Clause résolutoire du bail : quand elle joue, et comment la faire jouer
La clause résolutoire met fin au bail sans que le juge ait à peser la gravité des impayés. Encore faut-il la déclencher dans les formes : commandement de payer, délai de six semaines ou de deux mois selon la date du bail, notification au préfet. Les règles, un calculateur du délai et les erreurs qui la font tomber.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 27 octobre 2026
La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou son dépôt de garantie. Elle ne produit effet qu'après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice et resté sans effet pendant six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023). Depuis le 29 juillet 2023, tout bail d'habitation doit la contenir. Pour les baux signés avant, le délai reste celui écrit dans la clause, en général deux mois. Le juge constate ensuite que la clause a joué, sauf s'il accorde des délais de paiement au locataire.
- Quand
- Impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.
- Comment
- Un commandement de payer par commissaire de justice.
- Délai
- Six semaines, ou le délai du bail s'il date d'avant juillet 2023.
- Ensuite
- Le juge constate la résiliation ou accorde des délais.
La clause résolutoire, c'est la différence entre « le juge peut résilier » et « le juge doit constater ». Mais elle ne pardonne aucune approximation : un commandement qui annonce six semaines sur un bail de 2019, un décompte qui mélange loyers et frais, une caution prévenue trop tard. Le jour de l'audience, l'avocat du locataire commencera par là.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Six semaines ou deux mois : la date qui compte
Indiquez la date de signature du bail et celle du commandement de payer. Le calculateur applique le délai légal ou contractuel et donne la fin du délai et la date limite pour signifier le commandement à la caution.
Indicatif. Le calcul ajoute le délai à la date de délivrance du commandement ; un délai en mois s'achève le même quantième du mois d'arrivée, ou le dernier jour du mois si ce quantième n'existe pas. Seul le juge constate que la clause est acquise. Sources : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002.
De l'impayé à l'audience : les étapes dans l'ordre
Relancer et mettre en demeure
Une relance, puis une mise en demeure par lettre recommandée. Elles ne font pas courir le délai de la clause, mais elles datent l'impayé et laissent une chance au règlement amiable.
Faire délivrer le commandement de payer
Par un commissaire de justice, au locataire, avec le décompte de la dette et les mentions de l'article 24, dont le délai de six semaines ou celui du bail ancien. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) quand l'impayé atteint les seuils légaux.
Prévenir la caution dans les quinze jours
Le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard.
Laisser courir le délai
Si le locataire règle toute la dette dans le délai, la clause ne joue pas. Un paiement partiel ne l'arrête pas, mais le juge en tiendra compte.
Assigner et notifier au préfet
L'assignation devant le juge des contentieux de la protection est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. Un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale doit d'abord saisir la CCAPEX deux mois avant d'assigner.
L'audience
Le juge constate que la clause a joué et ordonne l'expulsion, ou accorde des délais jusqu'à trois ans si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut régler sa dette. La clause est alors suspendue : délais respectés, elle est réputée n'avoir pas joué ; une échéance manquée, elle reprend son plein effet.
Ne laissez pas l'impayé vieillir avant de faire délivrer le commandement. Plus la dette est ancienne et lourde, plus le juge est enclin à accorder des délais, et plus il faut de temps pour récupérer le logement. Deux loyers impayés, c'est le bon moment pour agir. Pour la suite de la procédure, voyez loyer impayé, la procédure étape par étape.
Quatre motifs, pas un de plus
Une clause qui prévoit la résiliation automatique du bail pour un autre motif est réputée non écrite (article 4, g de la loi du 6 juillet 1989).
Loyer et charges impayés
Obligatoire dans tout bail. Commandement de payer, puis six semaines.
Dépôt de garantie non versé
Obligatoire. Même commandement, même délai de six semaines.
Défaut d'assurance
Facultatif. Effet un mois après un commandement resté sans effet.
Troubles de voisinage
Facultatif. Il faut une décision de justice passée en force de chose jugée qui constate les troubles.
Nouveau modèle de bail depuis le 1er octobre 2026. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types : la clause résolutoire pour impayé y est désormais rédigée, avec le délai de six semaines. Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis cette date ; les baux en cours n'ont pas à être réécrits.
Les six erreurs qui font tomber la clause
Le mauvais délai
Annoncer six semaines sur un bail signé avant juillet 2023 dont la clause prévoit deux mois. Le délai trop court peut empêcher l'acquisition de la clause.
Un décompte confus
Mélanger loyers, charges, frais et pénalités sans les distinguer. Le locataire doit pouvoir savoir exactement ce qu'il doit payer pour arrêter la clause.
La caution prévenue trop tard
Au-delà de quinze jours, la caution reste tenue de la dette mais plus des pénalités ni des intérêts de retard.
Une lettre au lieu d'un commandement
Une mise en demeure par lettre recommandée, même très claire, ne fait pas courir le délai de la clause pour un impayé.
L'oubli du préfet
Sans notification de l'assignation au préfet six semaines avant l'audience, la demande est irrecevable : tout est à refaire.
Changer les serrures
Même clause acquise, le bailleur ne reprend jamais le logement lui-même. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet l'expulsion.
Agir au bon moment, avec un décompte juste
La clause résolutoire se joue sur des dates et des montants. Qalimo les tient à jour.
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Le dossier prêt pour le commissaire
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Clause résolutoire : vos questions
Qu'est-ce que la clause résolutoire d'un bail ?
Quel délai après le commandement de payer ?
Une lettre recommandée suffit-elle à faire jouer la clause résolutoire ?
Le bail est-il résilié automatiquement à la fin du délai ?
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Pour quelles autres raisons la clause résolutoire peut-elle jouer ?
Que se passe-t-il si mon bail n'a pas de clause résolutoire ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et article 4, g.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (maintien du délai prévu par la clause des baux conclus avant le 29 juillet 2023).
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location ; Service-public.fr, nouveaux contrats types ; ANIL, contrats types de location.
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1 (délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux).
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