Fumer dans le logement : 3 recours officiels

Un bailleur m'a montré un jour deux photos du même plafond, prises à quatre ans d'intervalle. Sur la première, un blanc ordinaire. Sur la seconde, un beige de vieux papier peint, uniforme, sans coulure ni tache. Il voulait retenir 1 800 € sur le dépôt de garantie et faire résilier le bail. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai dû lui expliquer que son bail contenait bien une clause non-fumeur, que cette clause n'avait probablement jamais servi à personne, et que sa vraie chance tenait dans la deuxième photo.

Fumer chez soi n'est pas une infraction. Ce n'est pas non plus un droit sans limite. Entre les deux, il y a une frontière que la plupart des bailleurs cherchent au mauvais endroit.

Aucun texte n'interdit de fumer dans un logement privé

Commençons par le seul point qui ne souffre aucune discussion. La loi anti-tabac existe, elle est sévère, et elle ne concerne pas le logement de votre locataire.

Tout se joue sur les quatre mots « lieux affectés à un usage collectif ». L'article R. 3512-2 du même code en donne la liste, et cette liste est fermée : les lieux fermés et couverts qui accueillent du public ou qui constituent des lieux de travail, les moyens de transport collectif, les espaces non couverts des écoles, collèges et lycées, et les aires collectives de jeux.

Un logement loué n'est rien de tout cela. Ce n'est pas un lieu accueillant du public, ce n'est pas un lieu de travail, et son balcon n'est pas une aire de jeux. Aucune des quatre catégories ne le vise, même de loin. Le locataire peut donc fumer chez lui, autant qu'il le souhaite, sans avoir à vous en demander l'autorisation ni à vous prévenir.

Cette conclusion vaut aussi pour son balcon, sa terrasse et son jardin privatif, qui font partie des lieux loués à son usage exclusif.

Le décret du 27 juin 2025 n'a pas franchi la porte du logement

Beaucoup de bailleurs ont cru le contraire, et l'on comprend pourquoi : la réforme a été largement commentée.

Le décret n° 2025-582 du 27 juin 2025, entré en vigueur le 29 juin 2025, a créé une nouvelle catégorie d'espaces sans tabac : les parcs et jardins publics, les plages pendant la saison de baignade, les abribus, les abords des établissements scolaires dans un rayon d'au moins dix mètres, les équipements sportifs et les bibliothèques. Fumer dans ces espaces expose à une amende forfaitaire de 135 €, portée jusqu'à 750 € en cas de majoration.

Relisez la liste. Elle ne contient ni les logements, ni les balcons, ni d'ailleurs les terrasses de café, qui ont été explicitement laissées de côté. Le décret de 2025 n'a rien changé à ce que votre locataire peut faire chez lui. Un locataire peut être verbalisé pour avoir choisi de fumer sur un banc de parc public, et rester parfaitement dans son droit en rentrant fumer dans son salon.

La clause non-fumeur : personne ne sait vraiment ce qu'elle vaut

J'aborde ce point avec une franchise que vous ne trouverez pas ailleurs, et c'est délibéré.

La clause non-fumeur est proposée par quantité de modèles de baux vendus en ligne. Elle interdit de fumer dans le logement et prévoit, selon les rédactions, une remise en état renforcée ou la résiliation du bail. J'ai cherché ce qui la fonde. Voici ce que j'ai trouvé : rien.

Pas de fiche de l'administration, pas de note de l'ANIL ni d'une ADIL, pas de recommandation de la Commission des clauses abusives, et surtout aucune décision de justice publiée qui aurait jugé une clause non-fumeur valable ou nulle. Les seules sources qui l'affirment sont des articles de blogs sans référence. C'est un vide complet, et il faut le dire au lieu de le combler par des certitudes inventées.

Ce que l'on peut raisonner à partir des textes : l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses réputées non écrites, et une clause non-fumeur n'y figure pas. Une restriction contractuelle d'usage n'est donc pas nulle par principe : interdire de fumer par contrat n'est pas la même chose qu'interdire de fumer par la loi, et seule la seconde voie est fermée. Mais l'article 7 b) oblige le locataire à user paisiblement des locaux « suivant la destination prévue par le contrat », et fumer chez soi n'a jamais été considéré comme un usage contraire à la destination d'habitation.

Mon avis, et je l'assume comme un avis : une clause non-fumeur est probablement licite dans son principe, et probablement inefficace dans sa sanction. Aucun juge, à ma connaissance, n'a jamais prononcé la résiliation d'un bail d'habitation parce que le locataire fumait. Ne fondez pas votre stratégie dessus.

Les parties communes : le seul endroit où vous pouvez interdire de fumer

Le hall d'entrée, la cage d'escalier, l'ascenseur et le local à vélos posent une question différente, et plus favorable au bailleur. Un locataire peut fumer chez lui sans vous en rendre compte, il ne peut pas nécessairement fumer dans l'escalier de l'immeuble.

Ces espaces sont fermés et couverts. La lecture dominante les rattache à la première catégorie de l'article R. 3512-2, celle des lieux fermés et couverts accueillant du public. Je dois préciser qu'aucune source officielle ne les qualifie expressément : ce rattachement est doctrinal, pas textuel. Il est solide, il est largement admis, mais il n'a pas la même force qu'un article de loi.

En pratique, la voie la plus sûre passe par le règlement de copropriété, qui peut interdire de fumer dans les parties communes et qui s'impose au locataire par l'effet de l'article 7 e) de la loi de 1989. C'est un fondement plus court et plus certain que le détour par le code de la santé publique.

Ce qui marche vraiment : l'usage anormal et l'état des lieux

Voici le cœur du sujet, et l'endroit où votre dossier se gagne ou se perd.

Vous ne pouvez pas reprocher à votre locataire de fumer. Vous pouvez lui reprocher les conséquences matérielles de sa manière de fumer, à condition de les prouver et de les distinguer de l'usure normale. C'est l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

La Cour de cassation a fixé le critère et la charge de la preuve dans un arrêt du 21 décembre 2017 : c'est au bailleur d'établir que le dommage excède l'usage normal des lieux (3e civ., n° 16-26.565). Autrement dit, ce n'est pas au locataire de démontrer qu'il a bien vécu, c'est à vous de démontrer qu'il a mal vécu.

Ce n'est donc pas le fait de fumer qui est en cause devant le juge, c'est ce que fumer a laissé sur les murs, les sols et les surfaces. La distinction paraît subtile ; elle décide pourtant de l'issue de tous ces dossiers.

La ligne de partage est toujours la même : une altération uniforme et progressive est de la vétusté, une altération ponctuelle et brutale est une dégradation. Le tabac produit les deux, et c'est ce qui rend ces dossiers difficiles. Une grille de vétusté annexée au bail règle cette discussion à l'avance.

Peintures jaunies : ce que vous pouvez réellement retenir

C'est la question qui amène la plupart des bailleurs sur ce sujet, et elle a une réponse chiffrable.

La retenue sur le dépôt de garantie suppose trois éléments réunis, et il en manque presque toujours un. D'abord un état des lieux d'entrée précis, qui décrive l'état des peintures autrement que par le mot « bon ». Ensuite un état des lieux de sortie contradictoire qui documente l'écart, photos datées à l'appui. Enfin un devis ou une facture, l'article 22 de la loi de 1989 imposant de justifier la retenue.

Il faut ensuite appliquer la vétusté. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet de convenir d'une grille de vétusté dans le bail, ce que je recommande systématiquement : sans grille, la discussion se fait au jugé devant le juge des contentieux de la protection, et l'issue devient imprévisible. Avec une grille prévoyant, par exemple, un amortissement des peintures sur sept ans, le calcul se pose sur une feuille et ne se discute plus. Le détail de ce raisonnement se trouve dans notre article sur l'obligation de repeindre avant de partir.

Les odeurs qui gênent les voisins : l'article 1253 du code civil

Un cas voisin, souvent confondu avec le précédent : la fumée qui remonte par la ventilation ou qui passe par le balcon.

La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a codifié le trouble anormal de voisinage à l'article 1253 du code civil. Le principe est désormais écrit : celui qui cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage en est responsable de plein droit. Je précise qu'aucune décision publiée n'a appliqué ce texte à la fumée de tabac à ce jour, ce qui laisse le contentieux ouvert. Si les plaintes se répètent, notre modèle de mise en demeure pour trouble de voisinage permet de dater le manquement.

Retenez surtout que, dans cette configuration, vous n'êtes pas le demandeur. C'est le voisin gêné qui agit, contre l'occupant. Votre exposition est indirecte : si les plaintes se répètent et sont documentées, votre locataire manque à son obligation d'user paisiblement des lieux, et c'est ce manquement, non le fait de fumer, qui pourrait un jour fonder une action.

Incendie : là, la loi joue en votre faveur

Le dernier risque est le plus grave et, pour une fois, le mieux encadré.

L'article 1733 du code civil pose une présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie, sauf s'il prouve que le feu est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou communication depuis une maison voisine. Une cigarette mal éteinte n'entre dans aucune de ces exceptions. La Cour de cassation a rappelé l'inverse par un arrêt du 14 novembre 2019, dans lequel le locataire a été exonéré parce que le sinistre provenait d'une installation électrique restée sous la garde du bailleur (3e civ., n° 18-21.496).

Cette présomption ne vaut que si l'assurance suit. L'article 7 g) de la loi de 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs et de vous en justifier chaque année, et il contient sa propre clause résolutoire en cas de défaut. C'est, très concrètement, votre meilleure protection contre le risque tabac. Le sujet est traité en détail dans notre article sur l'obligation d'assurance habitation du locataire.

Ce que vous pouvez écrire, et ce qui ne sert à rien

Résumons en trois gestes, par ordre d'utilité décroissante.

Le premier est l'état des lieux d'entrée. Décrivez les peintures, les sols et les plans de travail avec des mots et des photos, pas avec des cases cochées. C'est le seul document qui vous permettra, trois ans plus tard, de démontrer un écart.

Le deuxième est la grille de vétusté annexée au bail. Elle transforme une discussion d'appréciation en un calcul. Nos modèles de contrat de bail prévoient l'emplacement de cette annexe.

Le troisième, très loin derrière, est la clause non-fumeur. Elle ne vous permettra pas d'interdire de fumer, elle ne vous donnera pas la résiliation, mais elle a un mérite modeste : elle documente que le sujet a été abordé à la signature. Ne lui demandez pas davantage.

Un locataire qui fume et qui rend un logement en bon état ne vous doit rien. Un locataire qui fume et qui rend un logement dont les plafonds ont viré en dix-huit mois vous doit une remise en état, et vous avez tout ce qu'il faut pour l'obtenir. La différence ne tient pas à ce qu'il y a dans votre bail, elle tient à ce qu'il y a dans vos états des lieux.