Interdire un animal au locataire : les 2 cas officiels

La plupart des baux que je relis contiennent encore une clause interdisant au locataire de détenir un animal. Elle ne produit aucun effet. Pas « fragile », pas « difficilement opposable » : sans effet, depuis 1970. En tant qu'ancien commissaire de justice ayant instrumenté plusieurs centaines de dossiers locatifs, j'ai vu beaucoup de bailleurs découvrir cette règle au pire moment, quand le chien est déjà installé et que le voisin du dessous écrit au syndic. Avec 60 % des Français qui possèdent au moins un animal en juin 2025 selon le baromètre FACCO-Odoxa, la question se pose désormais sur une large part des candidatures.

Ce qui suit n'est pas un plaidoyer pour ou contre les animaux en location. C'est la cartographie exacte de ce que la loi vous laisse comme marge de manœuvre, et elle n'est pas là où la plupart des propriétaires la cherchent.

Ce que l'article 10 de la loi de 1970 rend impossible

Le texte est court et il n'a pas bougé depuis 2012. Il pose que, sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier.

« Réputée non écrite » mérite qu'on s'y arrête, parce que la formule est plus radicale qu'elle en a l'air. La clause n'est pas annulable, elle n'est pas suspendue, elle n'a pas à être négociée : le juge la lit comme si elle n'existait pas. Votre locataire n'a donc besoin d'aucune autorisation, d'aucun avenant, d'aucune démarche préalable. Il peut adopter un chat le lendemain de son entrée dans les lieux sans vous prévenir, et vous n'avez rien à redire sur le principe.

La règle s'applique à tous les logements d'habitation, vides ou meublés, dans le parc privé comme dans le parc social. Elle vise « toute stipulation », ce qui déborde largement le bail : un règlement intérieur d'immeuble, un règlement de copropriété, une charte de résidence subissent le même sort.

La seconde phrase est celle que les bailleurs oublient, et c'est pourtant leur meilleur outil. Le droit de détenir un animal n'est pas absolu : il est subordonné à l'absence de dégât et de trouble. J'y reviens plus bas, parce que c'est là que se joue la quasi-totalité des dossiers réels.

Les deux seuls cas où interdire un animal reste licite

Le premier concerne les locations saisonnières de meublés de tourisme. Cette exception n'a pas toujours existé : elle a été ajoutée par l'article 96 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, en réaction directe à un arrêt de la Cour de cassation. Le 3 février 2011, la première chambre civile avait jugé illicite la clause d'un contrat-type de location de vacances interdisant les animaux familiers, au motif qu'un meublé loué pour les vacances reste un local d'habitation au sens du texte de 1970 (Cass. 1re civ., 3 février 2011, n° 08-14.402). Le législateur a corrigé le tir un an plus tard.

Attention au périmètre exact de cette exception. Elle vise la location saisonnière de meublé de tourisme. Un meublé loué à l'année comme résidence principale, un bail étudiant, un bail mobilité restent dans le champ de la protection. Je n'ai pas connaissance de décision publiée tranchant les cas frontaliers, du type location meublée de trois ou quatre mois. Un bailleur qui compte sur cette exception pour un séjour de moyenne durée prend un risque.

Le second cas est celui du chien de première catégorie. Le dernier alinéa de l'article 10 déclare expressément licite la stipulation interdisant la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. Une clause visant nommément les chiens d'attaque de première catégorie est donc valable, et elle est même recommandée si votre immeuble s'y prête.

Chien de première ou de deuxième catégorie : la confusion qui coûte cher

C'est l'erreur que je vois le plus souvent, et elle se paie devant le juge. Le texte de 1970 vise la première catégorie et elle seule. Un bailleur qui rédige une clause « interdiction des chiens dangereux » ou « interdiction des chiens de catégorie 1 et 2 » verra la partie relative à la deuxième catégorie tomber comme n'importe quelle clause générale.

Or la ligne de partage n'est pas celle qu'on imagine. Elle ne dépend pas de la race mais du pedigree.

Un Rottweiler inscrit au LOF relève de la deuxième catégorie. Vous ne pouvez pas l'interdire. Le même Rottweiler sans papiers bascule en deuxième catégorie également, par assimilation morphologique expressément prévue par la réglementation. En pratique, un bailleur ne peut interdire par clause qu'un chien de type Staff, Mastiff ou Tosa dépourvu de pedigree.

Peut-on interdire un animal qui n'est pas un animal familier ?

Oui, et c'est la faille la plus mal exploitée du dispositif. La protection ne joue que pour l'animal familier. Or ni la loi de 1970, ni aucun décret d'application, ne définissent cette notion. Une réponse ministérielle de février 2003 l'avait déjà relevé sans y remédier.

La pratique se rabat sur deux textes de rattachement. L'article L. 214-6 du code rural définit l'animal de compagnie comme « tout animal détenu ou destiné à être détenu par l'homme pour son agrément ». L'arrêté du 11 août 2006 fixe, lui, la liste des espèces, races ou variétés d'animaux domestiques. En combinant les deux, on obtient une grille de lecture praticable.

• Chien et chat : couverts, sans discussion possible.
• Nouveaux animaux de compagnie figurant à l'arrêté de 2006 (furet, lapin, rongeurs, oiseaux de cage) : couverts s'ils sont détenus pour l'agrément.
• Espèces non domestiques, serpents et reptiles exotiques en particulier : non couverts, et soumis par ailleurs à des autorisations administratives de détention.
• Animaux d'élevage et de basse-cour, chevaux : hors du champ, faute d'être des animaux familiers détenus dans un local d'habitation.

Une clause qui interdit « les animaux d'élevage, les volailles et les espèces non domestiques » est donc parfaitement valable. Elle est beaucoup plus utile qu'une interdiction générale, qui ne vaut rien.

Je dois être honnête sur les limites de cet exercice : je n'ai identifié aucun arrêt de la Cour de cassation fixant les contours de la notion d'animal familier. Des décisions de cours d'appel sont régulièrement citées sur ce point, notamment un arrêt de Colmar de 1993 sur un serpent, mais je n'ai pas pu en vérifier les références. Je préfère le dire plutôt que de vous laisser bâtir une stratégie sur une jurisprudence introuvable.

Vous ne pouvez pas interdire un animal, vous pouvez sanctionner les nuisances

Voilà le vrai terrain. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d'« user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » et de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ». Les aboiements permanents, les odeurs, l'insalubrité, la dégradation des parties communes relèvent de ces obligations, sans qu'il soit besoin de discuter du droit de détenir l'animal.

La résiliation ne s'obtient pas par clause résolutoire, elle passe par une résiliation judiciaire, et le juge exige un manquement grave et répété. Deux décisions récentes montrent bien où se situe le curseur.

La cour d'appel de Metz, le 12 décembre 2019 (RG n° 18/02762), a prononcé la résiliation du bail d'une locataire hébergeant une douzaine de chats : constat d'huissier faisant état d'odeurs nauséabondes, plaintes de voisins documentées depuis 2013, avertissements restés sans effet. Manquements répétés, résiliation acquise.

La cour d'appel de Versailles, le 25 novembre 2025 (RG n° 24/04163), a refusé la résiliation dans un dossier autrement plus spectaculaire : le chien des locataires avait mortellement blessé le chien d'une autre résidente. La cour a jugé l'incident « isolé », faute de manquements répétés démontrés. Le bail a finalement été résilié, mais pour impayés de loyers, sur clause résolutoire.

À mon sens, cette dernière décision est celle qu'il faut retenir. Un incident, même dramatique, ne suffit pas. Ce qui emporte la conviction du juge, c'est un dossier construit dans la durée : plaintes datées des voisins, courriers recommandés, constat de commissaire de justice, main courante. J'ai vu des dossiers perdus faute de pièces, jamais faute d'arguments.

Je précise, là encore, que je n'ai trouvé aucun arrêt de la Cour de cassation portant spécifiquement sur la résiliation d'un bail d'habitation pour nuisances liées à un animal. La matière se joue devant les juges du fond, qui apprécient souverainement la gravité des manquements. Le dossier se construit donc à l'écrit, et il commence par un courrier daté : notre modèle de mise en demeure pour trouble de voisinage en donne la trame.

Dégradations causées par l'animal et retenue sur le dépôt de garantie

L'article 7 c) prévoit une exonération quand la dégradation provient du fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement. Un locataire tentera parfois de s'y abriter. L'argument ne tient pas : c'est lui qui a introduit l'animal, qui n'est de toute façon pas un tiers au sens de ce texte.

Restent les règles ordinaires de l'article 22 de la loi de 1989. Le dépôt de garantie se restitue dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois en cas de dégradations constatées. Les retenues doivent être dûment justifiées par des devis ou des factures, et tout retard est sanctionné par une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé. Les conditions précises d'une retenue valable sont détaillées dans notre article sur la retenue sur le dépôt de garantie.

Deux limites concrètes. La vétusté, définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux », s'impute en déduction : un parquet en fin de vie théorique ne se refacture pas à neuf sous prétexte de griffures. Et surtout, tout repose sur la comparaison entre les deux états des lieux. Sans un état des lieux d'entrée détaillé et photographié, la retenue est très difficile à défendre. C'est mécaniquement le premier poste de litige que je rencontre sur ce sujet.

En copropriété, le règlement ne vous donne pas un droit de plus

Beaucoup de bailleurs pensent tenir là une porte de sortie. Le règlement de copropriété interdit les animaux, donc le locataire est lié. Ce raisonnement ne fonctionne pas : l'article 10 vise « toute stipulation », le support importe peu. Une clause d'interdiction générale figurant dans un règlement de copropriété est réputée non écrite au même titre qu'une clause de bail.

Une nuance procédurale mérite d'être connue. En copropriété, le réputé non écrit suppose en pratique qu'un juge le constate : tant qu'aucune décision n'est intervenue, la clause continue de figurer au règlement et d'être invoquée. Cela ne la rend pas valable pour autant, et un bailleur qui s'en prévaut contre son locataire s'expose à perdre.

Ce que la copropriété peut valablement faire est plus limité, mais réel : interdire les chiens de première catégorie, réglementer l'usage des parties communes (tenue en laisse, interdiction de stationner dans le hall, restriction dans les ascenseurs), et sanctionner les troubles sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ce n'est pas une interdiction de détention, c'est un encadrement de l'usage. La distinction paraît subtile, elle est décisive.

Ce qu'il faut réellement mettre dans votre bail

Une clause d'interdiction générale vous dessert doublement : elle est inopérante, et elle signale au juge un bailleur qui connaît mal ses droits. Remplacez-la par trois stipulations utiles, toutes licites.

Une interdiction ciblée des chiens de première catégorie et des espèces non domestiques. Un rappel exprès de la condition posée par l'article 10, à savoir l'absence de dégât à l'immeuble et de trouble de jouissance. Une obligation d'information sur la détention d'un animal soumis à permis de détention, qui vous permet de vérifier que les formalités du code rural sont remplies. Vous trouverez ces formulations dans nos modèles de contrat de bail conformes au contrat type réglementaire.

Le reste se joue à l'entrée dans les lieux, pas dans le contrat. Un état des lieux précis, avec photographies datées des sols et des menuiseries, vaut mieux que dix clauses inopposables. C'est aussi ce qui protège votre locataire, et un dossier propre des deux côtés se termine rarement au tribunal.