Repeindre les murs : droit clair en 2026

Un mur taupe foncé, deux pièces repeintes en jaune moutarde, et un dossier de restitution de dépôt de garantie qui traînait depuis huit mois. Ce dossier, je l’ai eu entre les mains en 2023, alors que j’exerçais encore comme commissaire de justice. Le propriétaire réclamait 480 euros de retenue pour « dégradation esthétique ». Le locataire n’avait pourtant fait que peindre, proprement, sans trou ni fissure.

En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, j’ai vu ce type de dossier se multiplier depuis que les réseaux sociaux ont banalisé la déco d’intérieur locative. La question revient sans cesse chez les bailleurs que j’accompagne aujourd’hui : le locataire a-t-il vraiment le droit de repeindre les murs sans en référer au propriétaire ?

Ce que dit la loi quand un locataire veut repeindre les murs

Le texte de référence reste l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués et de répondre des dégradations, mais il interdit surtout, au point f, de transformer les locaux sans l’accord écrit du bailleur. Or peindre un mur n’est pas transformer un logement au sens juridique du terme, sauf circonstances particulières que je détaille plus bas.

Le Code civil complète ce cadre. L’article 1728 impose au locataire d’user de la chose louée « en bon père de famille », formule ancienne mais toujours appliquée par les juges. Les articles 1730 à 1732 organisent la comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer qui répond d’une dégradation.

Repeindre les murs : entretien courant ou transformation du logement ?

Toute la difficulté tient à cette frontière. Une couche de peinture posée sur un support déjà peint reste un entretien courant, quel que soit le résultat esthétique. La situation change dès que le locataire modifie la nature du support : enduit décoratif épais nécessitant un ponçage complet, peinture appliquée directement sur du papier peint tissé fragile, ou pose de résine sur un carrelage mural.

Dans ces cas, on bascule du côté de la transformation, et l’accord écrit du bailleur devient nécessaire. La nuance qui dérange les propriétaires : en pratique, les juges du contentieux de la protection exigent rarement une autorisation formelle pour une simple peinture, même sur trois pièces entières. La loi le permet en théorie, mais le juge suit rarement l’argument du bailleur qui invoque seul la couleur pour retenir un dépôt de garantie.

Quelle couleur choisir sans risquer un litige à l’état des lieux de sortie

Un noir mat sur un pan de mur, un vert sapin dans une chambre : rien de tout cela ne constitue automatiquement une dégradation. Ce qui compte pour le juge, c’est l’état du support à la sortie, comparé point par point à l’état des lieux d’entrée. Un mur sale, taché, ou dont l’enduit s’écaille à cause d’une mauvaise préparation avant peinture pèse davantage qu’une simple question de teinte.

Documenter précisément cette comparaison change tout l’équilibre du dossier. Un logiciel d’état des lieux avec photos horodatées reste, à ce titre, la meilleure protection pour le bailleur comme pour le locataire.

Que risque le locataire qui a repeint sans l’accord du bailleur

Concrètement, presque rien tant que la peinture reste réversible et propre. Le bailleur qui veut imposer une clause spécifique sur les couleurs autorisées doit l’inscrire noir sur blanc dans la clause du contrat de bail, au moment de la signature. Une exigence orale, découverte trois ans plus tard lors de l’état des lieux de sortie, ne tient devant aucune juridiction.

Mon avis, après des centaines de dossiers de dépôt de garantie traités : la majorité des litiges sur la peinture naissent d’un malentendu évitable, pas d’une vraie faute du locataire. Le bailleur croit avoir un droit qu’il n’a pas, et le locataire découvre une retenue qu’il ne comprend pas.

Ce que dit (ou ne dit pas) la jurisprudence sur la couleur des peintures

À ma connaissance, aucune décision de la Cour de cassation ne fixe de règle générale sur la couleur choisie par un locataire. Les juridictions de proximité et les juges des contentieux de la protection statuent au cas par cas, en s’appuyant sur l’état des lieux comparé et sur les factures de remise en état éventuellement produites par le bailleur. Cette absence de jurisprudence unifiée explique pourquoi tant de dossiers se règlent en réalité par négociation, avant toute audience.

Comment le bailleur peut éviter le litige sur la peinture dès la signature du bail

Trois réflexes limitent réellement le risque. D’abord, préciser dans le bail une clause raisonnable sur les couleurs (par exemple exiger un support neutre au départ, sans interdire les teintes en cours de location). Ensuite, réaliser un état des lieux d’entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées de chaque mur. Enfin, comparer méthodiquement à la sortie plutôt que de se fier à une impression générale.

La logique reste la même que pour d’autres litiges d’usure ou de dégradation, comme celle qui se pose souvent pour savoir qui doit payer les dégradations constatées à la sortie d’un logement : c’est la preuve documentée, pas le ressenti, qui tranche le dossier.

Sources

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 7. Code civil, articles 1728, 1730, 1731 et 1732. Décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.