Fixer le loyer de son logement : guide complet 2026

En quinze ans d’activité comme commissaire de justice, j’ai signifié des dizaines d’assignations en diminution de loyer. Le motif revient presque toujours : un complément de loyer fixé au doigt mouillé, sans lien avec une réelle caractéristique de confort. Un propriétaire m’avait expliqué défendre 80 euros de complément pour une baignoire d’angle installée en 2003, jamais rénovée depuis. Le juge d’instance a tranché en moins de trois minutes d’audience, en sa défaveur. Fixer le loyer correctement dès la signature du bail évite ce genre de mésaventure, qui coûte cher sur toute la durée de la location.

Zone tendue ou zone libre : la première étape avant de fixer le loyer

Tout commence par une vérification administrative, trop souvent sautée. Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 liste les communes classées en zone tendue, où la demande de logements dépasse largement l’offre. Dans ces 28 agglomérations, la fixation du loyer reste libre pour une première mise en location, mais elle se trouve encadrée dès qu’il s’agit d’une relocation ou d’une révision en cours de bail. Hors de ces zones, le propriétaire dispose d’une liberté quasi totale pour fixer le loyer de son logement. Le seul garde-fou reste le marché : un loyer trop élevé se traduit mécaniquement par une vacance locative prolongée, ce qui coûte souvent plus cher qu’un ajustement raisonnable dès le départ.

Comment fixer le loyer dans une zone à encadrement strict

Paris, Lille et sa métropole, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux appliquent l’encadrement expérimental issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, renforcé par la loi ELAN de 2018. Dans ces villes, trois plafonds coexistent pour chaque type de logement : un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Le loyer fixé ne peut légalement dépasser le loyer de référence majoré. Ce chiffre est publié chaque année par arrêté préfectoral et varie selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le quartier. Dépasser ce plafond expose le bailleur à une action en diminution de loyer, que le locataire peut engager dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, conformément à l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le complément de loyer : une exception qui finit souvent devant le juge

Un complément de loyer ne se justifie que par une caractéristique de confort ou de localisation exceptionnelle, absente des critères déjà pris en compte dans le loyer de référence : vue dégagée remarquable, terrasse de grande taille, équipement rare. Je n’ai pas connaissance de décision de la Cour de cassation tranchant précisément cette notion à ce jour ; la jurisprudence reste essentiellement locale, portée par les commissions départementales de conciliation et les tribunaux judiciaires de proximité. Dans les faits, les juges d’instance saisis de ce contentieux suivent rarement l’argumentation du bailleur quand la caractéristique invoquée est ancienne, dégradée ou banale dans le quartier. La loi permet le complément de loyer, mais en pratique il demande des preuves solides : photos datées, comparatif de biens similaires, factures de travaux récents.

DPE F et G : le loyer gelé depuis la loi Climat et Résilience

Depuis le 24 août 2022, l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Cette interdiction s’applique lors de la mise en location, du renouvellement du bail et de la révision annuelle : le loyer reste figé tant que le logement n’a pas changé de classe énergétique. Concrètement, même si l’indice de référence des loyers progresse, le bailleur d’un bien classé F ou G ne peut pas répercuter cette hausse. Seuls des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du classement F ou G redonnent la main sur la fixation du loyer. Le calendrier des interdictions de location qui accompagne cette réforme se durcit d’ailleurs année après année.

Relocation : peut-on fixer le loyer librement après le départ d’un locataire ?

En zone tendue, la réponse est non, sauf exceptions précises. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le nouveau loyer au montant appliqué au précédent locataire, revalorisé selon la variation de l’IRL depuis la dernière révision. Trois situations permettent toutefois d’y déroger : une vacance du logement supérieure à dix-huit mois, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une demi-année de loyer, ou un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché local, démontré par des références comparables. Cette dernière voie, la sous-évaluation manifeste, reste la plus contestée devant les commissions de conciliation. Elle exige de produire au moins trois références de loyers de logements comparables dans le même quartier, ce qui demande un minimum de rigueur documentaire au moment de la relocation.

Réviser le loyer chaque année : l’indice de référence des loyers

Une fois le loyer initial fixé, sa révision annuelle dépend de l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’Insee. Le bail doit prévoir une clause de révision indexée sur l’IRL du trimestre de référence choisi à la signature, conformément à l’article 17-1 de la loi de 1989. Sans cette clause, aucune révision n’est possible. L’IRL progresse plus modérément depuis 2024 qu’au pic de 2023, autour de 2% sur un an selon les derniers trimestres publiés. Le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue pour appliquer la révision rétroactivement ; passé ce délai, la hausse est définitivement perdue pour l’année concernée.

Situation	Zone concernée	Règle de fixation	Révision annuelle
Première mise en location	Toute zone	Loyer libre selon le marché	Indexation IRL possible
Relocation	Zone tendue (28 agglomérations)	Plafonné au loyer précédent revalorisé, sauf exceptions	Indexation IRL possible
Relocation ou nouveau bail	Villes à encadrement strict (Paris, Lille, Lyon…)	Plafonné au loyer de référence majoré	Dans la limite du plafond
Logement classé F ou G	Toute zone	Loyer gelé depuis le 24/08/2022	Bloquée jusqu’aux travaux

Un dernier conseil de terrain : conservez systématiquement une trace écrite du calcul du loyer, références comparables incluses, dès la rédaction du contrat de bail. Cette preuve documentaire fait souvent la différence devant une commission de conciliation, bien plus que l’argumentation orale le jour de l’audience. Pour les bailleurs qui gèrent plusieurs biens, générer chaque mois une quittance de loyer conforme et historiser les révisions successives évite les oublis d’application de l’IRL. Un logiciel de quittance de loyer dédié automatise ce calcul et garde une trace datée de chaque révision, utile en cas de contestation ultérieure. Sur le volet énergétique, la réforme du DPE 2026 et son calendrier des restrictions liées au DPE méritent d’être vérifiés avant toute fixation de loyer, pour s’assurer que le bien n’entre pas dans le périmètre du gel. Enfin, les propriétaires qui gèrent un seul logement en direct trouveront dans l’offre de gestion locative pour les particuliers un cadre pour centraliser bail, quittances et révisions au même endroit.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17, 17-1 et 17-2
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), article 159
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe sur les logements vacants, servant de base au classement des zones tendues
• Service-public.fr, indice de référence des loyers (IRL)
• ANIL, outils d’information sur l’encadrement des loyers