Assurance du locataire : 2 recours officiels

La plupart des bailleurs demandent l'attestation d'assurance à l'entrée, puis ne la redemandent jamais. Trois ans plus tard, un dégât des eaux traverse deux étages, et on découvre que le contrat a été résilié pour non-paiement dès le quatrième mois. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai instrumenté assez de dossiers de ce type pour savoir que la faille n'est presque jamais à l'entrée. Elle est dans les années qui suivent.

La loi vous donne pourtant deux armes efficaces. Le piège, c'est qu'elles se neutralisent mutuellement, et que l'ordre dans lequel vous les employez décide de tout.

Ce que la loi impose exactement à votre locataire

Deux mots méritent qu'on s'y arrête, parce qu'ils dessinent exactement l'étendue de votre droit.

« À la demande du bailleur ». L'attestation annuelle n'est pas spontanée. Si vous ne la réclamez pas, le locataire n'a rien à vous envoyer, et son silence n'est pas un manquement. C'est précisément la faille dont je parlais en ouverture : le bailleur qui ne demande rien pendant trois ans ne peut reprocher à personne de ne rien avoir reçu.

« Les risques dont il doit répondre ». L'obligation légale porte sur les risques locatifs, c'est-à-dire l'incendie, l'explosion et les dégâts des eaux, pour les dommages causés au logement lui-même. Elle ne couvre ni les biens personnels du locataire, ni les dommages causés aux voisins et aux tiers. La garantie du contenu, le recours des voisins et la responsabilité civile vie privée sont des options que rien ne vous permet d'exiger.

Cette obligation trouve son sens dans la présomption qui pèse sur le locataire. L'article 1733 du code civil dispose qu'« il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve : que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ; ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Un locataire non assuré répond donc sur son patrimoine personnel, ce qui, en pratique, revient souvent à ne pas répondre du tout.

Vous ne pouvez pas imposer votre assureur

Le réflexe est fréquent, surtout chez les bailleurs qui ont un courtier. Il est fermé par le texte.

L'article 4 b) de la loi de 1989 répute non écrite toute clause « par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ». Vous pouvez exiger l'assurance et son attestation, jamais le nom de l'assureur.

La seule exception est légale et non contractuelle : c'est l'assurance pour compte du g), que vous souscrivez vous-même auprès de l'assureur de votre choix quand le locataire est défaillant. J'y viens.

Recours n° 1 : souscrire une assurance pour le compte du locataire

C'est la voie la plus efficace, et la moins connue.

Le mécanisme est encadré dans le détail, et chaque point compte.

La mise en demeure doit informer expressément le locataire de votre intention de souscrire. Une simple relance ne suffit pas à faire courir le délai. Notre modèle de mise en demeure d'assurance comporte cette mention.

Le délai est d'un mois à compter de cette mise en demeure restée sans effet.

L'assurance souscrite est une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances, et elle est limitée à la responsabilité locative. Vous n'assurez pas les meubles de votre locataire, seulement ce dont il répond envers vous.

La prime est récupérable, majorée dans la limite fixée par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, soit 10 % de son montant au maximum. Elle se récupère par douzième à chaque paiement du loyer, s'inscrit sur l'avis d'échéance et figure sur la quittance remise au locataire.

Vous devez enfin transmettre une copie du contrat au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement, et résilier dans les meilleurs délais dès qu'il vous remet une attestation ou quitte les lieux, la fraction de prime exigible restant récupérable.

Recours n° 2 : la clause résolutoire

Contrairement à ce qu'on lit souvent, le régime du défaut d'assurance ne figure pas à l'article 24 avec les impayés de loyer. Il est dans l'article 7 g) lui-même, deuxième alinéa.

Le texte prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux », et que « ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

Trois conditions, donc. Une clause au bail, sans laquelle il n'y a rien à mettre en œuvre. Un commandement, c'est-à-dire un acte de commissaire de justice, pas une lettre recommandée. Et la reproduction de l'alinéa dans l'acte, à peine de nullité, ce qui est un piège classique de rédaction.

Le délai est d'un mois, à distinguer des six semaines applicables au défaut de paiement du loyer depuis la loi du 27 juillet 2023.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui refond les contrats types pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, range le défaut d'assurance parmi les motifs facultatifs de clause résolutoire, là où le loyer, les charges et le dépôt de garantie deviennent obligatoires. Facultatif ne veut pas dire secondaire : si vous ne l'insérez pas, vous vous privez purement et simplement de ce recours.

Le piège : les deux recours s'excluent

C'est le point le plus important de cet article, et je ne l'ai vu traité correctement nulle part.

La mise en demeure de souscrire pour compte vaut renoncement à la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Le texte le dit expressément. Une fois cette lettre partie, la résiliation sur ce fondement vous est fermée, et il ne vous reste que la récupération de la prime.

L'arbitrage se pose donc avant d'écrire, pas après.

À mon sens, la souscription pour compte est presque toujours le bon choix. Elle règle le problème réel, à savoir que le logement n'est pas assuré, sans vider les lieux, sans procédure et sans frais irrécupérables. La résiliation ne se justifie que si le défaut d'assurance s'ajoute à d'autres manquements sérieux et que vous vouliez de toute façon récupérer le bien. Elle ne remplace évidemment pas votre propre couverture contre les impayés, que traite notre page sur l'assurance loyers impayés.

Colocation, meublé et copropriété

En colocation, l'article 8-1 de la loi de 1989 prévoit que les parties peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte, récupérable auprès des colocataires dans les conditions de l'article 7 g), les colocataires pouvant provoquer sa résiliation. C'est une simplification utile sur un bail unique. Je précise que le texte organise cette souscription par le bailleur, mais ne tranche pas la question d'une attestation unique couvrant tous les colocataires : sur ce point, aucune source ne m'a donné de réponse ferme.

En meublé constituant la résidence principale, l'obligation s'applique, l'administration le confirme. En bail mobilité également.

Côté bailleur, une obligation vous concerne directement si votre bien est en copropriété. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ».

Attention à ne pas surinterpréter ce texte, ce que font beaucoup d'articles. L'obligation porte uniquement sur la responsabilité civile, et uniquement en copropriété. Elle ne rend pas obligatoire une multirisque propriétaire non occupant complète, et elle ne s'applique pas au propriétaire d'une maison individuelle. Vous trouverez le détail des garanties sur notre page dédiée à l'assurance propriétaire non occupant.

La méthode qui évite le problème

Réclamez l'attestation à la remise des clés, et notez la date d'échéance du contrat. Programmez la demande annuelle un mois avant cette échéance, par écrit. Trois lignes, une fois par an. Nos modèles de contrat de bail prévoient la clause résolutoire du g) dans sa rédaction exacte.

Si rien ne revient, envoyez la mise en demeure en visant expressément votre intention de souscrire pour compte. Un mois plus tard, souscrivez, transmettez la copie du contrat, et portez la prime majorée sur l'avis d'échéance et la quittance.

Je dois signaler pour finir que je n'ai identifié aucun arrêt de la Cour de cassation vérifiable sur la résiliation pour défaut d'assurance ou sur la souscription pour compte. Le contentieux publié est mince, ce qui s'explique : le dispositif du g) est suffisamment précis pour se dérouler sans juge, à condition d'en respecter les étapes.

Un repère de coût, enfin. France Assureurs situe la prime moyenne d'assurance habitation à 323 € par an en 2025, tous profils confondus, en hausse de 7,8 % sur un an. La ventilation propre aux locataires n'est pas publiée, et ce chiffre agrège occupants et propriétaires non occupants : donnez-le comme un ordre de grandeur, pas comme le prix d'un contrat locataire.