Travaux d’entretien : les 4 recours officiels

La question m'a été posée cent fois, et presque toujours dans les mêmes termes : « puis-je l'obliger à entretenir ? » En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai fini par répondre par une autre question, celle qui décide vraiment de l'issue : que dit votre état des lieux d'entrée ? Le silence qui suivait était, dans neuf cas sur dix, la réponse au dossier.

Cet article ne traite pas de la répartition des charges, qui fait l'objet de notre guide sur les réparations locatives et leurs six catégories. Il traite d'une question plus étroite et plus douloureuse : une fois que vous savez que les travaux d'entretien lui incombent, qu'est-ce que vous pouvez faire s'il ne les fait pas ?

La mise en demeure : elle ne fait pas les travaux, elle les date

C'est le premier geste, et la plupart des bailleurs en attendent la mauvaise chose.

Une mise en demeure ne produit aucun effet contraignant par elle-même. Elle ne fait pas tondre la pelouse, elle ne fait pas changer un joint. Son utilité est ailleurs, et elle est considérable : elle constitue le préalable obligatoire à toute action ultérieure, et surtout elle fixe une date. Le jour où vous discuterez de la vétusté d'un équipement à la restitution, un courrier recommandé daté de trois ans plus tôt qui décrit précisément l'état constaté vaudra plus que tous les arguments du monde.

Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, laissez un délai raisonnable et explicite, et conservez une copie avec les photos. Trois mois est un délai que personne ne discutera pour un entretien courant.

L'article 1222 : le texte existe, la clé n'existe pas

Voici la voie qui séduit tous les bailleurs à qui je l'expose, et qui les déçoit dans la minute qui suit.

L'article 1222 du code civil permet au créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l'obligation par un tiers, aux frais du débiteur. Transposé à votre situation : vous faites venir un plombier, vous payez, et vous réclamez la somme à votre locataire. Sur le papier, c'est exactement ce que vous cherchez.

Le problème est physique avant d'être juridique. Pour faire réaliser des travaux d'entretien dans un logement occupé, il faut y entrer, et vous n'avez pas la clé au sens juridique du terme. Le locataire a la jouissance exclusive des lieux. Entrer sans son accord vous expose à l'article 226-4 du code pénal, trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende depuis la loi du 27 juillet 2023.

On m'objectera l'article 7 e) de la loi de 1989, qui oblige le locataire à permettre l'accès pour « des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués ». La lettre du texte pourrait couvrir des travaux exécutés en substitution. Je n'ai identifié aucune décision publiée qui l'ait admis, et la logique de cet article vise les travaux que le bailleur doit lui-même réaliser, pas ceux qu'il exécuterait à la place du locataire. Fonder une intrusion sur cette lecture serait un pari, et le prix du pari perdu est pénal.

Reste la voie propre : demander au juge l'autorisation d'exécuter aux frais du locataire. Elle est ouverte, elle est longue, elle coûte davantage que la plupart des travaux d'entretien en cause. Je ne l'ai jamais vue engagée pour un joint de silicone.

La résiliation : et surtout, pas de clause résolutoire

C'est ici que je vois le plus d'erreurs coûteuses, parce que beaucoup de baux contiennent une clause qui ne vaut rien.

La liste est fermée. Le défaut d'entretien n'y figure pas, et il ne peut pas y être ajouté par contrat. Une clause de votre bail prévoyant la résiliation automatique en cas de non-entretien du jardin ou de la chaudière est réputée non écrite : le juge la lira comme si elle n'existait pas. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui refond les contrats types applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, reprend cette liste sans y ajouter l'entretien.

Il vous reste la résiliation judiciaire de droit commun, qui suppose une inexécution d'une gravité suffisante appréciée souverainement par le juge. Elle est théoriquement ouverte. En pratique, je n'ai trouvé aucune décision publiée prononçant la résiliation d'un bail d'habitation pour un défaut d'entretien courant, et je comprends pourquoi : aucun juge ne prive quelqu'un de son logement parce qu'il n'a pas taillé une haie.

Mon avis, sans détour : ne l'engagez pas. Le seul cas où la voie devient sérieuse est celui où le défaut d'entretien produit un dommage grave et continu, une infiltration qui atteint le logement du dessous, une installation de gaz laissée sans contrôle. Vous n'êtes alors plus dans l'entretien, vous êtes dans la dégradation et le péril, et l'analyse change entièrement.

L'exception qui marche : les obligations à échéance

Il existe une catégorie de travaux d'entretien où votre position est nettement meilleure, et c'est celle qu'il faut exploiter.

Certaines obligations ne se prouvent pas par l'état du logement mais par un document daté : l'entretien annuel de la chaudière donne lieu à une attestation remise sous quinze jours, le ramonage donne lieu à un certificat. Vous n'avez donc rien à constater et rien à négocier : vous demandez la pièce, et son absence est en elle-même le manquement.

Le détail de ces deux régimes figure dans nos articles sur l'entretien de la chaudière et sur le ramonage de la cheminée. Retenez le principe : là où la loi impose une attestation, elle vous donne un levier ; ailleurs, elle vous laisse avec des photos.

Le droit d'entrer : ce que vous pouvez vraiment voir

Beaucoup de bailleurs découvrent l'état de leur logement le jour de la restitution. C'est évitable, mais pas par les moyens qu'ils imaginent.

Vous n'avez aucun droit légal de visite d'inspection en cours de bail. Aucune disposition ne vous permet de venir vérifier que le logement est bien tenu. Ce que vous pouvez, c'est accéder pour vos travaux, au titre de l'article 7 e), et exercer une clause de visite si votre bail en contient une, dans les limites strictes de l'article 4 a). Le sujet est développé dans notre article sur le droit de visite du bailleur.

La voie réaliste est bien plus simple, et je la recommande à tous les bailleurs que je conseille : proposez une visite de courtoisie tous les dix-huit à vingt-quatre mois, annoncée un mois à l'avance, présentée comme une vérification de votre côté à vous. Chaudière, VMC, joints, huisseries. La quasi-totalité des locataires acceptent. Vous repartez avec des photos datées, ce qui règle par avance la question de la vétusté, et souvent avec la liste des choses que vous auriez dû réparer vous-même.

Tout se solde à la restitution

Voilà la vraie réponse à la question posée en titre : vous ne l'obligez pas, vous lui présentez la note.

Le compte se fait sur la comparaison entre les deux états des lieux, et l'article 22 de la loi de 1989 vous impose de justifier chaque retenue par des pièces, devis ou factures. La Cour de cassation a rappelé le 21 décembre 2017 qu'il appartient au bailleur d'établir que le dommage excède l'usage normal des lieux (3e civ., n° 16-26.565). La charge de la preuve est chez vous, et elle se constitue à l'entrée, pas à la sortie.

Deux annexes changent tout à ce moment-là. Un état des lieux d'entrée descriptif et photographié, sans lequel l'article 1731 du code civil présume que le logement a été reçu en bon état de réparations locatives. Et une grille de vétusté convenue dès la signature, qui transforme une discussion d'appréciation en une soustraction. Les conditions précises d'une retenue valable sont détaillées dans notre article sur la retenue sur le dépôt de garantie.

Ce que je ferais, dans l'ordre

Quatre gestes, du plus rentable au moins utile.

Un. Soigner l'état des lieux d'entrée et annexer une grille de vétusté. C'est quatre-vingts pour cent du résultat, et cela se joue le jour de la remise des clés.

Deux. Réclamer systématiquement les attestations annuelles, chaudière, ramonage, assurance. C'est le seul terrain où votre demande est immédiatement exigible.

Trois. Envoyer une mise en demeure descriptive et datée dès qu'un désordre apparaît, sans en attendre les travaux, mais pour construire la chronologie.

Quatre. Faire le compte à la restitution, devis à l'appui, vétusté déduite.

Ce qui ne figure pas dans cette liste, c'est la procédure en cours de bail. Je l'ai vue tentée, je ne l'ai jamais vue aboutir sur un entretien courant, et le coût dépassait chaque fois l'enjeu. Un bailleur qui suit les quatre gestes ci-dessus n'en aura pas besoin. Un bailleur qui ne les suit pas n'obtiendra rien du juge non plus.