas dans la liste des réparations locatives, donc c’est pour vous. » Cette phrase, je l’ai entendue des centaines de fois, dans les deux sens d’ailleurs. Elle a un défaut : elle repose sur une lecture des réparations locatives que le décret lui-même contredit dès sa première ligne. La liste n’est pas un plafond, et elle n’est pas non plus un plancher. C’est un faisceau d’exemples. Ce qui décide de qui paie, c’est la cause du désordre, et le raisonnement change complètement une fois qu’on a compris ça.
Réparations locatives : le mot que tout le monde oublie
L’article 1er du décret du 26 août 1987 tient en deux phrases. La première définit : sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
La seconde phrase est celle que personne ne lit : ont « notamment » le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe.
Notamment. Pas « exclusivement ». Pas « limitativement ». Ce seul adverbe fait de l’annexe une illustration, pas une frontière. Vous lirez pourtant partout que « toutes les réparations qui ne figurent pas dans la liste sont à la charge du bailleur ». C’est faux, et c’est une lecture que le texte interdit.
La comparaison achève la démonstration. Le décret voisin, le n°87-713, qui fixe les charges récupérables sur le locataire, est limitatif, lui. Deux décrets du même jour, deux régimes opposés. Le législateur savait parfaitement ce qu’il faisait.
Le point juridique
Ne vous emballez pas pour autant. Le caractère non limitatif de la liste ne vous autorise pas à imputer n'importe quoi. Le critère de l'article 1er reste le filtre : entretien courant, menue réparation, usage normal. Une réparation absente de la liste n'incombe au locataire que si elle répond à ces trois qualifications. Un ballon d'eau chaude à remplacer n'y répondra jamais, quelle que soit la lecture qu'on fait de l'annexe.
Les 6 catégories de réparations locatives, poste par poste
Voici les réparations locatives de l’annexe, réorganisées pour être lisibles. Gardez en tête, en la parcourant, que chaque ligne suppose l’usage normal. Aucune de ces réparations locatives ne joue si la cause est ailleurs.
Catégorie
Parties extérieures à usage exclusif
Ouvertures intérieures et extérieures
Parties intérieures
Installations de plomberie
Équipements d'électricité
Autres équipements mentionnés au bail
Ce que le décret énumère
Jardin privatif : allées, pelouses, massifs, bassins, piscines, taille, élagage, échenillage, remplacement des arbustes, arrosage mobile. Terrasses et auvents : enlèvement de la mousse et des végétaux. Gouttières et chéneaux : dégorgement des conduits.
Portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières, menues réparations des boutons, poignées, crémones, espagnolettes, remplacement des boulons, clavettes et targettes. Vitrages : réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées. Stores et jalousies : graissage, remplacement des cordes, poulies, lames. Serrures et verrous, grilles : graissage, remplacement des clés perdues.
Plafonds, murs, cloisons : menus raccords de peintures et tapisseries, remise en place d'éléments de faïence ou de mosaïque, rebouchage des trous. Sols : encaustiquage, entretien de la vitrification, remplacement de quelques lames de parquet, raccords de moquette. Placards et menuiseries : tablettes, tasseaux, plinthes, baguettes, moulures.
Canalisations : dégorgement, remplacement des joints et colliers. Chauffage et eau chaude : rinçage et nettoyage des corps de chauffe, remplacement des joints, clapets et presse-étoupes. Éviers et sanitaires : nettoyage des dépôts calcaires, remplacement des flexibles de douche. Fosse septique et puisard : vidange.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits, fusibles, ampoules, tubes lumineux. Réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection.
Entretien courant et menues réparations des appareils : réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, hotte, adoucisseur, capteurs solaires, pompe à chaleur, climatisation, antenne individuelle, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. Ramonage des conduits de fumées, de gaz et de ventilation.
Deux remarques de terrain. La catégorie VI ne joue que pour les équipements mentionnés au contrat de location : un lave-vaisselle absent du bail n’entraîne aucune obligation d’entretien. Et le remplacement des clés perdues est bien une réparation locative, ce qui règle un litige que je vois revenir sans arrêt.
Les 4 causes qui vous renvoient la facture des réparations locatives
C’est l’autre moitié du raisonnement, et celle qui coûte cher aux bailleurs.
L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure
Le mécanisme est implacable. Un poste des réparations locatives peut figurer noir sur blanc parmi les réparations locatives et rester à votre charge, parce que la cause l’emporte sur la nomenclature. Le robinet du décret est celui que le locataire a forcé, pas celui que le calcaire a rongé depuis quinze ans.
Un cinquième cas s’ajoute, souvent oublié. L’article 7 c) rend le locataire responsable des dégradations survenues pendant le bail, sauf s’il prouve qu’elles proviennent d’un cas de force majeure, de votre propre faute, ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Une vitre brisée par un cambrioleur n’est donc pas pour lui, alors que le décret vise expressément le remplacement des vitres.
Réparations locatives : réparer n'est pas remplacer
C’est la frontière la plus disputée, et la plus simple une fois posée.
Le décret parle de menues réparations et de remplacements d’éléments assimilables. Quelques lames de parquet, oui. Le parquet entier, non. Un raccord de peinture sur une éraflure, oui. Repeindre la pièce, non. Un joint de chaudière, oui. La chaudière, jamais.
Le test que j’applique : est-ce que l’intervention maintient l’équipement dans son état, ou est-ce qu’elle le renouvelle ? Le maintien relève des réparations locatives. Le renouvellement est pour vous, parce que c’est votre patrimoine qu’il reconstitue. C’est cohérent d’ailleurs : fiscalement, cette dépense sera déductible chez vous, comme nous l’expliquons dans notre article sur les charges déductibles.
Bon à savoir
Vous pouvez élargir le périmètre par le bail, mais seulement pour les équipements de la catégorie VI, et à condition qu'ils y soient nommés. Vous ne pouvez pas, en revanche, mettre à la charge du locataire une grosse réparation ou une mise aux normes : une clause en ce sens serait réputée non écrite. La liberté contractuelle s'arrête à l'entretien courant.
Quand le locataire n'a pas fait ses réparations locatives
Voilà le moment où la question devient concrète pour vous. Le locataire part, il n’a rien entretenu, et vous découvrez l’ampleur.
Des réparations locatives non exécutées se retiennent sur le dépôt de garantie, à trois conditions cumulatives que nous détaillons dans notre article sur la retenue sur le dépôt de garantie : un écart entre les deux états des lieux, une cause imputable au locataire, un montant justifié. Un devis suffit à ce dernier point.
Mais le nerf de l’affaire est ailleurs. Puisque tout se joue sur la cause, votre dossier doit établir la cause, pas réciter le décret. Une photo d’entrée qui montre le joint neuf, une photo de sortie qui montre le joint arraché : voilà une preuve. « C’est au décret, article IV » n’en est pas une.
Et l’abattement de vétusté s’applique ensuite, même sur des réparations locatives parfaitement caractérisées. Un équipement de dix ans ne se retient pas au prix du neuf.
Côté bailleur : annexez la liste, elle travaille pour vous
Le geste le plus rentable de tout cet article tient en une ligne : annexez la liste des réparations locatives au bail, et faites-la signer.
Annexer les réparations locatives n’est pas une obligation légale, et c’est bien pour ça que presque personne ne le fait. Mais ça change la nature de la discussion. Un locataire qui a signé l’annexe ne pourra pas soutenir qu’il ignorait devoir ramoner, entretenir la chaudière ou dégorger les gouttières. Vous ne gagnez pas un droit, vous gagnez une preuve d’information, et c’est souvent ce qui manque au dossier.
Deux compagnons indispensables. La grille de vétusté, annexée elle aussi, qui règle d’avance la bataille de l’abattement. Et un état des lieux d’entrée photographique, qui seul permettra d’établir la cause trois ans plus tard.
C’est exactement ce que fait un bail généré par Qalimo : l’annexe des réparations locatives y est jointe automatiquement, avec la grille de vétusté et les diagnostics. Et notre logiciel d’état des lieux horodate les photos pièce par pièce. Le jour où il faudra prouver la cause, le dossier existera.
Situation
Joint de robinet arraché par le locataire
Le même joint, rongé par le calcaire en 15 ans
Vitre cassée par le locataire
Vitre brisée lors d'un cambriolage
Quelques lames de parquet abîmées
Réfection complète du parquet
Ramonage annuel
Remplacement de la chaudière
Entretien du lave-linge, absent du bail
Clés perdues
Mise aux normes électriques
Dégât après une tempête
Qui paie ?
Locataire
Bailleur
vétusté
Locataire
Bailleur
fait d'un tiers (assurance)
Locataire
Bailleur
renouvellement
Locataire
Bailleur
grosse réparation
Bailleur
non mentionné
Locataire
Bailleur
clause contraire non écrite
Bailleur
force majeure
Et si vous alliez plus loin ?
L'annexe est jointe au bail, automatiquement
Liste des réparations locatives, grille de vétusté, diagnostics : Qalimo assemble le bail complet et le fait signer électroniquement.
Gratuit pour commencer · 30 jours offerts · Migration gratuite · Satisfait ou remboursé 6 mois
Ancien commissaire de justice · Fondateur de Qalimo
sOURCES
- Décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, et son annexe
- Article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 · obligations du bailleur
- Décret n°87-713 du 26 août 1987 · charges récupérables, liste limitative
- Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 · définition de la vétusté
- Articles 1719 à 1731 du Code civil