Loyer impayé : la chronologie exacte, du premier retard à l'expulsion
Tout le monde répète « six semaines depuis la loi Kasbarian ». C’est faux une fois sur deux, et un commandement qui affiche le mauvais délai est nul : vous repartez de zéro.
L'essentiel en 30 secondes
Face à un loyer impayé, la procédure suit six étapes et aucune ne se saute (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le point de bascule est le commandement de payer, signifié par commissaire de justice. Son délai dépend de la date de signature du bail, pas de la date du commandement : 6 semaines pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, 2 mois pour un bail antérieur (Cass., avis, 13 juin 2024, n°24-70.002). Un commandement portant le mauvais délai est nul. Comptez 6 à 18 mois au total. Et n'expulsez jamais vous-même : c'est un délit puni de 3 ans de prison.
Le loyer impayé, c’est la peur qui fait qu’un bailleur ne dort plus. Et c’est aussi, de tous les dossiers que j’ai signifiés, celui où j’ai vu le plus de procédures s’effondrer sur un détail. Pas sur le fond : la dette était réelle, chiffrée, incontestable. Sur la forme. Une mention absente, un décompte mal annexé, un délai erroné. Le bailleur avait payé le commissaire de justice, attendu des mois, et repartait à zéro. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, ce piège s’est même aggravé, parce que le web entier répète une règle vraie une fois sur deux.
Loyer impayé : les six étapes, dans l'ordre
Face à un loyer impayé, rien ici n’est facultatif, et l’ordre n’est pas une suggestion. Chaque étape conditionne la validité de la suivante.
La relance. Dès le lendemain de l’échéance. Un appel, un message. Ce n’est pas juridique, c’est décisif : la moitié des dossiers de loyer impayé que j’ai vus se réglaient là, parce qu’il s’agissait d’un virement oublié ou d’un accident de trésorerie.
La mise en demeure. Lettre recommandée avec accusé de réception, vers le quinzième jour. Elle ne déclenche aucun délai légal, mais elle date le manquement et elle conditionne l’activation d’une garantie loyers impayés ou de la garantie Visale, qui exigent toutes des relances tracées.
Le commandement de payer. C’est le point de bascule. Acte de commissaire de justice, obligatoire, visant la clause résolutoire. Sans lui, aucune assignation ne peut suivre.
L’assignation. Devant le juge des contentieux de la protection, une fois le délai du commandement écoulé sans paiement intégral. Elle doit être dénoncée au préfet six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.
Le jugement. Le juge constate la résiliation, condamne aux arriérés, ordonne l’expulsion.
L’expulsion. Précédée d’un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois. Puis, à défaut de départ, réquisition de la force publique.
Comptez six à dix-huit mois, en grande partie à cause des délais d’audiencement. L’objectif d’accélération de la loi de 2023 se heurte à des tribunaux qui n’audiencent pas en six semaines.
Loyer impayé : le délai qui annule tout
Voilà le passage que je vous demande de lire deux fois, parce qu’il fait tomber plus de dossiers de loyer impayé que tout le reste réuni.
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, a réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour payer après le commandement. Tout le monde a retenu ça. Tout le monde s’arrête là.
Or la Cour de cassation, saisie pour avis, a jugé le 13 juin 2024 que ce texte n’a pas d’effet rétroactif. Les baux en cours restent régis par leurs propres stipulations, telles qu’encadrées par la loi du jour de leur conclusion.
La règle est donc binaire. Bail signé avant le 29 juillet 2023 : deux mois. Bail signé à partir du 29 juillet 2023 : six semaines.
Et voici ce que ça coûte. Un commandement qui accorde six semaines à un locataire ayant droit à deux mois est entaché de nullité. Le juge prononce l’irrecevabilité, vous avez perdu les honoraires du commissaire de justice, plusieurs mois, et la dette a continué de courir. Vous recommencez tout.
Le premier geste face à un loyer impayé, avant toute chose : sortez le bail et regardez la date de signature. Pas la date d’entrée dans les lieux, pas celle du dernier avenant. Celle de la signature.
Bon à savoir
La loi de 2023 a aussi rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d'habitation. Si votre bail est ancien et n'en comporte pas, ou s'il est verbal, vous étiez auparavant privé de cette procédure et condamné à une résolution judiciaire, bien plus longue. Vérifiez ce que dit votre contrat avant d'engager quoi que ce soit.
Loyer impayé : les mentions qui font tomber le commandement
Le commandement, pièce maîtresse de tout dossier de loyer impayé, n’est pas une lettre. C’est un acte formaliste, et l’omission d’une seule mention l’anéantit.
Il doit contenir le décompte précis de la dette, la reproduction intégrale de la clause résolutoire, le délai exact, l’information sur la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement avec ses coordonnées, et celle de saisir le juge pour obtenir des délais.
Sur le décompte, la Cour de cassation est sévère : il doit être matériellement annexé à l’acte. Renvoyer à un décompte joint à un commandement antérieur, lui-même annulé, ne satisfait pas à l’exigence (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n°15-28.108).
Un mot sur la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Le régime diffère selon qui vous êtes. Bailleur personne physique ou SCI familiale : le commissaire de justice signale votre commandement, vous n’avez rien à faire. Bailleur personne morale hors SCI familiale : une saisine préalable de la CCAPEX s’impose avant le commandement, et son omission rend la demande irrecevable. Si vous détenez via une SCI non familiale, ce point mérite votre attention.
Ce que le juge peut encore accorder
Le délai écoulé, la clause acquise, un loyer impayé n’est pas réglé pour autant. Le juge conserve un pouvoir, mais la loi de 2023 l’a nettement encadré.
Des délais de paiement peuvent être accordés, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à deux conditions cumulatives : que le locataire soit en situation de régler sa dette, et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette seconde condition est nouvelle, et elle change beaucoup de choses en pratique.
Autre évolution que peu de bailleurs connaissent : la suspension des effets de la clause résolutoire n’est plus automatique quand des délais sont accordés. Elle doit être demandée. Et elle prend fin dès le premier impayé, ou dès que le locataire s’écarte de l’échéancier fixé.
Le point juridique
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution de l'expulsion par la force publique. Elle ne suspend pas le traitement du loyer impayé : ni la procédure, ni les délais, ni le commandement, ni l'audience. Un bailleur qui attend le printemps pour agir perd cinq mois pour rien. Nous consacrons un article entier à cette idée reçue : la trêve hivernale ne vous empêche pas d'agir.
Ce que vous ne devez jamais faire
Je le mets ici parce que je l’ai vu, et qu’un loyer impayé finit alors très mal pour le bailleur.
Changer la serrure. Couper l’eau ou l’électricité. Retirer la porte. Vider les affaires. Tout cela constitue une expulsion par voie de fait, punie de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal). Le fait que la dette soit réelle et le locataire de mauvaise foi ne change rien.
Le renversement est total et instantané : le bailleur créancier devient le prévenu. J’ai vu des dossiers gagnés d’avance se retourner en une après-midi, sur un geste d’exaspération parfaitement compréhensible.
Côté bailleur : le loyer impayé se gagne les quinze premiers jours
Voilà ce que dix ans de terrain m’ont appris, et c’est contre-intuitif.
La procédure ne répare presque jamais un loyer impayé. Elle dure six à dix-huit mois, elle coûte, et au bout, vous récupérez un logement et un titre exécutoire contre quelqu’un d’insolvable. Le vrai gain n’est pas là. Il est dans les quinze premiers jours.
Un loyer impayé détecté à J+2 et relancé à J+3 se règle dans neuf cas sur dix. Le même loyer impayé découvert à J+45, quand trois mois de dette se sont accumulés, ne se règle plus jamais. Le facteur décisif n’est pas juridique, il est mécanique : c’est votre délai de détection.
Trois réflexes. Détectez automatiquement : un rapprochement bancaire vous prévient à J+1, là où un relevé consulté le week-end vous prévient à J+20. Tracez tout : vos relances écrites sur le loyer impayé sont ce que réclamera votre assureur, et ce que regardera le juge. Sécurisez à l’entrée : une caution solidaire bien rédigée ou une garantie vaut mieux que toute la procédure de cet article.
C’est exactement ce que fait la synchronisation bancaire de Qalimo : elle rapproche les loyers reçus, signale le loyer impayé dès J+1 et déclenche des relances datées. Le jour où le dossier part chez le commissaire de justice, l’historique existe déjà.
Question
Bail signé avant le 29 juillet 2023
Bail signé à partir du 29 juillet 2023
Commandement au mauvais délai
Dénonciation de l'assignation au préfet
Commandement de quitter les lieux
Durée totale réaliste
La trêve hivernale bloque la procédure ?
Changer la serrure soi-même
Délais de paiement accordés par le juge
Suspension de la clause résolutoire
Réponse
2 mois
6 semaines
Nul
6 semaines avant l'audience
2 mois avant l'expulsion
12 à 24 mois
Non seulement l'exécution
Délit : 3 ans et 30 000 €
si reprise du loyer courant avant l'audience
plus automatique, et finie au 1er impayé
Et si vous alliez plus loin ?
Un retard détecté à J+1, pas à J+45
Rapprochement bancaire automatique, alerte dès le premier jour de retard, relances datées et archivées. C’est là que se gagne un impayé.
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Ancien commissaire de justice · Fondateur de Qalimo
sOURCES
- Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668
- Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dite Kasbarian-Bergé, art. 10 · en vigueur le 29 juillet 2023
- Cass., avis, 13 juin 2024, n°24-70.002 · absence d’effet rétroactif du délai de six semaines
- Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n°15-28.108 · le décompte doit être matériellement annexé
- Article 226-4-2 du Code pénal · expulsion par voie de fait
- Article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution · trêve hivernale
- Décision Cons. const. n°2023-853 DC du 26 juillet 2023