Refus de visite : les 4 recours efficaces

C'est probablement l'erreur la plus coûteuse que je rencontre chez les bailleurs, et elle se découvre toujours au pire moment : la promesse de vente est signée, l'agent immobilier a trois visites à caler, et le locataire répond qu'il n'ouvrira pas. Le bailleur relit son bail. Il n'y a rien. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai signifié assez de mises en demeure dans ce cas de figure pour savoir comment elles finissent : sans clause, elles ne servent à rien.

La quasi-totalité des contenus disponibles présentent l'article 4 a) comme s'il créait un droit de visite au profit du propriétaire. C'est l'inverse. Il plafonne une clause que vous avez le droit d'insérer. Toute la différence est là.

Il n'existe pas de droit de visite légal pour vendre ou relouer

Cherchez dans la loi du 6 juillet 1989 un texte qui obligerait le locataire à laisser visiter en vue d'une vente : il n'y en a pas. L'article 15, celui du congé, traite de la validité du congé, du préavis, de l'offre de vente valant droit de préemption, des délais d'acceptation, de la protection des locataires âgés et des sanctions du congé frauduleux. Il ne dit pas un mot des visites. La notice d'information que vous devez joindre au congé n'en parle pas davantage. Le congé obéit lui-même à un formalisme distinct, que notre modèle de congé pour vente reprend point par point.

L'article 4 a) répute non écrite toute clause « qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». Lisez-le lentement. Le législateur encadre une clause dont il présuppose l'existence. Il ne la crée pas.

L'ADIL du Val-de-Marne le formule sans ambiguïté dans sa note de février 2026 : « si le contrat de bail le prévoit, lorsque le locataire donne congé, le bailleur ou son représentant dispose d'un droit de visite ». La condition est en tête de phrase.

Conséquence directe et sans nuance : si votre bail est muet, votre locataire peut refuser toutes les visites sans commettre la moindre faute. Vous n'aurez ni mise en demeure utile, ni référé, ni dommages et intérêts, parce qu'il n'y a aucune obligation à faire exécuter.

Ce que la clause vous permet : le droit de visite et ses trois limites

Avec une clause valablement rédigée, votre droit de visite existe. Il reste borné par trois interdits que rien ne permet de contourner.

Jamais les jours fériés. Le texte est explicite, et il n'y a pas d'exception, même avec l'accord de l'agent immobilier.

Jamais le dimanche. Le dimanche n'est pas un jour ouvrable. L'administration le rappelle noir sur blanc : les visites ne peuvent en aucun cas avoir lieu un jour férié ou un dimanche.

Deux heures maximum les jours ouvrables. C'est un plafond quotidien, pas hebdomadaire. Vous pouvez donc organiser des visites du lundi au samedi, à raison de deux heures par jour, ce qui représente douze heures par semaine. C'est confortable, à condition de ne pas dépasser.

Une quatrième limite ne figure pas dans le texte mais s'impose en pratique : les créneaux se conviennent ensemble. Une clause ne vous autorise pas à imposer un horaire unilatéralement, et surtout pas à vous présenter sans rendez-vous.

Les travaux, seul droit de visite que la loi vous garantit vraiment

Ici, le régime bascule complètement. L'article 7 e) oblige le locataire « de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux » et des travaux de mise en conformité avec les critères de décence. Aucune clause n'est nécessaire : l'obligation est légale.

Trois contreparties, souvent oubliées des bailleurs.

Vous devez notifier les travaux avant leur début, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant leur nature et leurs modalités d'exécution. Aucun délai chiffré n'est fixé par la loi, contrairement aux quarante-huit heures ou aux huit jours que l'on lit partout et qui n'ont aucune base textuelle en location d'habitation. Mais une notification remise la veille au soir sera jugée déloyale.

Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Si les travaux durent plus de vingt et un jours, l'article 1724 du code civil impose une diminution du loyer, proportionnelle à la durée et à la partie du logement dont le locataire a été privé. Vous ne pouvez pas neutraliser cette règle : l'article 4 r) répute non écrite toute clause interdisant au locataire de demander une indemnité dans cette hypothèse.

Le juge peut par ailleurs interdire ou interrompre des travaux qui présenteraient un caractère abusif ou vexatoire, ou dont l'exécution rendrait le logement inutilisable ou dangereux. Un bailleur qui utiliserait la voie des travaux comme prétexte pour entrer régulièrement s'exposerait à cette sanction.

Diagnostics : votre diagnostiqueur n'a pas de droit d'entrée

Le point est méconnu et il piège beaucoup de propriétaires vendeurs. Le dossier de diagnostic technique, qui rassemble le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante et les états des installations d'électricité et de gaz, est un document de conclusion du bail. L'article 3-3 l'annexe au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement. Aucun texte n'organise sa réalisation en cours de bail.

Une réponse ministérielle du 3 février 2026 le confirme : le DPE n'est obligatoire qu'à la signature du bail ou lors de sa reconduction tacite, pas en cours de bail. L'article 7 e), lui, vise les travaux, pas les diagnostics. Un diagnostiqueur n'entre donc que sur accord du locataire, ou dans le cadre de votre clause de visite si sa rédaction couvre l'intervention d'un professionnel mandaté. Je n'ai identifié aucune décision publiée sur ce point précis, ce qui invite à la prudence plutôt qu'à la fermeté.

Rédigez donc votre clause en conséquence, en visant expressément « le bailleur, son mandataire, tout candidat acquéreur ou locataire et tout professionnel mandaté par le bailleur ». Trois mots de plus étendent votre droit de visite au diagnostiqueur et vous évitent un blocage. Vous trouverez cette formulation dans nos modèles de contrat de bail.

Ce qui vous expose pénalement, et le chiffre a changé en 2023

Vous détenez un double des clés. Vous pouvez le conserver, aucun texte ne vous oblige à le remettre. Mais le détenir ne vous donne strictement aucun droit d'entrer, et l'administration précise que c'est vrai même en cas d'urgence, y compris un dégât des eaux.

L'article 226-4 du code pénal punit l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. Attention au chiffre : de nombreux articles, y compris récents, mentionnent encore un an et 15 000 €. C'était le quantum avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l'a triplé.

Le même article ajoute depuis 2023 une définition légale du domicile : « tout local d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non ». Le logement que vous louez est donc le domicile de votre locataire au sens pénal, par définition du texte lui-même. Ce n'est pas une construction jurisprudentielle discutable, c'est la lettre de la loi.

Sur le terrain civil, la Cour de cassation a jugé le 25 février 2004 qu'un bailleur ayant fait visiter les lieux sans prévenir ni obtenir l'accord du locataire engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 9 du code civil, et que la seule constatation de l'atteinte à la vie privée ouvre droit à réparation (3e civ., n° 02-18.081, publié au bulletin). Le locataire n'a ni préjudice à prouver, ni faute à démontrer. C'est un régime redoutablement favorable, et il est stable depuis vingt ans.

La clause de droit de visite qu'il faut écrire dans votre bail

Une clause de droit de visite utile tient en quatre points, tous licites.

• Le périmètre : visites en vue de la vente ou de la relocation du logement, réalisation des diagnostics techniques préalables, et visite du bailleur ou de son mandataire.
• Les personnes admises : le bailleur, son mandataire, tout candidat acquéreur ou locataire, tout professionnel mandaté par le bailleur.
• Les limites légales rappelées : hors jours fériés et dimanches, deux heures maximum les jours ouvrables, sur créneaux convenus entre les parties.
• Le délai de prévenance : un préavis de quarante-huit heures par écrit, par exemple. Rien ne l'impose, mais l'inscrire vous protège autant que lui, parce qu'il transforme un désaccord en manquement caractérisé.

Ce que vous ne pouvez pas y mettre : une pénalité par visite refusée, une clause de résiliation de plein droit pour refus de visite, une obligation de remettre un double des clés à l'agence. La première et la deuxième sont réputées non écrites au titre de l'article 4. La troisième n'y figure pas expressément, mais elle est privée d'effet : aucune clause ne peut légitimer une entrée sans accord.

La dernière ligne mérite un mot. Aucun texte ne vous donne de droit de visite de contrôle en cours de bail, et aucune clause ne peut en créer un. Vous vous heurtez à votre propre obligation d'assurer la jouissance paisible du logement, posée par l'article 6, et au droit au respect de la vie privée de l'article 9 du code civil. Vous pouvez demander ce droit de visite, votre locataire peut accepter, et beaucoup acceptent. Mais son refus n'est pas une faute, et une clause qui prétendrait l'y contraindre resterait sans effet contraignant.

À mon sens, c'est la disposition la plus saine de tout le dispositif. Un bailleur qui a besoin d'inspecter son bien tous les six mois a un problème de sélection de locataire, pas un problème de droit. Et si le refus persiste alors qu'une clause valable existe, les recours ouverts au bailleur bloqué se déploient dans un ordre précis.