Un couple de locataires quitte un T3 à Lyon en janvier 2026. L’état des lieux de sortie note « joints de douche noircis, moisissure localisée ». Le propriétaire retient 180 euros sur le dépôt de garantie pour un rejointoiement complet. Le locataire conteste : il affirme avoir signalé le problème dès son entrée dans les lieux. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, j’ai vu ce type de dossier revenir presque chaque mois. Le joint est la ligne de fracture la plus banale, et la plus mal comprise, entre entretien courant et vétusté.
Changer les joints : ce que prévoit le décret de 1987
Le texte de référence reste le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui liste par catégorie les réparations locatives à la charge de l’occupant. La plomberie y figure en toutes lettres : robinetterie, joints, clapets, presse-étoupes, flexibles de douche. Le raisonnement de fond est simple. Tout ce qui s’use par un usage normal et fréquent revient au locataire. Tout ce qui touche à la structure ou à la vétusté du bâti revient au propriétaire.
Le décret de 1987 évoque précisément « le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets » ainsi que le remplacement des flexibles de douche. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7, confirme que le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
Trois cas concrets : qui doit changer les joints du logement
Le texte général se traduit différemment selon la pièce et l’équipement concerné. Voici les trois situations qui reviennent le plus souvent dans mes dossiers.
Joints de robinetterie et de sanitaires
Un joint de robinet qui fuit, un flexible de douche fendu, un mitigeur qui goutte au raccord : cela relève sans discussion de l’entretien courant. Le locataire doit intervenir dès l’apparition du problème, sans attendre l’état des lieux de sortie. Un retard de plusieurs mois, documenté par des relances écrites, peut même justifier une retenue sur dépôt de garantie pour dégât des eaux aggravé.
Joints de douche et de baignoire (silicone)
Le joint en silicone qui entoure une baignoire ou un receveur de douche s’encrasse avec le temps : c’est un phénomène normal. Sa charge revient au locataire tant que le noircissement reste superficiel. Si la moisissure traverse le mur ou révèle un défaut d’étanchéité derrière le carrelage, le problème change de nature. Il touche la ventilation ou la structure du logement, donc la charge du propriétaire.
Joints de fenêtres et de menuiseries
Le mastic autour d’un double vitrage, le joint en caoutchouc d’une fenêtre PVC qui durcit et se fissure après une dizaine d’années : la frontière est plus fine ici. Un remplacement ponctuel, lié à un usage normal, reste à la charge du locataire. Un remplacement généralisé sur l’ensemble des menuiseries, lié à l’âge du bâti, relève de l’entretien du propriétaire au titre des grosses réparations.
Aucune durée de vie légale n’est fixée pour un joint de silicone ou de robinetterie. Les professionnels du bâtiment estiment généralement leur tenue entre 5 et 10 ans selon l’usage, un repère utile pour apprécier la vétusté en l’absence de texte contraignant.
Vétusté ou négligence : la frontière qui change tout
La difficulté ne tient jamais au texte, elle tient à la preuve. Un joint peut noircir en six mois si la salle de bain n’est jamais aérée, ou tenir quinze ans dans un logement bien ventilé. Je n’ai recensé aucune décision de la Cour de cassation qui tranche spécifiquement la question des joints : les litiges se règlent en commission départementale de conciliation ou devant le juge des contentieux de la protection, sur la base du décret de 1987 et de la comparaison des deux états des lieux. L’ANIL rappelle d’ailleurs que la vétusté n’est définie par aucun texte, elle s’apprécie au cas par cas selon la durée d’occupation et l’usage constaté.
Mon avis, après des centaines de contentieux traités : la loi permet en théorie au propriétaire de facturer un simple joint noirci comme une dégradation. En pratique, les juges suivent rarement ce raisonnement sans preuve d’un défaut d’entretien caractérisé. Un état des lieux d’entrée précis, photo à l’appui, reste la meilleure arme des deux côtés.
Que faire en cas de désaccord sur les joints à changer
Avant toute retenue sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit pouvoir justifier le montant par un devis ou une facture. Un locataire ne doit jamais payer des travaux sans devis signé, la règle vaut aussi pour un simple rejointoiement de salle de bain.
En cas de blocage, la commission départementale de conciliation reste gratuite et rapide, avant toute saisine du tribunal. Elle tranche l’essentiel des litiges sur les réparations locatives sans frais d’avocat.
Un joint qui fuit signalé à temps évite un dégât des eaux facturé bien plus cher. Un joint qui noircit après dix ans d’occupation relève le plus souvent de la vétusté, pas de la faute du locataire.
État des lieux : le réflexe qui évite le litige sur les joints
Tout se joue à l’entrée. Un état des lieux qui note précisément la couleur et l’état des joints protège les deux parties, propriétaire comme locataire. Un logiciel d’état des lieux avec photos horodatées vaut mieux qu’une ligne manuscrite vague, surtout pour un poste aussi discret qu’un joint de silicone.
Pour les bailleurs qui gèrent plusieurs biens en direct, cette rigueur documentaire devient vite un réflexe de gestion locative pour particulier plutôt qu’un détail administratif.
| Type de joint | Charge en usage normal | Charge si vétusté ou défaut structurel |
|---|---|---|
| Robinetterie, flexible de douche | Locataire | Propriétaire (canalisation ou installation défectueuse) |
| Silicone baignoire ou douche | Locataire | Propriétaire (défaut d’étanchéité derrière carrelage) |
| Fenêtres et menuiseries | Locataire (remplacement ponctuel) | Propriétaire (remplacement généralisé, âge du bâti) |
Sources
- Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7
- Service-public.fr, fiche F1178, réparations locatives
- ANIL, entretien et réparations du logement loué
