Construction sans permis : ce qui s'éteint, et ce qui ne s'éteint jamais
Trois délais s’éteignent, un quatrième jamais. Une construction sans permis alors qu’il en fallait un ne sera pas purgée par le temps : la règle des dix ans ne s’y applique pas.
L'essentiel en 30 secondes
Face à une construction sans permis, il n'y a pas un délai de prescription mais quatre, qui courent tous à compter de l'achèvement des travaux. Le pénal s'éteint à 6 ans (article 8 du Code de procédure pénale). L'action civile de la mairie en démolition s'éteint à 10 ans (article L480-14 du Code de l'urbanisme). Celle d'un tiers s'éteint à 5 ans. Et la prescription administrative de 10 ans (article L421-9) ne joue jamais si aucun permis n'a été obtenu alors qu'il était requis : la construction reste sans existence juridique, indéfiniment.
« Ma construction sans permis ? C’est prescrit, ça fait plus de dix ans. » Je l’ai entendu des dizaines de fois, presque toujours au même moment : celui de la vente, quand le notaire réclame l’autorisation d’urbanisme de la véranda. Et dans le cas le plus fréquent, celui de la construction montée sans rien déposer du tout, c’est faux. Il n’existe pas un délai de prescription en urbanisme. Il en existe quatre. Trois s’éteignent. Le quatrième, non.
Construction sans permis : pourquoi quatre délais et pas un seul
La confusion vient de là. Les gens cherchent « le » délai, comme s’il n’y en avait qu’un. Or une construction sans permis expose à trois types de sanctions, prononcées par trois juges différents, plus une conséquence administrative qui n’est pas une sanction du tout.
Le pénal s'éteint à six ans
Construire sans autorisation est un délit, pas une contravention. Le délai de prescription de l’action publique est donc de six ans à compter de l’achèvement des travaux, en application de l’article 8 du Code de procédure pénale.
Attention si vous lisez de vieux articles : c’était trois ans jusqu’à la loi du 27 février 2017, qui a doublé les délais. Beaucoup de contenus en ligne n’ont jamais été mis à jour.
Pendant ces six ans, vous risquez une amende de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré de surface de plancher construite irrégulièrement, plafonnée à 300 000 € lorsqu’il n’y a pas de surface de plancher (article L480-4 du Code de l’urbanisme). En cas de récidive, six mois d’emprisonnement peuvent s’y ajouter. Le tribunal peut aussi ordonner la mise en conformité ou la démolition, sous astreinte pouvant atteindre 500 € par jour de retard.
Le point juridique
« Achèvement » ne veut pas dire fin du chantier au sens courant. La Cour de cassation retient le jour où les installations sont en état d'être affectées à l'usage auquel elles sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n°93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n°13-80.574). Sur une extension habitée avant la fin des finitions, le point de départ peut donc être plus précoce que la dernière facture.
La mairie peut faire démolir pendant dix ans
C’est le délai que tout le monde connaît, et c’est le seul qui soit à peu près bien compris. La commune ou l’intercommunalité peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité, pendant dix ans à compter de l’achèvement (article L480-14 du Code de l’urbanisme). Passé ce délai, cette action est éteinte.
La mairie dispose aussi d’un levier administratif, plus rapide et de plus en plus utilisé : une mise en demeure de régulariser, assortie d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour, et d’une amende plafonnée à 30 000 €.
Un voisin dispose de cinq ans
Un tiers lésé, voisin, syndicat de copropriété, association, peut agir au civil pendant cinq ans. Il devra démontrer un préjudice personnel et direct : perte de vue, d’ensoleillement, empiétement, violation d’une servitude ou du cahier des charges d’un lotissement.
Et il y a un préalable que beaucoup ignorent. Pour obtenir une démolition devant le juge civil, le tiers doit d’abord avoir fait annuler l’autorisation d’urbanisme devant le tribunal administratif. Sans cette annulation, sa demande de démolition ne prospère pas. En pratique, cette exigence éteint la majorité des menaces de voisinage.
La construction sans permis n'est jamais purgée par le temps
Nous y sommes. C’est le point que presque aucun article n’explique correctement, et c’est celui qui coûte le plus cher.
L’article L421-9 du Code de l’urbanisme pose une règle rassurante : quand une construction est achevée depuis plus de dix ans, la mairie ne peut plus refuser un permis en se fondant sur l’irrégularité initiale. C’est ce fameux « dix ans » que tout le monde répète.
Sauf que le même article énumère sept exceptions. Et la cinquième réduit la règle à presque rien : elle écarte le bénéfice des dix ans lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis.
Relisez-la. Le garage monté sans rien déposer, l’extension de 40 m² bâtie en douce, la grange transformée en logement : aucune de ces constructions sans permis ne bénéficie des dix ans. L’irrégularité ne s’éteint jamais
Les six autres exceptions visent les constructions exposant à un risque de mort ou de blessures graves, celles faisant l’objet d’une action en démolition engagée, celles situées dans un parc national ou un site classé, sur le domaine public, dans certaines zones de risque naturel, ou réalisées sans la consignation exigée par l’autorisation.
Bon à savoir
Une construction sans existence juridique reste parfaitement imposable. Le fisc n'a que faire de votre situation d'urbanisme : la taxe foncière est due sur tout ce qui est bâti. Vous payez donc pour un bâtiment que l'administration considère comme inexistant.
Côté bailleur : vivre avec une construction sans permis
Voilà pourquoi une construction sans permis vous rattrape, même vingt ans après les faits.
À la revente, l’acquéreur et son notaire demandent les autorisations. Une extension sans permis fait chuter le prix, quand elle ne fait pas capoter le compromis. Pour tout nouveau projet, la règle est féroce : vous devez déposer une demande portant sur l’ensemble de la construction, pas seulement sur les travaux envisagés. C’est la jurisprudence Thalamy, posée par le Conseil d’État en 1986 et confirmée depuis. Vous vouliez refaire une toiture, vous voilà à devoir régulariser toute la maison, aux règles du PLU d’aujourd’hui et non à celles de l’époque.
Et si vous achetez, sachez que les poursuites pénales ne visent que l’auteur de l’infraction, donc l’ancien propriétaire. Mais la démolition, elle, est une mesure réelle : elle suit le bien. Vous héritez du problème sans avoir commis la faute.
Une seule voie de sortie existe, et elle vaut mieux que d’attendre : le permis de régularisation. Il porte sur l’ensemble, s’apprécie aux règles en vigueur au jour de la demande, et il reste possible quelle que soit l’ancienneté des travaux. Constituez un dossier de preuves d’ancienneté avant d’aller voir la mairie.
Le reste est une question de traçabilité. Autorisations, plans, factures, dates d’achèvement, tout se garde. Quand le sujet ressort quinze ans plus tard, chez le notaire ou au service urbanisme, c’est le dossier qui parle. Un logiciel de gestion locative centralise ces pièces par lot. Et si c’est votre artisan qui vous réclame le paiement de travaux jamais commandés, le régime est différent, nous l’expliquons dans notre article sur le devis non signé. Si vous devez faire libérer le logement pour engager le chantier, voyez le congé pour travaux.
Action
Poursuite pénale (tribunal correctionnel)
Démolition demandée par la mairie
Action civile d'un tiers
Refus de permis fondé sur l'irrégularité initiale
… si aucun permis n'avait été obtenu
Amende pénale
Astreinte administrative
Taxe foncière
Délai à compter de l’achèvement
6 ans
10 ans
5 ans
10 ans
Jamais prescrit
1 200 € à 6 000 € / m², plafond 300 000 €
jusqu'à 1 000 € par jour
due, même sans existence juridique
Et si vous alliez plus loin ?
Le dossier de chaque lot, à portée de main
Autorisations, plans, factures, dates. Le jour où le notaire ou la mairie posent la question, tout est là.
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Ancien commissaire de justice · Fondateur de Qalimo
sOURCES
- Service-public.fr, fiche F642 · Infractions aux règles d’urbanisme, délais de prescription
- Article 8 du Code de procédure pénale · prescription des délits
- Loi n°2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale
- Articles L421-9, L480-4, L480-5, L480-7 et L480-14 du Code de l’urbanisme
- CE, 9 juillet 1986, Thalamy, n°51172 · régularisation d’ensemble
- CE, 6 octobre 2021, n°442182 · confirmation du principe
- Cass. crim., 18 mai 1994, n°93-84.557 et Cass. crim., 27 mai 2014, n°13-80.574 · point de départ du délai