Fin de bail
Congé pour motif légitime et sérieux : conditions et modèle
Troisième motif de congé du bailleur, le plus mal compris. Il repose sur un fait objectif et vérifiable, apprécié par le juge : impayés répétés, troubles, défaut d'assurance. Quels motifs sont admis, quelles preuves réunir et comment éviter la nullité. Un modèle vérifié par un ancien huissier de justice.
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Rédigé par un ancien huissier
À jour de l'article 15 (loi de 1989)
Bail vide et meublé
Cofondateur de Qalimo. En tant qu’ancien huissier, c’est le motif que j’ai vu échouer le plus souvent, faute de preuves. Le motif légitime et sérieux ne se décrète pas : il se démontre. Un congé mal étayé est annulé et le bail repart pour trois ans. Je vous montre quels motifs tiennent devant un juge et quel dossier constituer avant d’écrire.
Sources : article 15 de la loi du 6 juillet 1989
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Congé pour motif légitime et sérieux pour bail nu
Courrier de résiliation d’un bail vide motivé par un impayé, un trouble ou un manquement grave.
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Congé pour motif légitime et sérieux pour bail meublé
Courrier de résiliation d’un bail meublé motivé par un impayé, un trouble ou un manquement grave.
Le congé pour motif légitime et sérieux en bref
Un fait objectif, pas un ressenti
Le motif doit reposer sur un fait vérifiable et imputable au locataire, comme un manquement à ses obligations. Une simple convenance personnelle ne suffit pas.
Un dossier documenté
C'est à vous de prouver le motif. Sans pièces solides réunies avant l'envoi, le congé sera annulé devant le juge.
Six mois de préavis
Comme les autres congés du bailleur : six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé.
Le troisième motif de congé
Le motif légitime et sérieux est le troisième des motifs autorisés par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, aux côtés de la vente et de la reprise. La loi en donne un exemple explicite : l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. C'est le cas le plus fréquent.
Contrairement à la reprise ou à la vente, ce motif ne dépend pas d'un projet du bailleur, mais d'un fait extérieur, généralement un comportement du locataire. C'est aussi le motif le plus fragile : là où la vente et la reprise se prouvent par une intention, le motif légitime et sérieux se prouve par des pièces. Un congé mal étayé sera annulé par le tribunal et le bail sera considéré comme reconduit.
Quels motifs le juge admet
La loi ne dresse pas de liste fermée : elle cite l'inexécution des obligations du locataire comme exemple. Voici les motifs les plus couramment retenus par les juges, à condition d'être documentés.
Impayés de loyer répétés
Des retards ou impayés récurrents, même régularisés tardivement, constituent un manquement grave. Une mise en demeure préalable renforce le dossier.
Troubles de voisinage
Des nuisances répétées et avérées (bruit, dégradations, conflits) justifient le congé, à condition de disposer de plaintes, constats ou témoignages.
Défaut d'assurance
L'absence d'assurance habitation, malgré une mise en demeure de fournir l'attestation d'assurance, est un manquement à une obligation légale du locataire et peut fonder le congé.
Sous-location non autorisée
Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur viole le bail. Les annonces en ligne ou les relevés de plateforme servent de preuve.
Dégradations du logement
Des dégradations volontaires ou un défaut d'entretien grave, constatés par état des lieux ou photos, peuvent justifier de ne pas renouveler le bail.
Défaut d'entretien de la chaudière
L'entretien annuel incombe au locataire. Une mise en demeure pour l'entretien de la chaudière restée sans effet vient appuyer le congé.
Les preuves à réunir avant d'écrire
Le point décisif n'est pas le motif invoqué, mais votre capacité à le démontrer. Le bailleur qui envisage cette voie a tout intérêt à constituer un dossier documenté avant d'envoyer la lettre, plutôt que de se retrouver devant un juge avec des arguments trop vagues.
- Pour des impayés : décompte des loyers, relevés, relances et mise en demeure.
- Pour des troubles : la mise en demeure pour trouble de voisinage, puis plaintes, mains courantes, constats de commissaire de justice, témoignages datés.
- Pour un défaut d'assurance : copie des relances restées sans réponse.
- Pour une sous-location : captures d'annonces, relevés de plateforme, courriers.
Un point souvent ignoré : vous ne pouvez pas invoquer comme motif légitime et sérieux des travaux destinés à corriger une indécence que vous connaissiez déjà à la conclusion du bail. Le motif doit être un fait nouveau ou un manquement du locataire, pas une situation que vous aviez acceptée en louant. Le juge apprécie au cas par cas, et le niveau de preuve attendu varie selon les juridictions : mieux vaut un dossier trop complet que trop léger.
Délai, forme et mentions du congé
Le formalisme est celui de tous les congés du bailleur. Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé, le délai courant à compter de la réception effective.
Il se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou acte de commissaire de justice, et doit être adressé à chaque cotitulaire. La lettre doit indiquer le motif précis du congé : non pas « motif légitime et sérieux » en formule creuse, mais le fait concret reproché (impayés des mois de…, troubles constatés le…).
Un congé qui se borne à écrire « pour motif légitime et sérieux » sans décrire le manquement est un congé qui invite le juge à l'annuler. Datez les faits, chiffrez les impayés, référencez les constats. Plus le congé est précis, plus il est solide.
Les risques : nullité et locataire protégé
Ce motif est le plus contesté des trois, et deux écueils reviennent.
La nullité pour motif insuffisant. Un congé pour motif légitime et sérieux mal étayé sera annulé par le tribunal. Le locataire reste alors dans les lieux et le bail est considéré comme reconduit. En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide.
Le locataire protégé. Comme pour la vente et la reprise, vous ne pouvez pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond des logements conventionnés sans lui proposer un relogement adapté, sauf si vous êtes vous-même âgé ou modeste. La Cour de cassation a précisé le 24 octobre 2024 que les ressources s'apprécient sur les douze mois précédant le congé.
Le congé pour motif légitime et sérieux met fin au bail à son échéance, avec un préavis de six mois. Pour un impayé en cours de bail, il ne remplace pas la procédure de la clause résolutoire, plus rapide, qui passe par un commandement de payer. Selon l'urgence, la mise en demeure puis le commandement de payer sont souvent la meilleure voie, le congé motivé servant plutôt à ne pas reconduire un bail après des manquements répétés.
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Tout sur le congé pour motif légitime et sérieux
Les questions que les bailleurs se posent avant de motiver un congé.
Qu'est-ce qu'un motif légitime et sérieux ?
C'est le troisième motif de congé du bailleur prévu par l'article 15 de la loi de 1989. Il repose sur un fait objectif et vérifiable, le plus souvent un manquement du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance, sous-location non autorisée ou dégradations.
Quels motifs sont acceptés par le juge ?
La loi ne fixe pas de liste fermée mais cite l'inexécution des obligations du locataire. Les juges retiennent notamment les impayés récurrents, les troubles de voisinage avérés, le défaut d'assurance, la sous-location non autorisée et les dégradations, à condition d'être documentés.
Faut-il prouver le motif ?
Oui, et c'est le point décisif. C'est au bailleur de démontrer le motif. Un congé mal étayé est annulé par le tribunal et le bail reconduit. Il faut constituer un dossier documenté (décomptes, constats, plaintes, relances) avant d'envoyer la lettre.
Quel est le délai de préavis ?
Six mois avant le terme du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Le délai court à compter de la réception effective du congé par le locataire. Le congé se notifie par recommandé, remise en main propre contre récépissé ou acte de commissaire de justice.
Le congé pour motif légitime remplace-t-il la procédure pour impayés ?
Non. Le congé motivé met fin au bail à son échéance, avec six mois de préavis. Pour un impayé en cours de bail, la clause résolutoire et le commandement de payer sont généralement plus rapides. Le congé motivé sert plutôt à ne pas reconduire un bail après des manquements répétés.
Peut-on invoquer des travaux comme motif ?
Pas si l'état du logement était connu à la conclusion du bail. Vous ne pouvez pas invoquer comme motif légitime et sérieux des travaux destinés à corriger une indécence que vous connaissiez déjà en louant. Le motif doit être un fait nouveau ou un manquement du locataire.
Que se passe-t-il si le congé est annulé ?
Si le juge estime le motif insuffisant, il déclare le congé non valide. Le locataire reste dans les lieux et le bail est considéré comme reconduit pour une nouvelle période. Le bailleur doit alors attendre la prochaine échéance pour tenter un nouveau congé, mieux documenté.
Le locataire âgé est-il protégé contre ce congé ?
Oui, comme pour la vente et la reprise. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures au plafond des logements conventionnés ne peut recevoir congé sans offre de relogement adapté, sauf si le bailleur est lui-même âgé ou modeste. Les ressources s'apprécient sur les douze mois précédant le congé.