Augmenter le loyer entre locataires : clair en 2026

J’ai vu ce dossier revenir des dizaines de fois sur mon bureau quand j’étais commissaire de justice : un propriétaire qui remet son logement en location après le départ d’un locataire, augmente le loyer de 15 à 20% « parce que le marché a bougé », et se retrouve avec une commission de conciliation sur les bras. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je peux affirmer que c’est l’un des motifs de contestation les plus fréquents devant les commissions départementales de conciliation en zone tendue. La règle n’est pourtant pas complexe, elle est simplement méconnue, ou mal appliquée.

Zone tendue : pourquoi augmenter le loyer entre deux locataires reste interdit

L’article 17-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : dans les zones dites tendues, définies par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, le loyer d’un logement vacant remis en location ne peut pas être fixé librement. Il doit rester égal au loyer précédent, éventuellement réévalué selon la variation de l’IRL publié chaque trimestre par l’Insee. Concrètement, si le loyer du locataire sortant était de 800 euros hors charges, le nouveau loyer ne peut dépasser ce montant que dans la limite de la hausse de l’indice sur un an. Pas un euro de plus, sauf à entrer dans l’une des deux exceptions légales détaillées plus bas.

Hors zone tendue : la liberté de fixer le nouveau loyer

Dans les communes non classées, le bailleur retrouve une marge de manœuvre bien plus large. Le nouveau loyer peut être fixé librement, sans plafond légal, dès lors qu’il correspond à un prix de marché cohérent. Toutefois, cette liberté n’est pas un blanc-seing : un loyer manifestement excessif peut être requalifié par un juge si le locataire conteste, notamment sur le fondement de l’abus de droit, même si les décisions en ce sens restent rares en pratique. Je le dis clairement : la loi permet beaucoup en zone détendue, mais un juge du tribunal judiciaire reste sensible à une hausse brutale sans justification économique, surtout si le logement n’a bénéficié d’aucun entretien entre les deux baux.

Travaux réalisés : la première exception pour augmenter le loyer entre deux locataires

La loi de 1989 prévoit une première dérogation au blocage du loyer en zone tendue. Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, de mise aux normes ou d’économie d’énergie depuis le départ du précédent locataire, et que leur montant TTC est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une majoration devient possible. Le calcul se fait ainsi : le montant de la hausse annuelle autorisée correspond à 15% du coût TTC des travaux, réparti sur la durée du bail. Les simples travaux d’entretien courant (peinture, remplacement d’une chaudière en fin de vie sans amélioration réelle) ne comptent pas dans cette assiette.

Loyer sous-évalué : la seconde brèche légale

Deuxième exception : le loyer du locataire sortant était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit alors produire des références de loyers similaires (au moins trois, ou six en agglomération parisienne) pour justifier la hausse. La majoration ne peut pas être appliquée d’un coup : elle s’étale par tiers si le bail est de trois ans, par sixième si le bail est de six ans, selon les modalités fixées par décret. Je n’ai pas connaissance d’une jurisprudence stabilisée de la Cour de cassation qui précise la notion de « sous-évaluation manifeste » : la notion reste largement appréciée au cas par cas par les juges du fond, ce qui rend cette voie plus incertaine que celle des travaux.

Encadrement des loyers : Paris, Lille, Lyon et les autres villes concernées

Certaines villes ajoutent une couche supplémentaire au dispositif : l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014. À Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou dans des territoires comme Est Ensemble et Plaine Commune, chaque logement est soumis à un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, publiés par arrêté préfectoral. Dans ces zones, même en cas de travaux ou de sous-évaluation avérée, le loyer fixé lors de la relocation ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.

Situation	Règle applicable	Plafond
Zone non tendue	Liberté contractuelle	Aucun
Zone tendue, sans travaux ni sous-évaluation	Article 17-2 loi 1989	Loyer précédent + IRL
Zone tendue, travaux ou sous-évaluation	Majoration encadrée	Selon coût travaux ou références
Ville à encadrement des loyers	Loi ALUR 2014	Loyer de référence majoré

Comment sécuriser une augmentation du loyer entre deux locataires

Avant toute relocation, la première étape consiste à vérifier si le bien est situé en zone tendue ou dans un périmètre d’encadrement des loyers. Cette information conditionne tout le reste : le montant du loyer, la rédaction du bail, et les justificatifs à conserver. Ensuite, rassemblez les preuves : factures de travaux, comparaison de loyers du voisinage, ancien bail avec le montant du dernier loyer appliqué. Un contrat de bail correctement rédigé, avec un montant justifié et une clause d’indexation conforme à l’IRL, limite fortement le risque de contentieux ultérieur. Un dernier point de terrain : j’ai constaté, dossier après dossier, que la majorité des litiges naissent d’une simple absence de traçabilité. Le bailleur se souvient du montant du loyer précédent, mais ne conserve ni le bail signé ni les quittances antérieures. Sans ce document, impossible de démontrer la conformité de la hausse devant un juge ou une commission de conciliation.

Les documents à conserver systématiquement

Gardez le dernier bail signé, les trois dernières quittances de loyer, et toute facture de travaux datée avant la nouvelle mise en location. Un logiciel de quittance de loyer facilite cet archivage et évite la perte de justificatifs entre deux locataires. Pour la rédaction du nouveau contrat, un modèle de contrat de bail conforme à la loi de 1989 sécurise la mention du loyer, de sa révision et, le cas échéant, du complément de loyer applicable en zone tendue. Les bailleurs gérant plusieurs biens gagnent également à structurer leur gestion locative pour particulier afin de tracer chaque révision de loyer sans erreur de calcul.

Sources

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1 et 17-2 (Légifrance)
• Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe sur les logements vacants (zonage tendu)
• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), dispositif d’encadrement des loyers
• Indice de référence des loyers (IRL), publication trimestrielle Insee, consultable via service-public.fr