Travaux du locataire : 3 régimes officiels

Trois régimes cohabitent dans un seul alinéa de la loi de 1989, et la plupart des bailleurs n'en connaissent qu'un. Résultat, je vois régulièrement des propriétaires exiger la remise en état en cours de bail alors qu'ils n'y ont pas droit, et d'autres découvrir à la sortie qu'ils ne peuvent rien exiger du tout parce qu'ils n'ont pas répondu à une lettre recommandée deux ans plus tôt. En tant qu'ancien commissaire de justice, c'est un contentieux que j'ai vu se perdre des deux côtés, presque toujours par méconnaissance du calendrier.

Voici le texte en entier, parce qu'il est rarement cité jusqu'au bout, et que c'est justement la fin qui compte.

L'article 7 f) en entier, et ce que sa fin change

Trois verrous, souvent ignorés.

Le premier est temporel. La remise en état s'exige « à son départ des lieux ». Pas en cours de bail. Un bailleur qui découvre des travaux de démolition d'une cloison au bout de deux ans doit attendre la fin du bail, aussi frustrant que ce soit.

Le deuxième est alternatif. Vous choisissez entre exiger la remise en état ou conserver les travaux. Les deux ne se cumulent pas. Vous ne pouvez pas garder une cuisine refaite et facturer sa dépose.

Le troisième est l'exception de péril, et c'est votre seule porte de sortie en cours de bail. Si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, la remise en état est exigible immédiatement, aux frais du locataire. Le texte vise la sécurité et le fonctionnement, pas votre goût esthétique. Sur les travaux irréguliers découverts tardivement, voir aussi notre article sur la prescription pour des travaux illégaux.

Aménagement ou transformation : la frontière entre deux types de travaux

Aucun texte ne définit les deux notions. La pratique et la jurisprudence les ont construites, et l'ADIL de Paris en a livré une synthèse utile dans son décryptage du 6 août 2026.

L'aménagement désigne des travaux de faible importance destinés à améliorer l'esthétique, le confort ou la commodité du logement, sans modification irréversible. Le locataire y procède librement, et vous ne pouvez pas vous y opposer.

La transformation désigne une modification substantielle de la configuration, de la structure ou de la distribution des pièces. Elle exige votre accord écrit.

Ces exemples proviennent de décisions de cours d'appel recensées par l'ADIL. Je ne reproduis pas leurs numéros de référence : deux d'entre eux présentent un format douteux dans la source elle-même, et je préfère vous donner la solution sans une référence que vous ne pourriez pas vérifier.

À mon sens, le critère décisif n'est ni la nature des travaux ni leur coût, mais la réversibilité des travaux réalisés. Une moquette s'arrache, une cloison ne se recolle pas. C'est le test que j'applique depuis toujours et il n'a jamais été démenti devant un juge.

Des travaux de construction ne sont pas une transformation

Voici une exception que presque personne ne mentionne, et qui vous rend votre liberté d'agir en cours de bail.

Si le locataire ne transforme pas l'existant mais construit quelque chose de nouveau, un abri, un local maçonné, une extension, on sort du champ de l'article 7 f). La Cour de cassation l'a jugé le 8 octobre 2015 (3e civ., n° 14-16166) à propos d'un local maçonné édifié à l'extérieur pour stocker des bouteilles de gaz : il ne s'agissait pas d'une transformation au sens du texte, mais d'une construction. Conséquence directe, le bailleur pouvait en exiger la démolition à tout moment, sans attendre la fin du bail.

L'arrêt est inédit et je le tiens de la base de jurisprudence de l'ANIL, dont c'est le métier. La distinction est fine mais elle change tout sur le plan du calendrier.

Le locataire peut-il réclamer une indemnité pour ses travaux ?

Non, et la porte est fermée à double tour, quel que soit le montant des travaux engagés.

Le texte lui-même l'exclut : vous pouvez conserver les transformations « sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ». Restaient deux fondements de repli, tous deux écartés.

L'article 555 du code civil, sur les constructions faites par un tiers, a été jugé inapplicable aux travaux d'amélioration (Cass. 3e civ., 8 janvier 1997, n° 95-10339). Ce sont des améliorations, pas des constructions.

L'enrichissement injustifié a subi le même sort. Le 8 janvier 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait indemnisé un locataire ayant installé des panneaux photovoltaïques puis reçu un congé pour reprise : le locataire avait un intérêt personnel à réaliser ces travaux, ce qui exclut l'indemnisation au titre de l'article 1303-2 du code civil (1re civ., n° 23-19.020). Deux réserves d'honnêteté : cet arrêt est inédit, donc sans portée de principe, et il émane de la première chambre civile et non de la troisième, ce qui s'explique par le fondement quasi-contractuel mais mérite d'être signalé.

Handicap et perte d'autonomie : le silence vaut accord en deux mois

Le deuxième alinéa de l'article 7 f) organise un régime dérogatoire, issu de la loi du 28 décembre 2015 et modifié par la loi ELAN. Les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire, sur simple demande écrite.

Le mécanisme est précis. La demande se fait par lettre recommandée avec avis de réception, décrit précisément les travaux, mentionne que l'absence de réponse vaut acceptation et reproduit l'article 7 f). L'absence de réponse dans un délai de deux mois vaut décision d'acceptation. Et surtout : au départ du locataire, vous ne pouvez pas exiger la remise des lieux en l'état.

Attention au délai. Il était de quatre mois avant la loi ELAN et il est passé à deux mois le 25 novembre 2018. De nombreux contenus en ligne, y compris récents, citent encore quatre mois. Si vous vous fiez à eux, vous laissez passer votre droit de réponse.

Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste limitative des travaux concernés : création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures, aménagement des pièces d'eau, création ou modification de prises électriques et de points d'éclairage, modification des systèmes de commande d'électricité, d'eau, de gaz, de chauffage ou d'interphone, installation d'élévateurs ou d'appareils de mobilité, modification des systèmes d'ouverture et des dispositifs d'alerte.

Rénovation énergétique : le même mécanisme, et il est récent

C'est la disposition que je vois le moins souvent connue des bailleurs, alors qu'elle est en vigueur depuis quatre ans.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a étendu le régime de l'accord tacite aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire. Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 en fixe les modalités. Même forme, même délai de deux mois, même conséquence : votre silence vaut acceptation, et vous ne pourrez pas exiger la remise en état au départ.

Les travaux éligibles sont l'isolation des planchers bas, l'isolation des combles et des plafonds de combles, le remplacement des menuiseries extérieures, l'installation de protections solaires, l'installation ou le remplacement d'un système de ventilation, et l'installation ou le remplacement d'un système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire. Sont exclus les travaux touchant aux parties communes, à la structure, à l'aspect extérieur, ou soumis à autorisation d'urbanisme.

Le locataire doit vous attester, dans les deux mois de l'achèvement, de la conformité des travaux à ceux autorisés. Le régime s'applique en location vide comme en meublé, quelle que soit la date du bail.

Les travaux de borne de recharge, que vous ne pouvez pas refuser sans motif

Un locataire disposant d'un emplacement de stationnement dans un immeuble d'au moins deux logements peut faire installer une borne de recharge à ses frais. Le dispositif figure aux articles L. 113-11 à L. 113-17 du code de la construction et de l'habitation, et s'applique aux bâtiments existants dotés d'un parc de stationnement clos et couvert depuis le 1er janvier 2021.

La procédure vous laisse peu de marge. Le locataire notifie son projet par lettre recommandée avec avis de réception, avec un descriptif des travaux, un plan technique et un schéma de raccordement. Vous disposez de trois mois pour vous opposer, et l'opposition ne se fait pas par simple refus : elle passe par une saisine du tribunal. Le motif doit être « sérieux et légitime », par exemple votre volonté d'installer vous-même des équipements dans un délai raisonnable, ou l'existence d'installations préexistantes.

Le locataire supporte le coût des travaux et l'électricité consommée fait l'objet d'un comptage individuel. Je précise que j'ai vérifié la numérotation de ces articles sur les intitulés officiels sans pouvoir en lire le texte intégral : contrôlez-la si vous devez la citer dans un courrier.

Quels travaux vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie

Une retenue sur le dépôt de garantie pour transformation non autorisée suppose quatre éléments, et l'oubli d'un seul suffit à la faire tomber.

• La preuve de la transformation, par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans état des lieux d'entrée détaillé, vous ne prouvez rien.
• La preuve de l'absence d'accord écrit de votre part, ce qui suppose de ne pas avoir laissé passer une demande recommandée sans répondre.
• Le choix effectif de la remise en état plutôt que de la conservation, les deux options étant exclusives l'une de l'autre.
• Le coût réel, justifié par devis ou facture.

L'ADIL recommande par ailleurs de documenter précisément les transformations dans l'état des lieux de sortie avant toute déduction. C'est le même conseil que je donne pour les peintures au départ du locataire, et pour la même raison : la retenue ne se défend jamais sur l'appréciation, seulement sur la comparaison.

Ce qu'une clause du bail peut prévoir sur les travaux

Peu de choses, en réalité, parce que le régime de l'article 7 f) joue de plein droit sans qu'aucune clause soit nécessaire. Une clause qui rappelle l'obligation d'accord écrit est utile pédagogiquement, elle n'ajoute rien juridiquement.

Ce qu'une clause ne peut pas faire, c'est vous accorder plus que la loi. La loi de 1989 est d'ordre public, et une stipulation moins favorable au locataire que l'article 7 f) est privée d'effet : une clause autorisant la remise en état en cours de bail hors cas de péril, ou écartant le mécanisme d'accord tacite pour le handicap ou la rénovation énergétique, ne tiendrait pas. Je dois signaler que je n'ai pas identifié dans la liste des clauses réputées non écrites de l'article 4 de disposition visant spécifiquement les travaux du locataire : le raisonnement passe par le caractère d'ordre public de la loi, pas par une lettre précise de l'article 4.

Le vrai travail se fait ailleurs. Un état des lieux d'entrée précis et photographié, une réponse systématique aux courriers recommandés dans les deux mois, et un accord écrit chaque fois que vous autorisez quelque chose. Trois réflexes, et le contentieux disparaît.