Charges déductibles des revenus locatifs : le tableau complet par régime
La même dépense peut être déductible dans un régime et pas dans un autre. Le tableau croise vingt postes de charges avec les revenus fonciers, le LMNP réel et la SCI à l’IS.
L'essentiel en 30 secondes
Les charges déductibles ne sont pas les mêmes selon le régime. En revenus fonciers (location nue), la liste est limitative et fixée par l'article 31 du CGI : pas d'amortissement, pas de mobilier, et un forfait de 20 € par local qui couvre les petits frais de gestion. En LMNP au réel et en SCI à l'IS, on est en comptabilité d'exploitation : les charges engagées dans l'intérêt de l'activité sont déductibles, le mobilier et la construction s'amortissent. Trois règles valent partout : le capital remboursé n'est jamais déductible, les charges récupérées sur le locataire non plus, et le terrain ne s'amortit jamais.
La question des charges déductibles est presque toujours mal posée. On me demande « est-ce que je peux déduire ma PNO », alors que la bonne question est « dans quel régime suis-je ». La même facture d’électroménager est un levier fiscal puissant en LMNP réel et strictement rien en revenus fonciers. Le même trajet en voiture se déduit d’un côté, et disparaît dans un forfait de 20 euros de l’autre. Ce n’est pas une subtilité de comptable. C’est ce qui sépare une déclaration optimisée d’une déclaration qui laisse de l’argent sur la table.
Charges déductibles : trois régimes, trois logiques
Tout part de là, et rien n’a de sens si ce point n’est pas clair.
En revenus fonciers, c’est-à-dire en location nue, vous êtes dans un régime d’énumération. L’article 31 du CGI dresse la liste des charges déductibles. Une dépense réellement supportée, parfaitement justifiée, utile au bien, n’est déductible que si elle figure dans cette liste. Sinon, elle ne l’est pas. Point.
En LMNP au réel et en SCI à l’IS, vous changez d’univers. Vous êtes en comptabilité d’exploitation. La règle devient : est-ce que la dépense est engagée dans l’intérêt de l’activité, justifiée, et correctement comptabilisée ? Si oui, elle passe. C’est beaucoup plus large.
D’où cette conséquence, qui surprend toujours : une même dépense peut être déductible chez votre voisin et pas chez vous, sans qu’aucun de vous deux ne triche.
Bon à savoir
Au micro-foncier (moins de 15 000 € de revenus bruts, abattement de 30 %) et au micro-BIC (abattement forfaitaire), vous ne déduisez aucune charge réelle. L'abattement les remplace toutes. Ce tableau ne concerne donc que les régimes réels. Et attention : l'option pour le réel foncier vous engage trois ans.
Le tableau des charges déductibles, poste par poste
Vingt-et-un postes de charges déductibles, croisés avec les trois régimes réels. C’est le tableau que je garderais sous les yeux au moment de remplir la déclaration.
Poste de charge
Intérêts d'emprunt
Capital remboursé
Frais de dossier, de garantie
Assurance emprunteur
Assurance PNO
Garantie loyers impayés
Taxe foncière
Charges récupérables
Charges de copropriété
Honoraires de gestion locative
Honoraires comptabilité
Forfait de 20 € par local
Frais de téléphone
Annonces, mise en location
Travaux réparation et entretien
Travaux d'amélioration
Travaux construction
Mobilier, électroménager
Amortissement construction
Terrain
Frais kilométriques
Revenus fonciers
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Condition
Oui
Non
Non
Oui
Condition
Non
Non
Non
Non
Non
LMNP réel
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Condition
Condition
Non
Oui
Condition
Non
Condition
SCI à l’IS
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Condition
Condition
Non
Oui
Oui
Non
Condition
En pratique
Le poste le plus lourd, admis partout.
Ce n'est pas une charge, c'est du patrimoine.
Suivent le régime des frais d'emprunt.
Si elle se rattache au prêt du bien loué.
Rattachée au bien donné en location.
Même logique que la PNO.
Admise expressément en foncier.
Récupérées, donc pas une charge définitive.
Pour les charges de copropriété non récupérables
Pour leur montant réel.
En foncier, à rattacher à la gestion du bien.
Propre aux revenus fonciers. Ne pas le transposer.
En foncier, couverts par le forfait de 20 €.
En foncier, couverts par le forfait de 20 €.
En BIC et IS, charge ou immobilisation selon la portée.
En foncier, locaux d'habitation seulement.
Jamais en déduction immédiate. À immobiliser en BIC et IS.
Amortissables en BIC et IS. Rien en foncier.
En LMNP, plafonné par l'article 39 C du CGI.
Jamais amortissable, quel que soit le régime.
En foncier, couverts par le forfait. En SCI, justification exigeante.
Les trois pièges qui coûtent le plus cher
Sur les dossiers que j’ai vus passer, la plupart des redressements ne viennent pas d’une fraude. Il vient de trois confusions sur les charges déductibles.
Le capital du prêt. Votre mensualité est lourde, elle sort de votre compte tous les mois, et pourtant seule une partie est une charge. Le capital remboursé reconstitue votre patrimoine : il n’appauvrit personne. Seuls les intérêts, les frais de dossier, de garantie et l’assurance emprunteur sont déductibles.
Le forfait de 20 € par local. C’est le piège le plus courant en revenus fonciers, et il joue dans les deux sens. Ce forfait couvre les « autres frais de gestion » : correspondance, téléphone, déplacements, annonces, publicité. Vous ne pouvez donc pas les déduire pour leur montant réel. En revanche, les honoraires versés à un tiers pour gérer le bien se déduisent, eux, pour leur montant exact, et le forfait s’y ajoute. Ne déduisez pas deux fois la même chose, et n’oubliez pas le forfait.
Ce forfait n’existe qu’en revenus fonciers. En LMNP réel et en SCI à l’IS, ces frais se déduisent au réel, sur justificatifs.
Les charges de copropriété. Ce que vous versez au syndic n’est pas ce que vous déduisez. Il faut séparer ce qui est récupérable sur le locataire de ce qui reste définitivement à votre charge. En revenus fonciers, le mécanisme passe par la déduction des provisions puis une régularisation l’année suivante. Une charge que vous avez payée mais récupérée n’est pas une charge : elle a transité par vous, elle ne vous a rien coûté.
Travaux : la frontière qui change tout
C’est le poste le plus lourd, et celui où la qualification décide de tout. En revenus fonciers, trois catégories, trois sorts.
Refaire une toiture, remplacer une chaudière, remettre aux normes une installation électrique : on répare, on entretient, c’est déductible. Créer une surface nouvelle, restructurer, agrandir : on transforme le bien, et ce n’est jamais déductible immédiatement.
En LMNP réel et en SCI à l’IS, la question n’est pas la même. On se demande si la dépense crée ou améliore durablement un actif. Si oui, elle est immobilisée, puis amortie sur sa durée d’usage. Elle n’est pas perdue, elle est étalée.
Le point juridique
L'amortissement en LMNP ne se comporte pas comme une charge ordinaire. L'article 39 C du CGI le plafonne : il est admis dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges du bien. Autrement dit, il peut ramener votre bénéfice à zéro, mais il ne peut pas creuser un déficit. C'est pour ça qu'un LMNP réel affiche souvent une fiscalité quasi nulle pendant des années sans jamais générer de déficit imputable.
Ce que seuls le LMNP réel et la SCI à l'IS permettent
Deux charges déductibles n’existent pas du tout en revenus fonciers, et ils expliquent à eux seuls pourquoi tant de bailleurs basculent.
Le mobilier. Literie, meubles, cuisine équipée, électroménager, agencements : en BIC et à l’IS, ce sont des immobilisations amortissables. En revenus fonciers, ils n’existent pas fiscalement. C’est cohérent, puisqu’une location nue n’est pas censée en comporter.
L’amortissement de la construction. C’est le vrai moteur. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais : seul le bâti se déprécie. Et le bâti ne s’amortit pas d’un bloc : l’administration raisonne par composants, chacun avec sa durée. À titre de repère, le gros œuvre représente 40 à 50 % du prix pour une durée supérieure à 50 ans, les façades et l’étanchéité 5 à 20 % sur 20 à 50 ans, les installations générales et techniques 20 à 30 % sur 15 à 30 ans.
Un amortissement solide repose donc d’abord sur une ventilation sérieuse du prix d’acquisition. C’est un travail de comptable, et c’est là qu’un mauvais découpage coûte cher, des années plus tard.
Une réserve, parce qu’on ne parle jamais assez de la sortie. En SCI à l’IS, chaque euro amorti réduit la valeur nette comptable de l’immeuble, donc gonfle la plus-value à la revente. L’avantage annuel se paie au moment de vendre. Ce régime se choisit pour détenir longtemps, pas pour arbitrer à cinq ans.
Côté bailleur : ce qui fait tenir vos charges déductibles
Voilà le point que je veux marteler, parce que c’est celui de mon ancien métier.
Dans un contrôle, la qualification comptable ne sauve jamais un dossier vide. Ce qui tient, c’est le lien démontré entre la dépense et le bien loué, et la preuve du paiement. Une facture au nom de votre conjoint, une dépense mélangée avec vos travaux personnels, un virement sans libellé : autant de failles.
Trois réflexes suffisent. Une facture par bien, nominative, datée, pour chacune de vos charges déductibles. Un compte bancaire dédié à l’activité locative, ce qui transforme un contrôle en promenade. Et une conservation d’au moins six ans, puisque c’est le délai de reprise de l’administration en matière fiscale.
C’est exactement ce que fait un logiciel de gestion locative : chaque dépense rattachée à son lot, avec sa pièce. Si vous êtes en location nue au réel, notre guide de déclaration des revenus fonciers détaille les cases à remplir. En meublé, voyez la comptabilité LMNP, et pour une société, la comptabilité SCI.
Un dernier mot sur les travaux. Si un artisan vous réclame le paiement de prestations que vous n’avez jamais commandées par écrit, la question n’est pas fiscale mais contractuelle : nous la traitons dans notre article sur le devis non signé.
Et si vous alliez plus loin ?
Chaque charge rattachée à son lot
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Ancien commissaire de justice · Fondateur de Qalimo
sOURCES
- Article 31 du CGI · charges déductibles des revenus fonciers
- Article 39 C du CGI · limitation de l’amortissement des biens donnés en location
- Articles 32 et 50-0 du CGI · micro-foncier et micro-BIC
- BOI-RFPI-BASE-20 · revenus fonciers, charges déductibles (intérêts, primes d’assurance, frais de gestion, travaux)
- BOI-BIC-CHG-10 · conditions générales de déduction des frais et charges
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 · amortissement des biens donnés en location
- BOI-ANNX-000115 · tableau des composants