Retenue dépôt de garantie : ce que vous pouvez garder, et comment le prouver
Un simple devis suffit à justifier une retenue, contrairement à ce que répètent la plupart des sites. Encore faut-il que trois conditions soient réunies, et elles tombent souvent.
L'essentiel en 30 secondes
Une retenue dépôt de garantie suppose trois conditions réunies (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : un écart entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, une cause imputable au locataire, et un montant justifié. Un simple devis suffit à cette justification, la facture n'est pas exigée (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n°99-13.668 ; 2 octobre 2007, n°06-18.142). Vous disposez d'1 mois pour restituer si l'état des lieux est conforme, de 2 mois si vous retenez. Au-delà, 10 % du loyer hors charges par mois commencé s'ajoutent automatiquement. Sans état des lieux de sortie contradictoire, aucune retenue n'est possible.
Une retenue dépôt de garantie, c’est le moment où dix ans de bonne entente peuvent basculer en trois semaines. J’ai vu beaucoup de bailleurs perdre ce contentieux-là, et presque jamais sur le fond. Le carrelage était bien fêlé, la moquette bien brûlée. Ils perdaient sur la forme : pas d’état des lieux opposable, un montant forfaitaire sorti de nulle part, un décompte envoyé trop tard. Et une chose me frappe encore aujourd’hui : sur la question la plus simple, celle du justificatif, la moitié du web raconte l’inverse du droit.
Retenue dépôt de garantie : les trois verrous
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à déduire les sommes dont le locataire reste redevable, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Derrière cette formule courte, trois conditions se cumulent. Il en manque une, la retenue dépôt de garantie tombe entièrement.
Un écart constaté. La dégradation doit apparaître à la sortie et pas à l’entrée. C’est la comparaison des deux états des lieux qui fait la preuve, rien d’autre. Un état des lieux d’entrée bâclé, sur lequel tout est coché « bon état » par confort, vous condamne d’avance.
Une cause imputable au locataire. Usage anormal ou défaut d’entretien courant. Pas l’usure normale, qui reste à votre charge. C’est la frontière la plus disputée, et elle se règle avec une grille de vétusté.
Un montant justifié. Réel, chiffré, rattaché à la dégradation constatée. Jamais un forfait.
Bon à savoir
Le verrou zéro, celui auquel personne ne pense : sans état des lieux de sortie contradictoire, aucune retenue n'est possible. L'article 1731 du Code civil présume alors que le logement a été rendu en bon état. Et attention à la signature : la Cour de cassation a jugé qu'un état des lieux signé par un proche du locataire, sans mandat écrit prouvé, ne vaut rien (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n°24-13.219). Nous détaillons ce cas dans notre article sur l'état des lieux signé sans mandat.
Devis ou facture : ce que la Cour de cassation a vraiment jugé
Ici, je vais être direct, parce que la désinformation est massive et qu’elle vous coûte de l’argent.
Vous lirez partout qu’un devis ne suffit pas, que seule une facture acquittée permet de retenir. C’est faux. Et le plus savoureux, c’est que les sites qui l’écrivent citent, pour le prouver, les deux arrêts qui disent exactement le contraire.
Dans les affaires du 3 avril 2001 et du 2 octobre 2007, la Cour de cassation a censuré des cours d’appel qui avaient exigé des factures acquittées plutôt que de simples devis. Elle a tranché dans l’autre sens. Le devis suffit.
Deux limites, tout de même, et elles comptent. Le juge n’est pas tenu par votre devis s’il l’estime excessif : il peut réduire la retenue. Un devis de complaisance, ou établi par une société liée à vous, se voit à des kilomètres. Et vous n’êtes pas obligé d’exécuter les travaux pour retenir la somme correspondante.
Le point juridique
D'où vient la confusion ? De deux questions distinctes qu'on mélange. Retenir sur le dépôt de garantie et réclamer des dommages et intérêts au-delà n'obéissent pas au même régime. Sur le second terrain, la jurisprudence est nettement plus exigeante et hésitante, et demande une faute ainsi qu'un préjudice démontré (Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, n°02-18.033 ; 31 mars 2009, n°08-12.714). Les articles qui vous disent « il faut une facture » transposent, à tort, l'exigence du second terrain sur le premier.
Retenue dépôt de garantie : les délais, et la pénalité qui tombe seule
Le compte à rebours démarre à la remise des clés, pas à la signature de l’état des lieux, pas au dernier jour du préavis.
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Deux mois si vous retenez quoi que ce soit. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Automatiquement, sans mise en demeure, sans décision de justice. Un mois et un jour de retard, c’est deux mois de pénalité.
Une précision qui soulage beaucoup de bailleurs : vous n’êtes pas obligé de produire les justificatifs dans ce délai de deux mois. Le juge ne peut pas refuser une déduction au seul motif que le décompte est parti plus tard (Cass. 3e civ., 8 décembre 2009, n°08-20.340). Vous devez simplement respecter un délai raisonnable. Ce qui doit partir dans les temps, c’est le solde.
Enfin, pensez à réclamer la nouvelle adresse du locataire à la remise des clés. Sans elle, vous ne pouvez pas envoyer le décompte, et le retard vous sera tout de même opposé.
Ce que vous ne pouvez pas retenir
La liste est courte, et chaque ligne est une retenue dépôt de garantie annulée que j’ai vue passer.
L’usure normale. Une peinture fatiguée après six ans, un parquet terni, des joints jaunis : c’est le prix du temps, pas une faute. Il vous appartient.
Un forfait. « 300 € de remise en état », ça ne tient pas. Le montant doit être réel et rattaché à un désordre identifié.
Le remplacement à neuf d’un élément usagé. Vous remplacez une moquette de huit ans ? Vous ne retenez pas le prix d’une moquette neuve. Un abattement de vétusté s’impose, et son absence est le motif d’annulation le plus fréquent.
Plus que le dépôt lui-même. Si les dégradations dépassent la somme détenue, vous retenez le dépôt et vous réclamez le surplus, mais vous ne le retenez pas d’office. Le solde se réclame, au besoin en justice.
Et un rappel qui vaut pour le locataire : le dépôt de garantie n’a pas vocation à payer le dernier mois de loyer. Beaucoup le font. Ils ont tort, et vous pouvez le leur opposer.
En copropriété : la provision de 20 %
Votre locataire part en mars, le syndic arrêtera les comptes en octobre. Vous ne savez donc pas encore ce qu’il vous doit au titre des charges. La loi ALUR a réglé ce cas précis.
Vous procédez à un arrêté des comptes provisoire et vous conservez une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Une fois les comptes approuvés, vous avez un mois pour régulariser et rendre le solde.
Ce n’est pas une réserve de confort. Elle ne couvre que les charges, jamais les dégradations, et elle suppose que vous produisiez le relevé du syndic le moment venu.
Côté bailleur : une retenue dépôt de garantie se gagne à l'entrée
Voilà ce que je répète depuis dix ans, et c’est la seule chose à retenir de cet article.
Le litige de sortie se joue le jour de l’entrée. Un état des lieux d’entrée précis, pièce par pièce, avec des photos datées, transforme une discussion en constat. Un état des lieux d’entrée expédié en dix minutes vous laissera sans preuve trois ans plus tard, face à un locataire qui dira, en toute bonne foi, que la tache était déjà là.
Trois réflexes, pas un de plus. Photographiez à l’entrée, pas seulement à la sortie : c’est la comparaison qui prouve, donc la photo d’entrée vaut plus que celle de sortie. Annexez une grille de vétusté au bail, elle vous évitera la bataille sur l’abattement. Et faites signer l’état des lieux par tous les locataires du bail, ou exigez un mandat écrit.
Le reste est une affaire d’outil. Un logiciel d’état des lieux horodate les photos et compare automatiquement l’entrée et la sortie. Pour le décompte lui-même, notre modèle de courrier de restitution détaille chaque poste, ce qui est précisément ce que le juge regardera. Et si les sommes retenues concernent des travaux que vous n’aviez jamais commandés par écrit, voyez notre article sur le devis non signé.
Question
Un devis suffit-il à justifier la retenue ?
Dois-je avoir réalisé les travaux ?
Le juge peut-il réduire mon devis ?
Puis-je retenir sans état des lieux de sortie ?
Puis-je retenir un forfait ?
Puis-je retenir l'usure normale ?
Délai de restitution
Pénalité de retard
Provision charges en copropriété
Plafond du dépôt
Réponse
Oui
la facture n'est pas exigée
Non
pour la retenue
Oui
s'il l'estime excessif
Non
art. 1731 du Code civil
Non
montant réel exigé
Non
elle est à votre charge
1 mois (EDL conforme) · 2 mois (retenue)
10 % du loyer HC par mois commencé
20 % du dépôt maximum
1 mois hors charge (HC) en nu · 2 mois HC en meublé
Et si vous alliez plus loin ?
La preuve se construit à l'entrée
États des lieux horodatés, comparaison entrée-sortie automatique, grille de vétusté annexée au bail. Le jour du litige, le dossier est déjà fait.
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Ancien commissaire de justice · Fondateur de Qalimo
sOURCES
- Article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014
- Article 1731 du Code civil · présomption de bon état en l’absence d’état des lieux
- Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n°99-13.668 et 2 octobre 2007, n°06-18.142 · le devis suffit à justifier la retenue
- Cass. 3e civ., 8 décembre 2009, n°08-20.340 · les justificatifs ne sont pas enfermés dans le délai de deux mois
- Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n°24-13.219 · état des lieux signé sans mandat prouvé
- Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, n°02-18.033 et 31 mars 2009, n°08-12.714 · dommages et intérêts, faute et préjudice
- ANIL · analyse juridique « Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur »