Oui, un locataire doit en principe payer le remplacement d’une vitre cassée dans le logement qu’il occupe, car il s’agit d’une réparation locative expressément citée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Trois situations le déchargent toutefois de cette obligation : la vétusté du vitrage, un vice de construction, ou une casse causée par un tiers ou un événement de force majeure qu’il n’a pas provoqué.
Un dossier qui revient sans cesse sur mon bureau : une vitre fissurée dans un salon, un locataire qui refuse catégoriquement de payer, un propriétaire persuadé d’avoir raison sans jamais avoir ouvert le texte qui régit la question. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, j’ai vu ce genre de désaccord dégénérer en procédure pour une facture de 180 euros. Le texte qui tranche date de 1987 et n’a pas bougé depuis, mais son application reste mal comprise des deux côtés du bail.
Vitre cassée locataire : que dit précisément le texte de 1987 ?
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Il classe explicitement le remplacement des carreaux et vitres cassés parmi les obligations d’entretien courant. La logique est simple : tant que la casse relève d’un usage normal ou d’un accident domestique ordinaire, elle appartient à celui qui vit dans les lieux au quotidien. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 vient compléter ce cadre en imposant au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. Une vitre entre exactement dans cette catégorie, au même titre qu’un robinet qui goutte ou une poignée de porte cassée.📌 Bon à savoir
La liste du décret de 1987 n’est pas exhaustive selon la jurisprudence, mais elle sert de référence quasi systématique aux juges des contentieux de la protection. Un propriétaire peut s’y appuyer sans avoir à démontrer autre chose que la nature de la réparation.
La liste du décret de 1987 n’est pas exhaustive selon la jurisprudence, mais elle sert de référence quasi systématique aux juges des contentieux de la protection. Un propriétaire peut s’y appuyer sans avoir à démontrer autre chose que la nature de la réparation.
Les carreaux cassés, une réparation locative citée noir sur blanc
Le texte parle précisément de « remplacement des carreaux cassés » sous la rubrique consacrée aux vitrages et fermetures. Cette formulation englobe une vitre de fenêtre classique, mais aussi, selon la lecture qu’en font les tribunaux, un vitrage de porte-fenêtre ou une petite vitre de placard fixe intégrée à l’agencement du logement. Ce qui compte, c’est l’origine de la casse. Une vitre fissurée par un choc de ballon, un volet claqué trop fort, un déménagement de meuble maladroit : tout cela relève d’un usage domestique et retombe sur le locataire. Je le dis clairement à mes clients propriétaires : la loi le permet, en pratique le juge suit rarement une demande mal documentée, sans état des lieux précis ni photo datée.⚖️ Le point juridique
L’article 1754 du Code civil énumère lui aussi les réparations locatives dites « de menu entretien », dont les carreaux cassés font partie, sauf lorsqu’ils ont été détériorés par vétusté ou force majeure.
L’article 1754 du Code civil énumère lui aussi les réparations locatives dites « de menu entretien », dont les carreaux cassés font partie, sauf lorsqu’ils ont été détériorés par vétusté ou force majeure.
Les trois exceptions qui déchargent le locataire de la facture
Trois cas précis renversent la charge de la réparation.La vétusté du vitrage
Un double vitrage ancien qui se fissure spontanément après vingt ans, sans choc identifiable, relève de l’usure normale du bâtiment. La vétusté est alors à la charge du propriétaire, à condition que le locataire puisse démontrer l’absence de choc ou de négligence.Le vice de construction ou de pose
Une vitre mal calée, un châssis déformé qui provoque une casse récurrente : dans ce cas, la responsabilité remonte au bailleur, voire à l’artisan qui a posé le vitrage. Le locataire n’a pas à supporter les conséquences d’une malfaçon dont il n’est pas l’auteur.Le fait d’un tiers ou la force majeure
Cambriolage, tempête, projectile venu de l’extérieur : quand la casse résulte d’un événement extérieur au locataire, la charge revient au propriétaire, généralement couverte par son assurance propriétaire non occupant. Une plainte déposée ou un constat de commissaire de justice renforce considérablement la preuve dans ce cas de figure.💡 À retenir
Sans preuve contraire apportée par le locataire, la présomption joue en faveur du propriétaire : la vitre cassée est réputée relever de l’entretien courant, donc à la charge du locataire.
Sans preuve contraire apportée par le locataire, la présomption joue en faveur du propriétaire : la vitre cassée est réputée relever de l’entretien courant, donc à la charge du locataire.
L’assurance habitation du locataire couvre-t-elle le bris de glace ?
La garantie multirisque habitation obligatoire du locataire ne couvre pas automatiquement le bris de glace accidentel. Cette garantie figure souvent en option, appelée justement « bris de glace », et son absence ne dispense en rien de l’obligation de réparer prévue par le bail. Par ailleurs, si la casse résulte d’un cambriolage ou d’un acte de vandalisme, l’assurance habitation du locataire peut intervenir au titre de la garantie vol ou vandalisme, indépendamment de la question de savoir qui doit techniquement financer le remplacement. Ces deux logiques (responsabilité locative et couverture assurance) ne se recoupent pas toujours, ce qui explique une bonne partie des malentendus que je constate sur le terrain.Que faire en cas de désaccord entre propriétaire et locataire
La première étape reste un courrier écrit, daté, rappelant la base légale (décret de 1987, article 1754 du Code civil) et fixant un délai raisonnable de mise en conformité. En l’absence de réponse, une mise en demeure formalisée précède toute action. Aucune obligation ne permet d’imposer un devis unilatéral sans accord préalable : le principe reste identique à celui détaillé pour toute demande de payer des travaux sans devis signé, qui vaut aussi bien pour une vitre que pour toute autre réparation contestée. En cas de blocage persistant, la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) reste la voie de recours. Sur ce type de litige précis, je n’ai pas connaissance d’une jurisprudence de Cour de cassation dédiée spécifiquement au remplacement d’une vitre cassée : les décisions publiées restent rares et très factuelles, rendues au cas par cas par les juridictions de proximité, sans grande portée généralisable.L’état des lieux, la preuve qui tranche tout litige sur une vitre cassée
Sur les 1 000 dossiers que j’ai traités, la moitié des litiges autour d’une vitre cassée se réglaient dès la relecture attentive de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Une vitre déjà fissurée à l’entrée, mentionnée noir sur blanc, ne peut légalement pas être imputée au locataire à la sortie. Un état des lieux mal rédigé, avec une mention vague du type « vitrages : RAS », ne protège personne. Documenter chaque ouverture, chaque vitre, avec une photo horodatée reste la seule vraie assurance en cas de contentieux. Un outil comme un logiciel état des lieux permet justement d’associer photos et commentaires précis à chaque élément du logement, ce qui simplifie la charge de la preuve des deux côtés. Ce raisonnement rejoint d’ailleurs celui appliqué à d’autres litiges du quotidien locatif, comme la question récurrente de qui doit payer les punaises de lit : dans les deux cas, c’est la preuve documentée de l’état initial qui départage propriétaire et locataire, bien plus que la seule lecture du texte de loi.| Situation | Qui paie | Base légale |
| Vitre cassée par choc ou négligence du locataire | Locataire | Décret n°87-712 du 26 août 1987, art. 1754 Code civil |
| Vétusté du vitrage | Propriétaire | Art. 1754 et 1755 Code civil |
| Vice de construction ou de pose | Propriétaire (ou artisan) | Art. 6 loi du 6 juillet 1989 |
| Fait d’un tiers ou force majeure | Propriétaire, souvent via assurance PNO | Principe général de responsabilité civile |
