Grille de vétusté : la décote que personne ne vous impose, et qui vous protège
La loi ALUR a promis une grille officielle. Dix ans plus tard, l’État n’en a jamais publié aucune. Vous devez donc emprunter celle du logement social, et le décret vous y autorise.
L'essentiel en 30 secondes
La vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal » du logement (décret n°2016-382 du 30 mars 2016). Une grille de vétusté fixe, pour chaque élément, quatre paramètres : durée de vie théorique, franchise, abattement annuel, part résiduelle. Elle est facultative, mais dès qu'elle est annexée au bail elle s'impose aux deux parties. Vous ne pouvez pas inventer la vôtre : le décret impose d'en choisir une issue d'un accord collectif de location, même si votre logement n'en relève pas. Et retenez le mécanisme : la vétusté ne s'oppose pas à la faute du locataire, elle s'y ajoute. Fautif, il paie ; mais jamais au prix du neuf.
« Il a bousillé la moquette, il me la rembourse. » Non. « Elle avait douze ans, je ne dois rien. » Non plus. Ces deux phrases, je les ai entendues le même après-midi, dans le même dossier, et elles étaient fausses toutes les deux. La vétusté n’est ni une excuse ni un détail : c’est un second étage de raisonnement, qui vient après la question de la faute et qui ne l’annule pas. Le bailleur qui ne connaît pas ce mécanisme perd de l’argent dans un sens ou dans l’autre, à chaque état des lieux de sortie.
Vétusté : la grille que l'État n'a jamais publiée
L’histoire vaut d’être racontée, parce qu’elle explique le désordre actuel.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article 7 de la loi de 1989 en promettant que « les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée » seraient déterminées par décret en Conseil d’État. Deux ans d’attente. Le décret n°2016-382 paraît le 30 mars 2016, entre en vigueur le 1er juin, et fait six articles.
Il définit la vétusté en une phrase : l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Puis il renvoie les bailleurs aux grilles qui existaient déjà, celles du logement social. Dix ans plus tard, aucune grille officielle n’a jamais été publiée.
Conséquence directe pour vous : la grille de vétusté que vous annexerez à votre bail sera celle de l’OPAC de Paris, de Paris Habitat ou d’un office HLM. Et c’est parfaitement régulier.
Les 4 paramètres d'une grille de vétusté
Le décret impose un contenu minimal : pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels. En pratique, toutes les grilles sérieuses en comportent quatre.
La durée de vie théorique. Le nombre d’années pendant lesquelles l’élément est censé tenir. Sept ans pour une peinture, dix pour une moquette, quinze pour une porte.
La franchise. Les premières années, pendant lesquelles l’élément est réputé neuf. Une dégradation qui survient là est intégralement à la charge du locataire, sans aucun abattement.
L’abattement annuel. Le pourcentage que l’élément perd chaque année, une fois la franchise écoulée.
La part résiduelle. Le plancher, en général 10 à 20 %. Passé la durée de vie, l’élément est amorti, mais le locataire fautif doit encore cette quote-part, parce que vous subissez tout de même un préjudice.
Reprenez l’exemple de la peinture. Quatre ans d’ancienneté, un an de franchise : il reste trois années d’abattement à 15 %, soit 45 %. Sur une réfection de 1 500 €, la part du locataire tombe à 750 €. S’il avait fallu payer au prix du neuf, vous auriez perdu le litige.
La vétusté ne s'oppose pas à la faute, elle s'y ajoute
Voici le mécanisme que presque personne n’énonce clairement, et qui règle 90 % des disputes de fin de bail.
Le raisonnement se fait en deux étages, et on ne saute jamais le premier.
Étage 1, la faute. Le désordre est-il imputable au locataire ? C’est la question des réparations locatives. Si la cause est la vétusté, la malfaçon, le vice de construction ou la force majeure, l’article 7 d) de la loi de 1989 vous renvoie la facture. Entière. On s’arrête là, la grille ne sert à rien.
Étage 2, le prix. Si et seulement si la faute est établie, on se demande à combien la facturer. Et c’est là que la grille intervient : même fautif, le locataire ne paie jamais au prix du neuf. Vous lui facturez la valeur de ce qu’il a détruit, pas celle de ce que vous allez acheter.
Les deux erreurs symétriques découlent de la confusion des étages. Le bailleur qui facture une moquette neuve parce qu’elle est tachée saute l’étage 2, et perd. Le locataire qui invoque la vétusté d’un équipement qu’il a cassé confond les deux étages, et perd aussi.
Le point juridique
L'article 1755 du Code civil dit la même chose depuis 1804 : les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure. Le décret de 2016 n'a rien inventé, il a seulement donné un outil de mesure à une règle deux fois centenaire.
Vous ne pouvez pas inventer votre grille
C’est la contrainte que la plupart des sites passent sous silence, et elle est dans le texte.
Le décret dit que les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986. Ou parmi celles issues d’un accord collectif local pris en application de l’article 42 de la loi de 1989.
Une grille que vous auriez rédigée vous-même, avec des durées de vie choisies par vos soins, n’entre dans aucune de ces deux cases. Elle sera écartée, et vous vous retrouverez sans grille du tout.
La bonne nouvelle est dans la même phrase, répétée deux fois par le décret : vous pouvez utiliser ces grilles même si votre logement ne relève pas du secteur ou du patrimoine régi par l’accord. Votre appartement en location privée n’a rien à voir avec un office HLM ? Aucune importance. Le texte vous autorise expressément à emprunter leur grille.
Sans grille, c'est le juge qui fixe votre décote
La grille est facultative. Voilà pourquoi presque personne n’en annexe, et voilà pourquoi c’est une erreur.
Sans grille, la vétusté ne disparaît pas. Elle existe toujours, elle s’applique toujours, mais plus personne ne sait combien. Vous proposez un abattement, le locataire en propose un autre, et faute d’accord c’est le juge qui tranche, à partir de son appréciation, de l’ancienneté visible et de ce que les parties parviennent à prouver.
Le locataire ne peut pas vous imposer une grille en cours de bail si le contrat n’en prévoit aucune. Mais il pourra parfaitement demander au juge de s’appuyer sur une grille de référence. Vous n’aurez donc pas évité la décote : vous aurez seulement perdu le droit d’en choisir la mesure.
Autre point pratique, et il pèse lourd : en cas de litige, c’est à vous de prouver la date de pose pour justifier un abattement faible. Sans facture ni date, on retient l’estimation la moins favorable. La grille ne vaut que si l’état des lieux d’entrée dit ce qui était neuf ce jour-là.
Côté bailleur : la grille facultative est votre meilleure assurance
Ce qui suit est ma conviction après plus de mille litiges locatifs, et elle est contre-intuitive.
Beaucoup de bailleurs n’annexent pas de grille de vétusté parce qu’ils la perçoivent comme une concession au locataire. C’est exactement l’inverse. La grille est un plafond pour le locataire, mais c’est un plancher pour vous. Sans elle, vous n’avez aucun chiffre opposable ; avec elle, l’abattement est connu, écrit, signé, et il ne se négocie plus.
La conséquence sur la retenue sur le dépôt de garantie est immédiate. Une retenue calculée grille en main est presque impossible à contester : la cause est établie par la comparaison des états des lieux, le montant par le devis, et la décote par un document que le locataire a signé le jour de son entrée. Les trois verrous sont posés.
Trois gestes, et le troisième est le plus négligé. Choisissez une grille issue d’un accord collectif, celle de l’OPAC de Paris fait référence. Annexez-la au bail dès la signature, pas au départ du locataire, où elle n’aurait aucune base de comparaison. Et datez vos équipements à l’entrée, photos et factures à l’appui : c’est ce qui transformera la grille en calcul, et le calcul en retenue incontestable.
C’est ce qu’assemble un bail généré par Qalimo : grille de vétusté annexée, liste des réparations locatives jointe, état des lieux photographique horodaté pièce par pièce. Le jour de la sortie, le calcul est déjà écrit.
Question
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Existe-t-il une grille officielle de l'État ?
Puis-je rédiger ma propre grille ?
Puis-je prendre une grille HLM pour du privé ?
Quand l'annexer ?
Une fois annexée, s'impose-t-elle ?
Dégradation pendant la franchise
Équipement au-delà de sa durée de vie
Le locataire a cassé un équipement vétuste
Sans grille au bail
Justificatif à demander
Réponse
Non mais fortement recommandée
Aucune dix ans après le décret
Non accord collectif obligatoire
Oui le décret l'autorise expressément
à la signature du bail, pas à la sortie
Oui aux deux parties
le locataire paie 100 %
part résiduelle seulement, 10 à 20 %
Il paie mais après abattement
c'est le juge qui fixe la décote
le bailleur, pour justifier un abattement faible
Et si vous alliez plus loin ?
Grille annexée, équipements datés, calcul déjà écrit
Qalimo joint la grille de vétusté au bail, horodate l’état des lieux photo par photo, et applique la décote au moment de la retenue.
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Ancien commissaire de justice · Fondateur de Qalimo
sOURCES
- Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 · état des lieux et prise en compte de la vétusté
- Article 4 du décret n°2016-382 · définition de la vétusté et grilles issues d’accords collectifs
- Article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Article 1755 du Code civil
- Article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 · accords collectifs de location
- Article 42 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 · accords collectifs locaux
- Décret n°87-712 du 26 août 1987 · réparations locatives
