J’ai vu passer le dossier d’un bailleur qui refacturait le ravalement de façade de son immeuble dans les charges depuis trois exercices. Montant réclamé au locataire : 1 840 euros. Le tribunal judiciaire a ordonné le remboursement intégral, majoré des intérêts légaux. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je peux dire que ce type d’erreur revient presque chaque hiver, au moment des régularisations annuelles. La confusion vient souvent d’une bonne foi réelle : le propriétaire pense qu’un poste d’entretien lourd peut se répartir, alors que la loi trace une frontière nette.
Que dit la loi sur les charges non récupérables ?
L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : les charges récupérables correspondent aux dépenses liées à l’usage du logement et des parties communes, à l’exclusion de tout ce qui relève de la propriété du bien. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 traduit ce principe en une liste précise, annexée au texte, qui a une valeur limitative. Un poste absent de cette annexe reste, par défaut, une charge non récupérable, quelle que soit la clause insérée dans le bail.
Cette liste n’a quasiment pas bougé depuis 1987. Elle distingue les charges d’entretien courant, récupérables, des dépenses de conservation ou d’amélioration du patrimoine, qui restent au bailleur. Une clause contraire du contrat de location est réputée non écrite : elle ne produit aucun effet, même signée par les deux parties.
Une clause de bail qui prévoit la récupération d’une charge exclue par le décret de 1987 est nulle de plein droit. Le locataire peut en demander le remboursement même si le bail est signé depuis plusieurs années, dans la limite du délai de prescription.
Grosses réparations et travaux d’amélioration : la limite de l’article 606
Le Code civil, dans son article 606, distingue les grosses réparations (toiture, murs porteurs, poutres, murs de soutènement, digues) des réparations d’entretien. Les premières incombent toujours au propriétaire. Concrètement : une toiture refaite, une chaudière collective remplacée dans son intégralité, une mise aux normes électrique lourde, ou des travaux sans devis signé réalisés à l’initiative du bailleur ne se répercutent jamais sur le locataire.
Seule l’usure normale d’usage se récupère : remplacement d’un joint, réglage d’une chasse d’eau, entretien courant d’un ascenseur. Dès qu’on touche à la structure ou qu’on améliore la valeur du bien au-delà de la simple remise en état, la dépense sort du champ des charges récupérables.
Assurance PNO, taxe foncière, honoraires : trois charges non récupérables à ne jamais glisser dans le décompte
Trois postes reviennent régulièrement, à tort, dans les régularisations de charges que j’ai pu examiner. D’abord, l’assurance PNO du propriétaire, qui couvre son propre risque locatif et non celui du locataire. Ensuite, la taxe foncière : seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, adossée à cet impôt, peut être récupérée, jamais le principal de la taxe. Enfin, les honoraires de gestion locative versés à une agence ou les frais de syndic liés à l’administration de l’immeuble restent à la charge exclusive du bailleur.
Toutefois, certains frais liés à la mise en location, comme l’état des lieux d’entrée réalisé par un tiers, peuvent être partagés selon un plafond réglementé. Ce partage ne concerne pas la gestion courante du bien.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) se récupère intégralement sur le locataire, même si elle figure sur le même avis d’imposition que la taxe foncière. Il faut isoler la ligne exacte, pas répercuter le total de l’avis.
Charges récupérables et charges non récupérables : le tableau qui évite l’erreur
| Poste de dépense | Récupérable ? | Précision |
|---|---|---|
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Oui | Ligne distincte de la taxe foncière |
| Entretien des espaces verts et parties communes | Oui | Prestataire, produits, petit matériel |
| Ramonage et entretien de la chaudière | Oui | Entretien annuel obligatoire |
| Taxe foncière (part principale) | Non | Impôt du propriétaire |
| Grosses réparations (toiture, structure) | Non | Article 606 du Code civil |
| Honoraires de gestion locative | Non | Frais de mandat de l’agence |
| Assurance PNO | Non | Assurance du propriétaire lui-même |
Une charge non récupérable facturée par erreur : comment rectifier sans risque
Le locataire dispose d’un délai de trois ans pour réclamer le remboursement d’une somme indûment perçue, en application de l’article 7-1 de la loi de 1989, qui aligne la prescription de toutes les actions dérivant du bail. Passé ce délai, l’action se prescrit, mais je déconseille de compter dessus : un juge d’instance saisi d’un dossier bien documenté suit presque toujours le locataire sur ce terrain, même face à un bailleur de bonne foi.
Quand l’erreur est détectée avant tout contentieux, la correction la plus propre reste d’émettre un avoir sur la prochaine quittance de loyer et de retirer le poste litigieux du décompte annuel suivant. Un courrier explicatif, daté, suffit dans la grande majorité des cas à éviter l’escalade vers une commission départementale de conciliation.
Aucune jurisprudence récente de la Cour de cassation ne vient bouleverser cette matière : le contentieux se règle par application directe et littérale de la liste du décret de 1987, sans interprétation extensive possible en défaveur du locataire.
Sécuriser la régularisation annuelle des charges locatives
La meilleure protection reste documentaire. Conserver les factures ventilées par poste, justifier chaque ligne du décompte annuel et transmettre le détail au locataire évite l’essentiel des litiges. Un logiciel de quittance de loyer qui isole automatiquement les postes récupérables des postes exclus limite fortement le risque d’erreur, notamment sur les régularisations pluriannuelles où les cumuls masquent facilement une charge indue glissée par mégarde.
Pour un bailleur qui gère plusieurs lots, la vigilance se joue aussi en amont, dès la rédaction du budget prévisionnel de copropriété. Séparer clairement, dans son propre suivi de gestion locative pour particuliers, ce qui relève de l’entretien courant et ce qui relève du patrimoine évite de reproduire l’erreur d’un exercice sur l’autre.
Sources
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 23 et 7-1 (service-public.fr, charges locatives récupérables)
- Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (Légifrance)
- Code civil, article 606 (grosses réparations)
- Code civil, article 2224 (prescription de droit commun, à titre subsidiaire)
