Entretien du jardin : les 10 tâches officielles

Un jardin en friche est le litige le plus mal préparé que je connaisse. Le bailleur découvre l'état des lieux à la sortie, chiffre la remise en état à 1 800 €, retient le dépôt de garantie, et se retrouve six mois plus tard devant le juge des contentieux de la protection avec un dossier vide. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai constaté plus d'un jardin abandonné : le problème n'a jamais été le droit, qui est clair, mais la preuve, qui manque presque toujours.

La règle applicable au jardin tient dans un décret de 1987 que peu de bailleurs ont lu en entier. Elle est plus favorable au propriétaire qu'on ne le croit, et plus exigeante sur la forme qu'on ne l'imagine. Le cadre d'ensemble de cette répartition figure dans notre guide des réparations locatives.

La liste exacte des tâches mises à la charge du locataire

Le fondement est double. L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le décret en question, c'est celui du 26 août 1987, dont l'annexe s'ouvre précisément sur les parties extérieures.

Deux rubriques voisines complètent le dispositif et sont tout aussi opposables : l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux sur les auvents, terrasses et marquises, et le dégorgement des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

Le point n° 9 mérite d'être souligné, parce qu'il surprend souvent les deux parties. Le remplacement des arbustes est à la charge du locataire. C'est la seule opération de remplacement de végétal que le décret lui impose. Rien de comparable n'est prévu pour les arbres.

Ce que le décret ne dit pas, et qui change tout

Trois angles morts du décret, que je vois se transformer en litiges de jardin avec une régularité désolante.

Le mot « haie » ne figure nulle part dans le décret. Les haies relèvent par interprétation de la catégorie « arbres et arbustes », donc de la taille et de l'élagage. Mais l'interprétation n'est pas la lettre du texte, et un locataire de mauvaise foi peut en jouer. Décrivez la haie dans le bail et dans l'état des lieux du jardin, cela vous évitera la discussion.

Le décret vise les installations d'arrosage mobiles. Un système d'arrosage automatique enterré n'entre pas dans la liste. Sa réparation reste au bailleur, au titre de son obligation de maintien en l'état.

L'abattage n'y figure pas non plus. Le locataire doit tailler et élaguer, il n'a pas à abattre. Un arbre mort de vieillesse, malade ou déstabilisé par une tempête relève de la vétusté ou du cas fortuit, deux causes d'exonération expressément visées par l'article 7 d). L'abattage est donc à votre charge. Je dois préciser que je n'ai trouvé aucune source institutionnelle affirmant cette règle en toutes lettres : c'est une déduction de la lettre du décret, solide mais qui n'a pas été consacrée telle quelle par un texte ou un arrêt publié.

Haies et arbres : qui taille, qui élague, qui paie

C'est la question du jardin qui revient le plus souvent, et elle mérite son propre traitement parce que la réponse dépend de l'opération, pas du végétal.

Tailler, élaguer, écheniller : locataire, quelle que soit la hauteur, quelle que soit l'essence. Le décret ne pose aucun seuil. Une haie de charmilles de 1,20 mètre et un alignement de thuyas de 3 mètres relèvent de la même rubrique. Tant qu'il s'agit de contenir la végétation dans son gabarit, c'est de l'entretien courant.

Abattre, remplacer un arbre : bailleur. L'abattage ne figure pas dans le décret, et le remplacement n'y est prévu que pour les arbustes. Un arbre mort, malade ou fragilisé par une tempête relève de la vétusté ou du cas fortuit, expressément exclus par l'article 7 d).

Remplacer les arbustes d'une haie : locataire, à condition que la disparition lui soit imputable. Une haie grillée par trois étés sans arrosage, oui. Une haie décimée par la pyrale du buis ou un gel exceptionnel, non.

Le dernier cas est le plus mal compris. Si un voisin exige l'arrachage ou la réduction d'une plantation trop proche de la limite, il agit sur le fondement des articles 671 et 672 du code civil, qui imposent 2 mètres de recul au-delà de 2 mètres de hauteur, 50 centimètres en deçà, sauf prescription trentenaire ou usage local. Cette action vise le fonds, donc son propriétaire. Le coût des travaux vous revient, même si la plantation litigieuse a été faite par le locataire. Vous vous retournerez ensuite contre lui, sur le fondement de l'article 7 f) qui lui interdit de transformer les lieux sans votre accord écrit.

Côté budget, une taille de haie se facture 4 à 8 € le mètre linéaire, jusqu'à 10 € au-delà de 2 mètres de hauteur. L'élagage d'un arbre de 5 à 10 mètres tourne entre 250 et 500 €, son abattage entre 130 et 750 €. Ces fourchettes, relevées en mai 2026 auprès de comparateurs professionnels, permettent de vérifier qu'un devis de remise en état du jardin reste dans le raisonnable avant de le retenir sur un dépôt de garantie.

Mon conseil de praticien tient en une ligne : mesurez la haie du jardin à l'entrée dans les lieux et notez la mesure dans l'état des lieux. Une haie de 1,60 mètre à l'entrée, retrouvée à 2,80 mètres à la sortie, c'est un manquement chiffrable. Sans la mesure initiale, ce n'est qu'une appréciation, et une appréciation ne se retient pas sur un dépôt de garantie.

L'usage exclusif, condition sans laquelle l'entretien du jardin ne s'impose pas

L'intitulé de la rubrique est sans ambiguïté : « Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif ». Si le jardin est partagé, la rubrique ne s'applique pas. L'article 7 c) de la loi de 1989 dit la même chose, en limitant la responsabilité du locataire aux locaux dont il a la jouissance exclusive.

Pour un espace vert commun, le régime bascule vers les charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le bailleur ou le syndic fait exécuter les travaux et récupère la dépense sur les locataires, dans les limites strictes d'une liste : coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage, engrais et produits, entretien du matériel horticole, menues réparations des bancs et grillages. La réfection des massifs est expressément exclue de cette liste : la replantation en partie commune reste au propriétaire.

Le cas du rez-de-jardin en copropriété demande un raisonnement à deux étages, et je vois beaucoup de bailleurs les confondre. Entre le syndicat et le copropriétaire, l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 met le gros entretien et la conservation de la partie commune à jouissance privative à la charge du syndicat, l'entretien courant au titulaire du droit de jouissance. Entre le copropriétaire bailleur et son locataire, ce jardin est bien à usage exclusif, donc la rubrique I du décret de 1987 joue normalement. Vous pouvez exiger l'entretien courant, dans la limite de ce que le règlement de copropriété vous autorise vous-même à faire.

Face au voisin, c'est vous qui répondez de l'entretien du jardin

Voici le point le plus contre-intuitif, et le plus coûteux quand on l'ignore. Les articles 671 à 673 du code civil régissent les distances de plantation et le droit d'élagage : au-delà de 2 mètres de hauteur, une plantation doit se tenir à 2 mètres au moins de la ligne séparative, à 50 centimètres en deçà, sous réserve d'une prescription trentenaire ou d'usages locaux.

Ces actions sont attachées au fonds, pas au contrat de bail. La fiche officielle de l'administration est explicite : le recours du voisin « est dirigé contre vous, propriétaire du terrain, même si c'est votre locataire qui est à l'origine de la plantation litigieuse ». Le voisin n'a aucun lien contractuel avec votre locataire, et le décret de 1987 ne lui est pas opposable. Vous encaissez, puis vous vous retournez contre votre locataire sur le fondement du bail.

Le droit du voisin à faire couper les branches est par ailleurs imprescriptible : la Cour de cassation l'a rappelé le 30 juin 2010 (3e civ., n° 09-16257), en censurant des juges qui l'avaient limité au nom de l'esthétique et de l'ancienneté des arbres. Ces règles ne sont toutefois pas d'ordre public et peuvent être écartées par le cahier des charges d'un lotissement imposant la conservation de la végétation (3e civ., 9 mai 2012, n° 11-18791).

Un changement récent modifie l'équilibre, et il est passé assez inaperçu. La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a créé l'article 1253 du code civil, qui codifie le trouble anormal de voisinage et désigne nommément le locataire parmi les personnes responsables de plein droit. Depuis avril 2024, le voisin excédé par une haie devenue envahissante peut donc agir directement contre l'occupant, contre le propriétaire, ou contre les deux. Cela ne vous décharge de rien, mais cela vous donne un argument de plus dans un appel en garantie.

Les clauses que vous ne pouvez pas mettre dans le bail

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses réputées non écrites, et plusieurs concernent directement le jardin.

• Une pénalité forfaitaire du type « 50 € par tonte non effectuée » : la clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes est privée d'effet.
• Une clause résolutoire de plein droit pour non-entretien : les motifs de résiliation automatique sont limitativement fixés par la loi, le jardin n'en fait pas partie.
• Un forfait « entretien des extérieurs » facturé en sus du loyer et des charges : toute somme d'argent en supplément de celles prévues aux articles 5 et 22 est réputée non écrite.
• Une clause rendant le locataire automatiquement responsable de l'état constaté à la sortie, sans preuve.
• Un remboursement calculé sur votre seule estimation, sans devis contradictoire.

Cette prohibition vient d'être confirmée par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui refond les contrats types de location et rend la clause résolutoire obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, en fixant ses motifs de façon limitative : loyer, charges, dépôt de garantie, défaut d'assurance, non-respect de la jouissance paisible constaté par décision de justice. Le jardin n'y figure pas. Ce qui vous reste comme leviers est détaillé dans notre article sur les recours quand le locataire ne fait pas l'entretien.

Ce que vous pouvez faire, en revanche, c'est préciser les modalités de l'obligation légale. Une clause prévoyant une tonte mensuelle d'avril à octobre et deux tailles de haies par an ne crée aucune obligation nouvelle : elle explicite l'entretien courant. Sa portée est probatoire, et c'est déjà beaucoup. Devant le juge, elle transforme une appréciation subjective en manquement caractérisé. Vous trouverez ce type de rédaction dans nos modèles de contrat de bail.

Que faire quand le locataire laisse le jardin à l'abandon

La résiliation par clause résolutoire est exclue, on vient de le voir. Reste la résiliation judiciaire pour manquement à l'article 7, avec appréciation souveraine du juge sur la gravité. Autant le dire franchement : un gazon haut de quarante centimètres ne fera jamais résilier un bail pour non-entretien du jardin. Un terrain en friche depuis trois ans, avec dépôts sauvages, prolifération de nuisibles et plaintes de voisinage documentées, est un dossier plaidable.

Je précise ici, comme je l'ai fait sur d'autres sujets, que je n'ai identifié aucune décision publiée, de cour d'appel ou de Cour de cassation, portant spécifiquement sur la résiliation d'un bail d'habitation pour non-entretien du jardin. La jurisprudence publiée sur ce point est rare, ce qui en dit long sur les chances réelles d'aboutir.

Le terrain utile, sur un jardin, c'est la sortie. La retenue sur dépôt de garantie fonctionne bien, à trois conditions que la jurisprudence a fixées avec précision.

La première : produire un état des lieux d'entrée. Sans lui, l'article 1731 du code civil ferait présumer que le locataire a reçu les lieux en bon état, mais l'article 3-2 de la loi de 1989 neutralise cette présomption au détriment de la partie qui a fait obstacle à son établissement. Dans la quasi-totalité des cas, c'est le bailleur. Vous perdez donc le bénéfice de la présomption, et vous vous retrouvez démuni.

La deuxième : démontrer un préjudice. La Cour de cassation a posé le 3 décembre 2003 (3e civ., n° 02-18033) que l'inexécution des réparations locatives fait présumer la faute du locataire, mais pas le préjudice du bailleur. Des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate qu'un préjudice est résulté de la faute.

La troisième, plus favorable : la comparaison des deux états des lieux suffit à établir à la fois l'inexécution et le préjudice, et un simple devis suffit à en chiffrer le montant. Le bailleur n'a pas à avoir fait exécuter les travaux ni à produire une facture acquittée (3e civ., 2 octobre 2007).

Combien coûte un jardin laissé à l'abandon

Les ordres de grandeur du marché, relevés en mai 2026, permettent de calibrer un devis et d'éviter une retenue disproportionnée qui sera réduite par le juge.

Un jardin de 300 m² laissé à l'abandon se remet en état pour 900 à 2 100 €. Au-delà, il faut une justification technique sérieuse. Ces fourchettes sont des ordres de grandeur du marché relevés auprès de comparateurs professionnels, pas des barèmes officiels : produisez toujours un devis nominatif.

Une remarque en passant, qui désamorce beaucoup de conflits. Les petits travaux de jardinage ouvrent droit à un crédit d'impôt de 50 %, dans la limite d'un plafond spécifique de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Un locataire qui n'a pas le temps de tondre peut déléguer pour un coût net très supportable. Le rappeler dans un courrier de mise en demeure change souvent le ton de la réponse.

Le point que personne ne traite : la vétusté ne sait pas mesurer le vivant

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Les grilles de vétusté issues d'accords collectifs fixent, pour chaque matériau, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel.

Aucune de ces grilles ne couvre une pelouse, une haie ou un arbre. Le mécanisme d'abattement forfaitaire, conçu pour des peintures et des robinetteries, est structurellement inadapté au vivant. Une haie qui grandit chaque année n'est pas un élément qui s'use, c'est un élément qui change d'état. Personne ne l'a tranché, ni le texte ni la jurisprudence publiée.

Conséquence pratique : sur un jardin, la déduction de la vétusté se négocie au cas par cas, à l'appui de photographies datées. Un bailleur qui applique mécaniquement un coefficient de grille à une remise en état de jardin s'expose à se le voir reprocher. À mon sens, c'est plutôt une bonne nouvelle pour celui qui a documenté son dossier, et une très mauvaise pour celui qui ne l'a pas fait.