Mon locataire doit-il entretenir le jardin ? Tonte, haies, arbres : qui fait, qui paie
Oui. L'entretien du jardin revient au locataire dès qu'il en a l'usage exclusif : tonte, désherbage, taille des haies, élagage et remplacement des arbustes. L'abattage d'un arbre mort, l'usure et les gros équipements restent au bailleur. Les textes exacts, un outil situation par situation, les distances face au voisin et la preuve qui protège à la sortie.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 28 octobre 2026
Le locataire qui a l'usage exclusif du jardin en assure l'entretien courant : allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille, élagage et échenillage des arbres et arbustes, remplacement des arbustes, réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage (décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe, I, a ; article 7, d de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur garde ce qui ne relève pas de l'entretien courant : l'usure due au temps, le cas fortuit, la force majeure, les équipements fixes et l'abattage, que le décret ne met pas à la charge du locataire. Face au voisin, c'est le propriétaire du terrain qui répond des distances et de l'élagage, même si la plantation vient du locataire.
- Locataire
- Tonte, désherbage, taille, élagage, arbustes à remplacer.
- Bailleur
- Arbre mort ou dangereux, vétusté, clôtures, arrosage enterré.
- Voisin
- Il agit contre le propriétaire pour les distances et les branches.
- Preuve
- Un état des lieux du jardin mesuré et photographié.
Dans les fins de bail que j'ai eu à constater, le jardin était souvent la partie oubliée de l'état des lieux. Le séjour avait ses photos, la cuisine sa description ligne par ligne, et le jardin tenait en deux mots : « bon état ». À la sortie, ces deux mots ne prouvaient rien, ni pour le bailleur ni pour le locataire. Une haie mesurée et photographiée à l'entrée, en revanche, ne laissait plus grand-chose à discuter.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
L'entretien du jardin par le locataire : ce que dit le décret, tâche par tâche
L'article 7, d de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant et les réparations locatives définies par décret, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret du 26 août 1987 ouvre sa liste sur les extérieurs.
- Allées, pelouses, massifsEntretien courant : tonte, désherbage, ratissage, arrosage.
- Bassins et piscinesEntretien courant.
- Arbres et arbustesTaille, élagage, échenillage.
- ArbustesRemplacement. Seul végétal que le décret fait remplacer.
- Arrosage mobileRéparation et remplacement : tuyaux, arroseurs, programmateurs posés.
- Terrasses, gouttièresMousse et végétaux à enlever ; descentes et gouttières à dégorger.
- Arbre mort ou dangereuxL'abattage n'est pas dans la liste du décret.
- Végétaux perdus par le tempsVieillesse, gel, maladie : vétusté ou cas fortuit.
- Clôtures, murets, portailRéparations qui ne sont pas locatives.
- Arrosage automatique enterréÉquipement fixe : le décret ne vise que l'arrosage mobile.
- Remplacement d'un arbreLe décret ne prévoit le remplacement que pour les arbustes.
- Distances face au voisinAction dirigée contre le propriétaire du terrain.
Le texte exact. Décret n° 87-712, annexe, I, « Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif », a) « Jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage. » La liste commence par « notamment » : d'autres travaux d'entretien courant peuvent s'y ajouter. Pour l'ensemble du logement, voyez les réparations locatives.
Trois silences du décret, et comment les combler
Une haie est faite d'arbres ou d'arbustes : sa taille relève de la même rubrique, quelle que soit sa hauteur. Le texte ne pose aucun seuil. Décrivez la haie dans l'état des lieux, hauteur comprise, pour couper court à toute discussion.
Un réseau d'arrosage enterré est un équipement fixe. Sa réparation reste en principe au bailleur ; son usage courant et sa mise hors gel peuvent être précisés au bail. Mentionnez-le dans l'état des lieux avec son état de marche.
Le locataire taille et élague, il n'abat pas. Un arbre mort de vieillesse, malade ou couché par une tempête relève de la vétusté ou du cas fortuit, que l'article 7, d exclut. C'est une lecture du texte : si l'arbre est mort faute d'entretien prouvé, la question se discute.
Élagage, abattage, arbre mort : locataire ou propriétaire ?
Choisissez la situation. La réponse distingue celui qui fait et celui qui paie, avec le texte qui le dit.
L'entretien courant des allées, pelouses et massifs incombe au locataire qui a l'usage exclusif du jardin (décret n° 87-712, annexe, I, a ; loi du 6 juillet 1989, article 7, d).
Aucun texte ne fixe de fréquence de tonte. Une clause du bail peut la préciser : elle ne crée pas d'obligation nouvelle, elle rend le manquement facile à prouver.
Source : décret n° 87-712, annexe, I, a
Indicatif. La réponse suppose un jardin dont le locataire a l'usage exclusif, et un bail sans clause particulière. Le partage dépend aussi des faits : une perte due au défaut d'entretien revient au locataire, une perte due au temps revient au bailleur. En cas de doute, interrogez l'ADIL de votre département.
Sans usage exclusif, pas d'entretien à la charge du locataire
La rubrique du décret ne vise que les « parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif ». Trois situations, trois régimes.
Maison avec jardin privatif
Le jardin est loué avec le logement, le locataire est seul à en profiter. Il en assure l'entretien courant. Le bail et l'état des lieux doivent le mentionner : la loi de 1989 couvre aussi le jardin loué accessoirement au logement par le même bailleur. Installer une piscine hors sol dans le jardin obéit à d'autres règles, accord et mairie compris.
Rez-de-jardin à jouissance privative
Le jardin reste une partie commune affectée à l'usage exclusif de votre lot (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965). Entre vous et le locataire, il est à usage exclusif : l'entretien courant lui revient. Mais vous ne pouvez exiger que ce que le règlement vous permet : petites plantations et entretien, oui ; abattre un arbre, non, sans l'accord de l'assemblée.
Espaces verts communs
Le locataire ne fait rien lui-même. Le bailleur ou le syndic fait entretenir, puis récupère une partie de la dépense : coupe, désherbage, sarclage, ratissage, arrosage des pelouses, massifs, arbustes et haies vives, engrais et plants, entretien du matériel horticole, menues réparations des bancs et grillages (décret n° 87-713, annexe, V). Les plantes achetées pour refaire des massifs, des plates-bandes ou des haies ne se récupèrent pas.
Un forfait « jardin » ajouté aux charges ne tient pas. Les charges récupérables sont celles de la liste du décret n° 87-713, sur justificatifs (article 23 de la loi de 1989). Dans un jardin privatif, l'entretien est fait par le locataire, pas facturé par le bailleur. Si vous envisagez de faire intervenir vous-même un jardinier et de le refacturer, faites valider le montage par l'ADIL avant de l'écrire au bail. Le détail : les charges récupérables.
Une haie trop haute chez le voisin : c'est le propriétaire qui répond
Les distances de plantation et le droit d'élagage sont attachés au terrain, pas au bail. Le décret de 1987 ne lie que le bailleur et son locataire.
Le recours vise le propriétaire
Service-public.fr le dit sans détour : le recours du voisin est dirigé contre le propriétaire du terrain, « même si c'est votre locataire qui est à l'origine de la plantation litigieuse ». Le voisin peut exiger l'arrachage ou la réduction à la hauteur légale, et la coupe des branches qui dépassent chez lui. Il ne peut pas les couper lui-même ; il peut en revanche couper racines et ronces à la limite.
Ce droit de faire couper les branches est imprescriptible (article 673 du code civil), « quel que soit l'âge des arbres ».
Le trouble anormal de voisinage
Depuis le 17 avril 2024, l'article 1253 du code civil rend responsable de plein droit celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage : le propriétaire, mais aussi le locataire, l'occupant sans titre ou le maître d'ouvrage (loi n° 2024-346 du 15 avril 2024).
Un voisin excédé par un jardin laissé à l'abandon peut donc viser l'occupant. Cela ne retire rien à vos propres obligations de propriétaire. Pour répondre par écrit, voyez la mise en demeure pour trouble de voisinage.
Le maire et la voie publique
Les articles 671 à 673 n'ont pas pour objet la sécurité publique. Pour un arbre qui menace la voie publique, le maire use de ses pouvoirs de police : il peut ordonner l'élagage ou l'abattage au propriétaire et, si besoin, faire exécuter d'office à ses frais (réponse ministérielle du 23 janvier 2024).
L'arrêté vise le propriétaire. Vous refacturerez au locataire seulement ce qui relève de l'entretien courant qu'il n'a pas fait.
Arbre, haie : la plantation respecte-t-elle la distance ?
Indiquez la hauteur du végétal, mesurée du sol à la cime, et sa distance à la limite, mesurée depuis le milieu du tronc. Le calcul applique les distances par défaut du code civil.
- ✕Distance exigée : 2 m (article 671 du code civil).
Le voisin peut exiger l'arrachage ou la réduction à 2 m de hauteur. Le choix entre les deux appartient au propriétaire.
Indicatif. Distances par défaut des articles 671 et 672 du code civil, applicables en l'absence de règlement particulier ou d'usage local constant et reconnu : renseignez-vous en mairie. Le voisin ne peut rien exiger si la plantation dépasse la hauteur légale depuis plus de trente ans, s'il existe un titre ou une destination du père de famille ; un cahier des charges de lotissement peut aussi imposer de garder les plantations (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2012, n° 11-18.791). Les branches qui avancent chez le voisin peuvent toujours être coupées à sa demande (article 673). Sources : Service-public.fr, fiche F614 ; code civil, articles 671 à 673.
Ce que vous pouvez écrire au bail, et ce qui sera réputé non écrit
Le bail ne peut pas aggraver les obligations du locataire au-delà de la loi. Il peut en revanche les préciser, et c'est déjà une preuve.
- La description du jardin : surface, pelouse, haies avec leur hauteur, arbres et leur essence, bassin, équipements d'arrosage.
- Les modalités de l'entretien courant : par exemple une tonte régulière en saison et une taille annuelle des haies. La clause explicite l'obligation légale, elle n'en crée pas.
- L'interdiction de planter ou d'abattre sans accord écrit, qui reprend l'article 7, f de la loi de 1989.
- La mention d'un réseau d'arrosage enterré et de qui le met hors gel.
- Une pénalité par tonte oubliée : la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités est interdite (article 4).
- Une résiliation automatique du bail pour jardin mal entretenu : seuls quatre motifs sont admis, le jardin n'en fait pas partie (article 4, g).
- Un locataire « automatiquement responsable » de l'état du jardin à la sortie.
- Un remboursement fixé d'avance sur votre seule estimation des travaux.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4 et 7 ; Institut national de la consommation, clauses réputées non écrites. Des modèles de bail : contrat de location.
Le locataire n'entretient pas le jardin : la chaîne de preuve
Pendant le bail, vous ne pouvez pas entrer dans le jardin loué sans l'accord du locataire. Vos leviers sont écrits, et ils se jouent surtout à la sortie.
- 1L'état des lieux d'entréeJardin décrit, haies mesurées, photos datées, équipements notés.
- 2La demande écriteUn courrier qui rappelle l'obligation, avec photos si le jardin est visible depuis la rue.
- 3La mise en demeurePar lettre recommandée, avec un délai raisonnable.
- 4La sortieComparaison des deux états des lieux, devis, retenue justifiée.
La retenue sur le dépôt de garantie
Le bailleur qui compare les deux états des lieux établit à la fois le manquement et son préjudice, et un devis suffit à chiffrer la remise en état : il n'a pas à faire les travaux avant de retenir (Cour de cassation, 2 octobre 2007, selon l'ANIL). Il faut toutefois un préjudice réel : sans lui, pas de dommages et intérêts (3 décembre 2003, n° 02-18.033).
Retenues dûment justifiées, restitution sous un ou deux mois (article 22) : voyez la restitution du dépôt de garantie.
Pendant le bail
Pas de clause résolutoire possible. Restent la résiliation judiciaire, si le manquement est assez grave aux yeux du juge, et le congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance du bail (article 15). Après mise en demeure, l'article 1222 du code civil permet de faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur, mais l'accès au jardin suppose l'accord du locataire.
Le détail des recours : obliger le locataire à faire l'entretien.
Un argument qui apaise
Un locataire qui manque de temps peut confier les petits travaux de jardinage à un prestataire ou à un salarié à domicile. Il bénéficie alors d'un crédit d'impôt de 50 % des dépenses, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal pour le jardinage (impots.gouv.fr).
Le rappeler dans le premier courrier transforme souvent un reproche en solution.
Le jour de l'entrée, sortez un mètre. Photographiez la haie avec le mètre posé contre elle, notez la hauteur dans l'état des lieux, et faites de même pour la pelouse avec un repère fixe, un muret ou un piquet. Une haie de 1,60 m à l'entrée retrouvée à 2,80 m à la sortie, c'est un manquement chiffrable. Sans mesure de départ, ce n'est qu'une impression, et une impression ne se retient pas sur un dépôt de garantie. Le décret sur l'état des lieux vise « chaque pièce et partie du logement » : le jardin en fait partie. Voyez aussi l'état des lieux avec photos.
Vétusté, saisons, débroussaillement : les règles propres au jardin
La vétusté d'un végétal
Le décret n° 2016-382 définit la vétusté comme l'usure ou la détérioration due au temps ou à l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement. Les grilles de vétusté fixent une durée de vie pour les matériaux et équipements. Rien n'y est prévu pour une haie ou un arbre, qui ne s'use pas mais pousse.
Sur un jardin, la part due au temps se discute donc au cas par cas, photos datées à l'appui. Voyez la grille de vétusté.
Tailler au printemps
L'interdiction de tailler les haies du 16 mars au 15 août est une règle de la politique agricole commune, qui vise les agriculteurs. Pour un jardin de particulier, aucun texte national ne fixe de période, mais détruire les nids ou l'habitat d'une espèce protégée est un délit (code de l'environnement, article L411-1), et certaines communes prennent un arrêté.
Une clause qui impose une taille annuelle doit laisser au locataire le choix de la date.
Le débroussaillement obligatoire
Dans les territoires exposés aux feux de forêt et jusqu'à 200 m autour, le débroussaillement est obligatoire, en général sur 50 m autour des constructions. La responsabilité pèse sur le propriétaire de la construction. Depuis le 1er janvier 2025, l'information remise au locataire le mentionne. Amende jusqu'à 1 500 €, et 50 € par m² non débroussaillé (ministère de la Transition écologique).
Voyez l'état des risques.
Les six erreurs des bailleurs avec un jardin
Un état des lieux en deux mots
« Jardin en bon état » ne prouve rien. Sans mesure ni photo, la comparaison à la sortie est impossible et la retenue fragile.
Refacturer l'abattage d'un arbre mort
Le décret ne met pas l'abattage à la charge du locataire. Un arbre mort de vieillesse ou de maladie relève de la vétusté ou du cas fortuit.
Renvoyer le voisin vers le locataire
Pour les distances et les branches, le voisin agit contre le propriétaire. Faites le nécessaire, puis voyez avec le locataire ce qui relève de son entretien.
Prévoir une pénalité au bail
« 50 € par tonte non faite » : la clause est réputée non écrite. Précisez plutôt la fréquence attendue, qui servira de preuve.
Entrer dans le jardin pour tondre
Le jardin fait partie des lieux loués. Sans l'accord du locataire, vous n'y entrez pas, même pour faire l'entretien à sa place.
Retenir sans devis
Un montant forfaitaire pour « remise en état du jardin » ne tient pas. Un devis nominatif, détaillé et daté justifie la retenue.
Le jardin dans l'état des lieux, et les courriers au bon moment
Ce qui protège le bailleur, c'est un état des lieux précis et des écrits datés. Qalimo les réunit dans le dossier du logement.
L'état des lieux avec photos
Un état des lieux avec photos et signature électronique : le jardin décrit et photographié pièce par pièce, comme le reste du logement.
La demande et la mise en demeure
Des courriers pré-remplis avec le bail, envoyés par e-mail ou par lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces classées
Bail, états des lieux, devis et factures rangés dans le dossier du logement, prêts à produire.
Entretien du jardin en location : vos questions
Mon locataire doit-il entretenir le jardin ?
Qui doit élaguer les arbres : le locataire ou le propriétaire ?
Qui paie l'abattage d'un arbre mort dans un jardin loué ?
Le locataire doit-il tailler la haie, même haute ?
Le voisin se plaint d'une haie trop haute : contre qui agit-il ?
Peut-on retenir le dépôt de garantie pour un jardin non entretenu ?
Le locataire peut-il bénéficier du crédit d'impôt pour l'entretien du jardin ?
Sources
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, article 1 et annexe, I ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 4, 6, 7 (c, d et f), 15, 22 et 23.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, annexe, V ; version consolidée.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 6-3 ; ADIL Loire et Haute-Loire, parties à jouissance privative ; réponse ministérielle à la question écrite n° 90306, JO Assemblée nationale du 5 janvier 2016, p. 202.
- Code civil, articles 671 à 673, 1222, 1253 et 1731 ; Service-public.fr, plantations et distances (vérifié le 12 décembre 2025) ; réponse ministérielle n° 13174, JO Assemblée nationale du 23 janvier 2024, p. 524 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2012, n° 11-18.791.
- Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 ; ANIL, troubles du voisinage.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 décembre 2003, n° 02-18.033, et 2 octobre 2007 ; analyses de l'ANIL (indemnisation du bailleur).
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; ANIL, état des lieux et vétusté.
- impots.gouv.fr, crédit d'impôt pour l'emploi à domicile (mis à jour le 8 juillet 2026).
- Code de l'environnement, articles L411-1 et L411-2 ; préfecture de la Loire, entretien des haies ; ministère de la Transition écologique, obligations légales de débroussaillement (6 janvier 2026).
Un jardin bien décrit à l'entrée,
c'est une sortie sans débat.
État des lieux avec photos, courriers pré-remplis et pièces rangées : avec Qalimo, chaque haie mesurée a sa trace. Essai 30 jours, aucun débit pendant l'essai.