Congé pour vendre : les 4 délais officiels

Le congé pour vendre est la procédure locative où je vois le plus de dossiers perdus sur un détail de forme. Un prix oublié dans la lettre, un parking non mentionné, une baisse de prix consentie six mois plus tard sans repasser par le locataire : chacune de ces erreurs suffit à annuler le congé, parfois la vente elle-même. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai signifié des centaines de congés. Ceux qui tombent ne tombent presque jamais sur le fond.

Ce qui suit est la mécanique complète, dans l'ordre où elle se déroule, avec les délais exacts et les points où l'on se fait reprendre.

Le congé pour vendre vaut offre de vente, et ça change tout

Avec un congé pour vendre, vous ne donnez pas simplement congé. Vous formulez une offre de vente, et votre locataire devient prioritaire sur votre bien.

Deux mentions conditionnent la validité : le prix et les conditions de la vente. Leur absence n'est pas une irrégularité rattrapable, c'est une nullité.

Un détail coûte cher et je le vois régulièrement : l'offre doit porter sur l'ensemble de ce qui est loué, annexes comprises. Un parking, une cave, un cellier mentionnés au bail mais oubliés dans l'offre fragilisent le congé. Relisez votre contrat avant de rédiger, pas après.

Si le locataire n'accepte pas, l'article 15 II est brutal : « à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ». Aucun jugement n'est nécessaire pour constater la déchéance, ce qui ne vous dispense évidemment pas d'un titre exécutoire pour l'expulsion si le locataire reste.

Les quatre délais du congé pour vendre

Les quatre délais du congé pour vendre s'enchaînent et se recouvrent, ce qui explique la plupart des erreurs de calendrier.

Le point que presque tous les bailleurs manquent : l'offre ne couvre que le premier tiers du préavis. Passés deux mois, elle est caduque et les quatre mois restants ne servent qu'au déménagement. Un locataire qui se réveille au cinquième mois en annonçant qu'il achète n'a plus aucun droit sur le bien.

Attention aussi au point de départ. Le préavis court à compter de la réception, pas de l'envoi. Un recommandé présenté et non retiré, un locataire en déplacement, et votre calendrier glisse de trois semaines. Si le congé n'est pas régulier en forme et en délai, l'article 10 impose la reconduction tacite du bail : vous repartez pour trois ans.

Le prix : le piège du congé pour vendre dissuasif

Dans un congé pour vendre, vous fixez librement votre prix. Vous ne pouvez pas le fixer pour empêcher votre locataire d'acheter.

La Cour de cassation a jugé le 5 juillet 1995 qu'un congé est annulable si le prix apparaît excessif ou volontairement dissuasif, dans l'intention d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption (3e civ., n° 93-17.283). Elle a resserré le contrôle le 9 février 2022 en censurant des juges du fond qui n'avaient pas recherché si l'écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé (3e civ., n° 21-12.179).

Concrètement, l'écart avec le marché devient une preuve. À mon sens, un bailleur prudent conserve un avis de valeur d'agence ou une estimation notariale datée du mois du congé. Ce n'est exigé par aucun texte, mais c'est la pièce qui fait tomber une contestation en dix secondes. Sans elle, vous discutez pendant un an.

Le second droit de préemption, le trou noir de la procédure

Votre locataire a refusé. Vous mettez en vente, le marché est mou, et six mois plus tard vous acceptez une offre inférieure à votre prix de départ. Vous devez repasser par votre ancien locataire.

L'article 15 II prévoit que, lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix, à peine de nullité de la vente. Le déclencheur n'est pas seulement le prix : des conditions plus favorables suffisent.

Trois différences avec l'offre initiale, qu'il faut avoir en tête.

• L'offre n'est valable qu'un mois à compter de sa réception, contre deux pour l'offre initiale. Passé ce délai, elle est caduque.
• La notification se fait à l'adresse que le locataire a indiquée à cet effet. S'il ne l'a pas communiquée, elle se fait à l'adresse du logement qu'il a quitté. Le texte le prévoit expressément.
• Les cinq alinéas qui décrivent le mécanisme doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Une notification qui se contente d'annoncer le nouveau prix est nulle.

La sanction n'est pas la nullité du congé, c'est la nullité de la vente. Votre acquéreur peut se retourner contre vous, et son notaire engage sa propre responsabilité. C'est le point le plus mal traité de tout le sujet, et le plus dangereux.

Une précision utile sur le prix à notifier : la Cour de cassation a jugé le 1er mars 2023 que le locataire n'est pas redevable des honoraires de l'agent immobilier, ni dans l'offre jointe au congé ni dans le cadre du droit de préemption subsidiaire, et qu'on ne peut lui imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien (3e civ., n° 21-22.073). Le prix qui lui est proposé doit donc être net de commission.

La forme du congé pour vendre, et à qui le délivrer

Trois modes, et trois seulement : lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courrier simple, un e-mail, un message ne valent rien.

À qui l'adresser est la seconde source d'annulation. Les époux et les partenaires de PACS sont cotitulaires du bail de plein droit au titre de l'article 1751 du code civil : le congé doit être délivré à chacun, dans des envois distincts. Une exception importante joue en votre faveur, prévue par l'article 9-1 de la loi de 1989 : les notifications faites par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire de PACS ou au conjoint si son existence n'a pas été préalablement portée à votre connaissance. Autrement dit, vous ne répondez pas d'un conjoint qu'on ne vous a jamais déclaré.

En colocation, je dois être franc : je n'ai identifié aucun texte ni aucune décision imposant expressément la notification à chaque colocataire. La prudence commande de le faire, l'effet relatif du contrat le suggère, mais aucune source d'autorité ne l'énonce clairement. Notifiez à tous, cela ne coûte que quelques recommandés.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit être jointe au congé pour vendre (arrêté du 13 décembre 2017, publié au Journal officiel du 20 décembre 2017 et rectifié le 27 janvier 2018). Le texte ne prévoit aucune sanction à son absence, et je n'ai trouvé aucun arrêt de la Cour de cassation sur ce point. Les cours d'appel divergent, certaines prononçant la nullité, d'autres exigeant un grief démontré. Joignez-la : le risque est réel même s'il n'est pas établi. Notre modèle de congé pour vente intègre ces mentions et l'annexe obligatoire.

Si vous avez acheté le logement déjà occupé

L'article 15 I encadre le congé pour vendre du bailleur récemment acquéreur, et les seuils diffèrent selon le motif.

Les deux mécaniques ne sont pas identiques et on les confond souvent. Pour la vente, c'est le congé lui-même qui est reporté. Pour la reprise, le congé peut être donné mais son effet est différé. La nuance change le calendrier de plusieurs mois.

Le locataire protégé : plus de 65 ans et ressources modestes

Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond d'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. La protection s'étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement.

Le périmètre géographique de l'offre de relogement est fixé par l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 : même arrondissement ou arrondissements limitrophes en ville divisée en arrondissements, même canton ou cantons limitrophes, et dans les autres cas la même commune ou une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 kilomètres.

Les plafonds applicables en 2026 résultent de l'arrêté du 19 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre 2025 et applicable au 1er janvier 2026. Pour une personne seule, la catégorie PLUS retient 26 920 € en Île-de-France et 23 403 € dans les autres régions. Pour deux personnes, 40 233 € en Île-de-France et 31 254 € ailleurs. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de l'année n-2, soit 2024 pour un congé donné en 2026.

Cette protection a été jugée conforme à la Constitution le 26 mai 2023 (décision n° 2023-1050 QPC) : le Conseil constitutionnel a estimé l'atteinte au droit de propriété proportionnée à l'objectif de valeur constitutionnelle de possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent. N'espérez pas la contourner.

Depuis la loi n° 2023-622 du 19 juillet 2023, une protection équivalente bénéficie aux titulaires de l'allocation journalière de présence parentale dont les ressources sont sous le même plafond. C'est le nouveau paragraphe IV de l'article 15, souvent absent des contenus rédigés avant 2024.

Vendre occupé, l'alternative au congé pour vendre

Rien ne vous oblige à donner un congé pour vendre. L'article 1743 du code civil prévoit que l'acquéreur ne peut expulser le locataire dont le bail a date certaine : la vente occupée transfère simplement le bail au nouveau propriétaire, aux mêmes conditions.

L'avantage est considérable en temps : pas de préavis de six mois, pas d'offre de vente, pas de second droit de préemption, et une contestation impossible sur la forme du congé. Le locataire n'a d'ailleurs aucun droit de préemption dans cette hypothèse, puisque l'article 15 II suppose un congé.

L'inconvénient est le prix. Les ordres de grandeur cités par la presse spécialisée évoquent 10 à 15 % de décote en location vide selon la durée de bail restante, environ 5 % sur les petites surfaces et une décote nulle en meublé. Aucune statistique notariale ou publique ne les confirme, je les donne comme des repères de marché et non comme des données de référence.

Deux régimes distincts imposent en revanche un droit de préemption sans congé : la vente par lots après division de l'immeuble, régie par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements, régie par l'article 10-1 de la même loi issu de la loi du 13 juin 2006 dite loi Aurillac. Si vous détenez plusieurs lots dans un même immeuble, vérifiez ce point avant toute chose.

Le congé pour vendre frauduleux coûte 6 000 €

L'article 15 V punit d'une amende pénale le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par une décision de vendre : jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, le montant étant proportionné à la gravité des faits. Le locataire est expressément recevable à se constituer partie civile et à demander réparation de son préjudice.

La fraude d'un congé pour vendre se caractérise le plus souvent par le prix dissuasif, par une remise en location peu après le départ du locataire, ou par l'absence de toute démarche de vente. Le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé.

Un congé pour vendre bien préparé se joue donc sur trois pièces : une estimation datée, un bail relu ligne à ligne pour n'oublier aucune annexe, et un calendrier posé à l'avance. Nos modèles gratuits de documents de location couvrent la lettre de congé, et si vous hésitez entre vendre libre et vendre occupé, l'article sur le congé pour reprise détaille le régime voisin, dont les règles diffèrent sur presque tous les points.