Loyer impayé : la procédure, étape par étape, du premier retard à l'expulsion
Un impayé se gagne dans les quinze premiers jours et se perd sur un détail de forme. Voici l'ordre exact des étapes, les délais que la loi impose entre chacune, et un simulateur qui calcule votre calendrier à partir de la date du premier loyer manqué.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 23 octobre 2026
En cas de loyer impayé, le bailleur relance puis met en demeure son locataire, fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, et saisit le juge si la dette n'est pas réglée dans le délai. Le jugement constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion ; un commandement de quitter les lieux laisse ensuite deux mois au locataire, et l'expulsion forcée nécessite l'accord du préfet, hors trêve hivernale.
- Le bon tempo
- Agir dès le premier impayé : chaque semaine perdue au départ se retrouve à la fin.
- Le geste clé
- Le commandement de payer, qui fait courir le délai au terme duquel la clause résolutoire joue.
- Les garants
- Caution, assurance loyers impayés ou Visale : à prévenir dans leurs délais.
- L'interdit
- Toute expulsion faite soi-même : 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
J'ai signifié des centaines de commandements de payer. Ceux qui ont abouti vite avaient un point commun : le bailleur m'avait appelé dans le mois. Ceux qui ont traîné aussi : six mois de « il va payer », une caution prévenue trop tard, un bail ancien avec la mauvaise mention. La loi ne punit pas la patience, mais elle ne la rembourse pas non plus.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Loyer impayé : les 7 étapes, dans l'ordre
Cliquez sur une étape pour voir ce qu'il faut faire, le délai et l'erreur qui fait tout recommencer.
Relance amiable
Dès le lendemain de l'échéance manquée : un appel, un message, puis un courrier. Beaucoup d'impayés sont des oublis ou des difficultés passagères qui se règlent à ce stade, avec un échéancier écrit.
Mise en demeure et garants
Lettre recommandée avec accusé de réception, qui chiffre la dette et fixe un délai. Si vous avez une caution, une assurance loyers impayés ou la garantie Visale, prévenez-les maintenant, dans le délai prévu par le contrat. Utilisez notre modèle de mise en demeure pour loyer impayé.
Commandement de payer
Acte délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail. Le locataire a six semaines pour payer si le bail a été signé depuis le 29 juillet 2023, deux mois s'il est plus ancien. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale aussi le commandement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX), selon les seuils d'impayés fixés par arrêté préfectoral.
Assignation devant le juge
Si la dette n'est pas réglée à l'expiration du commandement, le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, pour constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion et condamner au paiement.
Audience et jugement
Le juge vérifie la dette et la procédure. Si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette, il peut lui accorder jusqu'à trois ans de délais, la clause résolutoire étant alors suspendue tant qu'il les respecte.
Commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois pour partir. Ce délai court même pendant la trêve hivernale.
Concours de la force publique
Si le locataire est toujours dans les lieux, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus. Un refus ouvre droit à réparation : la demande d'indemnisation s'adresse d'abord au préfet, puis au tribunal administratif.
Votre calendrier de procédure, à partir du premier impayé
Les délais légaux sont fixes. Votre réactivité et le délai d'audience du tribunal ne le sont pas : réglez-les pour voir ce qu'ils changent.
Simulation indicative. Délais légaux : commandement de payer (6 semaines ou 2 mois), notification au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, commandement de quitter les lieux (2 mois), réponse du préfet (2 mois au plus), trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Bailleur personne physique. Hypothèses fixes : assignation une semaine après la fin du délai, jugement signifié environ cinq semaines après l'audience, commandement de quitter les lieux une semaine après. La date repère suppose que le préfet accorde le concours au terme de son délai de réponse : il peut répondre plus tôt, et son silence vaut refus.
Ce que le juge peut encore accorder
Des délais de paiement jusqu'à trois ans, à la demande des parties ou d'office, si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette. Tant que l'échéancier est respecté, la clause résolutoire est suspendue.
Des délais pour quitter les lieux, d'un mois à un an, quand le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales.
Ce que vous ne devez jamais faire
Changer la serrure, vider le logement, couper l'eau ou l'électricité, menacer : forcer un occupant à partir sans le concours de l'État est puni de trois ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Retenir le dépôt de garantie en cours de bail ou compenser avec d'autres sommes n'est pas non plus une solution : la dette se fait constater par le juge.
Et si vous voulez seulement être payé ?
Si le locataire est parti, ou si vous ne demandez pas la fin du bail, la procédure d'injonction de payer aboutit à une ordonnance rendue sans audience, sur la base du bail et du décompte, qui devient exécutoire si le locataire n'y fait pas opposition. Elle ne permet pas d'expulser.
Dans tous les cas, l'action en paiement des loyers se prescrit par trois ans, sauf interruption (article 7-1 de la loi de 1989). Notre page sur la prescription des loyers impayés détaille le calcul.
Loyer impayé : deux calendriers calculés
Deux situations de bailleurs personnes physiques, calculées avec la méthode et les hypothèses du simulateur. Les dates et les situations sont des valeurs d'exemple.
Un bail récent, une réaction rapide
Bail signé en 2024, premier loyer impayé le 5 juin 2026, commandement de payer 15 jours plus tard, audience 3 mois après l'assignation
- Commandement de payer20 juin 2026
- Signification à la caution, au plus tard5 juillet 2026
- Fin du délai de 6 semaines1er août 2026
- Assignation, une semaine après (hypothèse)8 août 2026
- Audience, 3 mois après (hypothèse)8 novembre 2026
- Fin du délai pour quitter les lieux20 février 2027
- Date repère pour l'expulsion23 avril 2027
Un bail ancien, rattrapé par l'hiver
Bail signé en 2021, premier loyer impayé le 5 février 2026, commandement de payer 30 jours plus tard, audience 3 mois après l'assignation
- Commandement de payer7 mars 2026
- Signification à la caution, au plus tard22 mars 2026
- Fin du délai de 2 mois7 mai 2026
- Assignation, puis audience (hypothèses)14 mai, puis 14 août 2026
- Fin du délai pour quitter les lieux25 novembre 2026
- Réponse du préfet, 2 mois au plus28 janvier 2027
- Date repère, après la trêve hivernale1er avril 2027
Le premier calendrier tient en 11 mois environ. Le second en demande 14 : deux mois de délai de paiement au lieu de six semaines, puis une réponse du préfet qui tombe en pleine trêve, du 1er novembre au 31 mars. Dans les deux cas, l'audience reste au moins six semaines après la notification de l'assignation au préfet, et le délai de deux mois pour quitter les lieux court même pendant l'hiver.
Le juge peut encore allonger ces calendriers : jusqu'à trois ans de délais de paiement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette, et d'un mois à un an pour quitter les lieux. La date repère suppose aussi que le préfet accorde le concours de la force publique au terme de son délai. Son silence vaut refus, et un refus ouvre droit à une demande d'indemnisation.
Six erreurs fréquentes face à un loyer impayé
Attendre deux ou trois mois « pour voir »
Chaque semaine perdue avant le commandement de payer décale toute la suite d'autant. La dette, elle, continue de courir.
Prévenir la caution après 15 jours
Le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. Sinon, elle n'est plus tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Compter six semaines sur un bail ancien
Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, le délai est de deux mois. Un délai trop court peut empêcher l'acquisition de la clause résolutoire.
Déclarer le sinistre hors délai
L'assurance loyers impayés et Visale fixent des délais de déclaration courts. Les dépasser, c'est souvent la fin de la prise en charge.
Changer la serrure soi-même
Forcer un occupant à partir sans le concours de l'État est puni de trois ans de prison et 30 000 € d'amende. Seul le commissaire de justice procède à l'expulsion.
Garder le dépôt de garantie en compensation
Retenir le dépôt en cours de bail ne règle rien : la dette se fait constater par le juge.
Un impayé se gagne dans les quinze premiers jours
Repérer le retard, relancer, chiffrer la dette : tout ce qui précède le commandement de payer dépend de vous. Qalimo relie vos comptes bancaires en lecture seule et signale le loyer manquant dès le lendemain de l'échéance.
Le retard repéré le lendemain
La synchronisation bancaire rapproche chaque loyer et signale celui qui manque.
Un décompte prêt
L'historique des loyers et des paiements, à transmettre au commissaire de justice pour le commandement.
Le dossier complet
Bail, acte de cautionnement, état des lieux, quittances : les pièces que demandera le juge, au même endroit.
Loyer impayé : vos questions
Que faire en cas de loyer impayé ?
Quel est le délai du commandement de payer ?
Faut-il prévenir la caution ?
Combien de temps dure une procédure pour loyer impayé ?
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Qu'est-ce que la CCAPEX ?
Peut-on changer la serrure d'un locataire qui ne paie pas ?
Combien de temps pour réclamer des loyers impayés ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) et article 7-1.
- Code des procédures civiles d'exécution, articles L153-1, L412-1, L412-3, L412-4, L412-6 et R153-1.
- Code pénal, article 226-4-2.
- Cour de cassation, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 (délai du commandement de payer pour les baux en cours).
Le premier jour de retard,
vous le saurez.
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