Ramonage : les 3 obligations officielles

Un incendie de conduit se plaide toujours sur une seule pièce : l'attestation de ramonage. Je l'ai vu des deux côtés, expert d'assurance en face et locataire qui cherche dans ses papiers. Quand elle existe, le dossier se règle. Quand elle manque, tout devient discutable, y compris la garantie. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai constaté assez de sinistres pour savoir que le sujet ne mérite pas la légèreté avec laquelle il est traité dans la plupart des baux.

Et depuis octobre 2023, la matière a changé de fondement sans que grand monde s'en aperçoive.

Le décret de 2023 a déplacé la règle, et pas là où on la cherche

Jusqu'en 2023, le ramonage relevait des règlements sanitaires départementaux, ces arrêtés préfectoraux dont l'article 31 imposait le plus souvent deux ramonages par an. Résultat, une règle différente d'un département à l'autre, et des baux qui recopiaient un texte local sans le vérifier.

Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 relatif à l'entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d'eau chaude à combustion et au ramonage des conduits de fumée a mis fin à cette dispersion. Il est entré en vigueur le 1er octobre 2023.

Point important pour qui veut citer le texte : le dispositif n'est codifié ni au code de la construction et de l'habitation, ni au code de l'environnement, mais au code de la santé publique, articles R. 1331-14 à R. 1331-26. Le code de l'environnement et le code de la construction ne reçoivent qu'un article de renvoi chacun. J'insiste parce que j'avais moi-même cherché au mauvais endroit.

Une fois par an, et pas avec une bûche de ramonage

La conséquence pratique de la seconde phrase est considérable et presque jamais énoncée : les bûches et les poudres dites « de ramonage » ne satisfont pas l'obligation légale. Elles décollent une partie des dépôts, elles ne nettoient pas mécaniquement la paroi. Un locataire qui vous présente un ticket de caisse de bûche chimique n'a rien prouvé du tout.

Deux règles particulières complètent le dispositif. Les conduits desservant des appareils collectifs sont ramonés au moins tous les six mois, dont une fois pendant la période de chauffe. Les conduits desservant exclusivement des appareils à gaz, et n'ayant jamais servi à des combustibles solides ou liquides, restent au rythme annuel.

Le décret exige par ailleurs l'intervention d'une personne qualifiée professionnellement.

Qui doit faire ramoner dans un logement loué

Deux textes convergent, ce qui rend la réponse solide.

Le premier est le décret de 2023. L'article R. 1331-21 du code de la santé publique dispose que « dans le cas des foyers et appareils individuels, l'entretien et le ramonage sont effectués à l'initiative de l'occupant, sauf stipulation contraire du bail ». Le second alinéa confie l'initiative, pour les appareils collectifs, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitant de l'immeuble si une convention le prévoit.

Le second est le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives, dont l'annexe, à la rubrique VI consacrée aux autres équipements mentionnés au contrat de location, vise le « ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation ». Le ramonage est donc à la fois une obligation de faire et une charge financière du locataire.

Comme pour la chaudière, la réserve « sauf stipulation contraire du bail » vous permet de reprendre l'initiative si vous préférez maîtriser le calendrier. C'est un choix que je recommande sur les maisons anciennes avec conduit maçonné, où l'état du conduit relève autant de votre patrimoine que de la sécurité du locataire. La logique d'ensemble est celle des réparations locatives.

L'attestation, et le mot qui a changé

L'article R. 1331-23 impose la remise d'une attestation dans un délai de quinze jours ouvrés après chaque opération. Elle précise le ou les conduits ramonés et atteste de la vacuité du conduit. Elle est conservée et tenue à la disposition des agents de contrôle pendant deux ans au minimum, par celui qui a commandé l'opération.

Un détail de vocabulaire qui vous évitera une discussion : le décret de 2023 parle d'attestation, là où les règlements sanitaires départementaux parlaient de certificat. Les deux mots circulent encore, y compris chez les professionnels. C'est le même document.

L'obligation que personne ne connaît : entretenir l'appareil

C'est la vraie nouveauté du décret de 2023, et elle concerne tous les propriétaires de poêles et d'inserts.

Le texte crée deux obligations parallèles, à ne pas confondre. L'article R. 1331-14 prévoit que les foyers et appareils à combustion font l'objet d'un entretien périodique, et que les conduits font l'objet d'un ramonage périodique. Ce sont deux prestations distinctes, avec deux attestations.

L'entretien de l'appareil comporte, selon l'article R. 1331-15, le nettoyage, la vérification du bon fonctionnement et, le cas échéant, le réglage. Il est effectué au moins tous les douze mois (article R. 1331-16). Pour les appareils à combustible solide, le professionnel doit en outre délivrer des conseils sur les améliorations possibles de l'installation.

Une exception mérite d'être signalée : les foyers ouverts à combustible solide, c'est-à-dire les cheminées traditionnelles sans insert, sont dispensés de l'entretien périodique de l'appareil, tout en devant être maintenus en bon état de fonctionnement et de propreté. Leur conduit, lui, reste soumis au ramonage. Je tiens ce point d'une source technique unique et je le donne sous cette réserve.

La dernière ligne mérite une précision. Une chaudière ne relève pas du décret de 2023 mais des articles R. 224-41-4 et suivants du code de l'environnement, avec un entretien annuel et une attestation sous quinze jours. Si votre logement combine une chaudière et un poêle, vous avez donc deux régimes à suivre en parallèle. Le détail se trouve dans notre article sur l'entretien de la chaudière.

L'amende de 450 €, et pourquoi le décret de 2023 n'en est pas la source

Le chiffre est exact, son fondement ne l'est pas dans la plupart des articles.

L'administration confirme qu'à défaut de ramonage, une amende de 450 € est encourue. Mais le décret de 2023 ne crée aucune sanction pénale. Le montant correspond au maximum de l'amende prévue pour les contraventions de la troisième classe, et il sanctionne la violation du règlement sanitaire départemental ou de l'arrêté municipal, sur le fondement du décret n° 2003-462 du 21 mai 2003 et du pouvoir de police du maire.

Deux nuances, donc. C'est un maximum, pas un forfait. Et n'écrivez jamais dans un courrier que « le décret de 2023 punit de 450 € » : ce serait inexact, et un locataire un peu documenté vous le renverrait.

L'assurance : ce que les assureurs disent, et ce que dit la loi

Vous lirez partout que sans certificat de ramonage, l'assurance ne couvre pas l'incendie. C'est ce qu'affirment les assureurs eux-mêmes sur leurs pages de conseils. Juridiquement, c'est plus nuancé, et la nuance joue en faveur de l'assuré.

La négligence de ramonage est une faute de l'assuré, donc en principe couverte. L'assureur ne peut refuser sa garantie que s'il produit une clause d'exclusion rédigée en termes clairs et précis, qui ne vide pas la garantie de sa substance. Une clause générique de « défaut d'entretien » est fréquemment jugée insuffisamment formelle et limitée.

Je dois préciser que je n'ai identifié aucun arrêt de la Cour de cassation portant spécifiquement sur le refus de garantie pour défaut de ramonage dont j'aie pu vérifier le contenu. Plusieurs décisions remontent dans les bases mais je n'ai pas pu en lire l'objet, et je préfère ne rien citer plutôt que de citer à l'aveugle.

Le vrai enjeu n'est donc pas le refus de garantie, c'est la charge de la preuve. L'attestation conservée deux ans est le seul élément qui établit que l'entretien a eu lieu. Sans elle, vous discutez ; avec elle, vous n'avez rien à discuter.

Qui répond de l'incendie

La réponse surprend beaucoup de locataires, et elle est franchement favorable au bailleur.

Le pronom « il » désigne le locataire, par renvoi au régime de ses obligations. Il supporte donc une présomption de responsabilité et ne s'en dégage qu'en prouvant l'une des trois causes limitativement énumérées.

L'articulation avec le ramonage est logique, et je la donne comme une analyse plutôt que comme une règle sourcée : un défaut de ramonage rend l'exonération pratiquement inaccessible, puisque l'incendie n'est plus « fortuit ». À l'inverse, une attestation à jour oriente utilement la recherche de la cause vers le vice du conduit, c'est-à-dire vers le vice de construction, qui relève de vous.

Autrement dit, l'attestation de ramonage protège votre locataire, et c'est précisément pour cela qu'elle vous protège aussi : elle évite que la discussion ne se déplace vers l'état du conduit, qui est votre affaire.

Ce qu'il faut écrire dans votre bail

Une clause utile tient en trois points, tous licites.

• L'obligation de faire procéder au ramonage annuel par une personne qualifiée, avec la précision que le ramonage doit être mécanique.
• L'obligation de faire procéder à l'entretien annuel de l'appareil lorsqu'il s'agit d'un poêle ou d'un insert, distinctement du ramonage.
• L'obligation de vous transmettre les attestations chaque année, à date fixe.

Ce que vous ne pouvez pas faire, c'est imposer le professionnel. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, la part de clause qui désigne le prestataire est privée d'effet : le locataire choisit son ramoneur.

Côté budget, comptez de 50 à 150 € pour un ramonage mécanique de conduit individuel en 2026, et de 150 à 480 € pour un débistrage, cette opération plus lourde qui s'impose quand le conduit est encrassé de goudron. Ces fourchettes proviennent de sources commerciales, aucune donnée publique n'existant sur le sujet.

Un dernier conseil de terrain. Réclamez l'attestation en septembre, avant la saison de chauffe, pas en février. Le locataire trouve un ramoneur disponible, l'intervention se fait avant les premiers feux, et vous entrez dans l'hiver avec la pièce au dossier. C'est bête, et c'est ce qui distingue les dossiers qui se règlent de ceux qui s'enveniment. Nos modèles gratuits de documents de location comprennent le courrier de demande d'attestation.