État des lieux de sortie : 5 règles officielles

Un bailleur m'a appelé un lundi de janvier, convaincu d'avoir un dossier béton. Trois pièces repeintes par son locataire dans un vert sombre qu'il n'avait pas choisi, des photos datées, un devis de peintre à 1 400 euros. Il avait tout, sauf une chose : son état des lieux d'entrée tenait en deux lignes manuscrites, « logement en bon état, RAS ». Il n'a rien retenu.

En quinze ans de constats locatifs, j'ai vu très peu de dossiers se perdre sur le droit. Ils se perdent sur la preuve, et presque toujours au même endroit. L'état des lieux de sortie n'est pas une formalité de fin de bail : c'est la pièce qui détermine si vous récupérez 480 euros, zéro euro, ou si vous en devez 240 de plus au titre du retard.

Quand se fait l'état des lieux de sortie, et qui doit être présent

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le moment : lors de la restitution des clés. Pas la veille, pas trois semaines après. Le logement doit être vidé, nettoyé, et le locataire présent.

« Contradictoirement et amiablement », dit le texte. Deux mots qui portent tout le reste : les parties constatent ensemble, et chacune repart avec un exemplaire signé. Un document rédigé seul par le bailleur, puis adressé au locataire pour signature, n'a aucune valeur probante devant un juge.

Le bailleur peut se faire représenter, par un agent immobilier ou par un proche. Un détail échappe souvent aux deux camps : à la sortie, aucun honoraire ne peut être mis à la charge du locataire. Le partage des frais entre bailleur et locataire ne concerne que l'état des lieux d'entrée.

Comparer l'entrée et la sortie, la seule méthode qui tient devant un juge

Le document de fin de bail ne vaut rien seul. Sa force vient de la confrontation avec celui du début.

Le juge ne regarde pas l'état du logement. Il regarde l'écart entre deux documents. Une trace d'humidité mentionnée à l'entrée ne se facture pas à la sortie. Une fissure absente à l'entrée et présente à la sortie devient imputable, sauf si elle relève de l'usage normal ou d'un défaut de construction. Tout se joue là.

D'où l'exigence sur le document d'entrée. Si vous ne l'avez pas rédigé avec soin, un modèle d'état des lieux détaillé vaut mieux que trois lignes improvisées le jour de la remise des clés.

Les dossiers les plus solides que j'ai constatés n'étaient pas les plus longs. C'étaient ceux où le bailleur avait photographié chaque pièce à l'entrée, date incrustée dans l'image. Douze photos horodatées pèsent plus qu'un rapport de vingt pages.

La vétusté, ce que beaucoup de bailleurs oublient de déduire

Un locataire répond des dégradations. Il ne répond pas du temps qui passe.

Une moquette posée il y a huit ans n'a plus la valeur du premier jour. Tachée, elle ouvre droit à une part du remplacement, pas au remplacement complet. Cette part se calcule avec une grille de vétusté, qui applique un abattement selon la durée de vie théorique du matériau et son ancienneté.

Le décret du 30 mars 2016 encadre l'exercice : la grille doit être choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location. On ne fabrique pas son propre barème dans son coin, et une grille maison sera écartée.

À mon sens, c'est le document le plus sous-utilisé du droit locatif français. Les bailleurs qui n'en annexent aucune au bail croient préserver leurs intérêts. Ils font l'inverse : sans grille, l'abattement est fixé par le juge, et il se montre rarement plus généreux qu'un barème négocié entre professionnels.

Reste ce qui incombe au locataire quelle que soit l'ancienneté du bien : l'entretien courant et les menues réparations, listés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le détail figure dans notre guide des réparations locatives.

Constat à la sortie	Imputable au locataire ?
Moquette tachée, posée il y a deux ans	Oui avec abattement de vétusté
Peinture ternie après six ans d'occupation	Non usage normal
Trou dans une cloison, cheville arrachée	Oui
Joints de douche noircis, entretien fait	Non
Volet arraché par une tempête	Non force majeure
Logement rendu sale	Oui sur facture de ménage
Humidité déjà notée à l'entrée	Non

Refus du locataire : faire constater l'état des lieux de sortie par un commissaire de justice

Le locataire ne veut pas signer. Il ne vient pas au rendez-vous. Il glisse les clés dans la boîte aux lettres et disparaît.

Aucune de ces situations n'est un blocage. L'article 3-2 organise la suite : la partie la plus diligente saisit un commissaire de justice, qui dresse le constat et lui donne la même force qu'un document signé des deux mains.

Trois conditions, et la troisième est celle qu'on néglige :

• convoquer l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• respecter un délai d'au moins sept jours entre la convocation et le constat ;
• pouvoir prouver qu'une solution amiable a été proposée avant.

Ce dernier point n'a rien de décoratif. La cour d'appel de Metz a refusé en 2020 le partage des frais à un bailleur qui ne démontrait pas avoir proposé un rendez-vous amiable. Conservez le courrier, le SMS, le mail. C'est cette pièce qui vous fera récupérer la moitié de la note.

Le coût se situe entre 162 et 288 euros selon la surface du logement, hors frais de convocation et de déplacement. Partagé par moitié, le constat revient à une centaine d'euros pour chacun. Sur un dépôt de garantie de 900 euros et un litige sur des dégradations, l'arbitrage est vite fait.

Le dépôt de garantie : un mois, deux mois, et 10 % par mois de retard

L'article 22 de la loi de 1989 est d'une clarté rare. Document de sortie conforme à celui d'entrée : un mois pour restituer. Document différent : deux mois. Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la date du constat.

Chaque retenue se justifie par une pièce. Un devis, une facture, un décompte de charges, une lettre de réclamation de loyers impayés. Une estimation au jugé ne tient pas.

La loi autorise le bailleur à retenir. En pratique, sans pièce jointe au décompte, le juge tranche presque toujours pour le locataire. Ce n'est pas une question d'équité, c'est une question de charge de la preuve.

Passé le délai, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Sur un loyer de 800 euros, trois mois de retard coûtent 240 euros. Cette pénalité tombe si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse, ce qui donne une raison de plus de la faire figurer sur le document. En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes.

Le détail des sommes récupérables et la façon de présenter le décompte sont traités dans notre article sur la retenue sur le dépôt de garantie.

Contester un état des lieux de sortie déjà signé

Une signature engage. La contester ensuite est difficile, pas impossible.

Premier point, contre-intuitif : la loi ne prévoit aucun délai de contestation pour l'état des lieux de sortie. Le droit de demander une modification dans les dix jours, souvent invoqué, figure bien à l'article 3-2, mais il ne vaut que pour le document d'entrée. À la sortie, il n'existe pas d'équivalent.

Ce qui reste ouvert tient en trois voies. Signer en portant des réserves écrites directement sur le document, ce qui vaut bien mieux que refuser de signer. Saisir ensuite la commission départementale de conciliation, gratuite et souvent efficace sur les litiges de dépôt. Porter enfin l'affaire devant le juge des contentieux de la protection, sachant que les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où l'on a connu les faits, en application de l'article 7-1 de la loi de 1989.

Quand la sortie s'est faite sans mandat écrit ou en présence d'un tiers non habilité, la question de la validité se pose différemment. Nous l'avons traitée dans notre analyse de l'état des lieux signé par un proche sans mandat.

Sur le terrain, la difficulté n'est presque jamais juridique. Elle est matérielle : retrouver les photos d'il y a six ans, prouver la date d'un cliché, remettre la main sur le document d'entrée. C'est exactement ce que règle une application d'état des lieux sur mobile, qui horodate les photos et pose les deux constats côte à côte, pièce par pièce.