Un locataire peut-il mettre une caméra de surveillance ? Logement, sonnette, parties communes
Oui, votre locataire peut installer une caméra de surveillance dans son logement, sans votre accord, tant qu'elle ne filme que l'intérieur des lieux loués. Il ne peut pas filmer la rue, les voisins ni, de sa seule initiative, les parties communes : en copropriété, une caméra sur le palier ou dans le hall suppose un vote de l'assemblée générale. Vous, bailleur, n'avez jamais le droit de placer une caméra dans le logement loué.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Dans un logement loué, le locataire est chez lui : il peut y installer des caméras pour protéger ses biens, sans demander l'autorisation du bailleur. La limite tient au champ de l'objectif : un particulier ne filme que l'intérieur de sa propriété, jamais la voie publique ni les voisins (CNIL), et filmer une personne dans un lieu privé sans son consentement est puni d'un an d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 226-1 du code pénal). Les parties communes d'une copropriété ne sont pas à lui : une caméra y suppose un vote de l'assemblée générale. Le bailleur, de son côté, doit au locataire la jouissance paisible du logement et n'y place aucune caméra.
- Intérieur
- Autorisé, sans accord du bailleur, en informant les personnes qui y travaillent.
- Parties communes
- Palier, hall, parking : décision de l'assemblée générale, pas du locataire.
- Rue et voisins
- Interdit à tout particulier, quel que soit le motif.
- Bailleur
- Aucune caméra dans le logement ni le jardin loués.
Quand on m'appelait pour constater une caméra entre voisins, elle arrivait rarement seule. Le conflit existait avant, et la caméra l'avait rendu visible. Ce qui réglait les choses, c'était rarement le procès. C'était de regarder ensemble ce que l'écran montrait vraiment, puis de corriger l'angle, et de le noter par écrit.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Où est la caméra ? Le verdict, cas par cas
Choisissez l'emplacement ou la situation. La réponse indique si la caméra est permise, qui décide, le texte qui le dit et ce que vous pouvez faire comme bailleur.
Chez lui, le locataire peut filmer l'intérieur de son logement pour protéger ses biens (CNIL). Poser ou visser une caméra ne transforme pas le logement : aucun accord écrit du bailleur n'est requis, à la différence des travaux de transformation (loi du 6 juillet 1989, article 7, f).
Côté bailleur : rien à autoriser. À la sortie, les trous de fixation se traitent comme ceux d'une étagère, état des lieux à l'appui.
Indicatif. Ce qui compte, c'est le champ réel de l'objectif, pas l'endroit où l'appareil est vissé. En cas de doute, demandez une capture de ce que montre l'écran de contrôle. Sources : CNIL, vidéosurveillance chez soi et dans les immeubles d'habitation ; code civil, article 9 ; code pénal, article 226-1 ; réponse ministérielle n° 16482, JO Sénat du 1er octobre 2020.
Caméra de surveillance du locataire chez lui : libre, dans quatre limites
Le bail donne au locataire la jouissance du logement. Il y protège ses biens comme il l'entend, à condition de respecter la vie privée de ceux qui y entrent ou qui vivent à côté.
Pas d'accord du bailleur
Une caméra posée sur un meuble ou fixée par deux chevilles n'est pas une transformation du logement. L'accord écrit du bailleur n'est exigé que pour les travaux qui transforment les locaux (article 7, f). Le détail des régimes : les travaux que peut faire votre locataire.
Les personnes qui y travaillent
Nounou, aide à domicile, femme de ménage : elles doivent être informées de la présence des caméras et de leur but, par un panneau ou une clause du contrat. Elles ne doivent pas être filmées en permanence pendant leur travail (CNIL).
La colocation
Les pièces partagées sont le lieu privé de chaque colocataire. Filmer l'un d'eux sans son consentement tombe sous l'article 226-1 du code pénal ; le consentement n'est présumé que si l'enregistrement se fait au vu et au su de l'intéressé, sans qu'il s'y oppose. Une règle écrite dans la charte de colocation évite le conflit.
La sphère strictement privée
Une caméra qui reste dans le logement échappe aux règles de protection des données. Dès qu'elle déborde sur l'espace public, elle n'est plus une activité « exclusivement personnelle ou domestique » (Cour de justice de l'Union européenne, 11 décembre 2014, Ryneš, C-212/13).
Caméra en partie commune : le locataire ne peut pas décider seul
Le hall, le palier, la cour ou le parking appartiennent à tous les copropriétaires. Une caméra installée par un seul d'entre eux, sans le consentement des autres, constitue un trouble manifestement illicite (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mai 2011, n° 10-16967, cité par le ministère de la Justice). Le locataire, qui ne vote pas à l'assemblée, a encore moins ce pouvoir.
- 1La demandeLe locataire s'adresse à son bailleur : c'est lui, copropriétaire, qui vote à l'assemblée.
- 2L'ordre du jourLe bailleur demande au syndic d'inscrire la question à la prochaine assemblée.
- 3Le voteL'assemblée générale autorise l'installation (loi du 10 juillet 1965, article 25, b).
- 4Le cadrePanneaux visibles, accès aux images réservé aux personnes habilitées, pas de porte de logement dans le champ.
- 51 moisDurée maximale de conservation des images, quelques jours suffisant en général.
La sonnette vidéo et le judas numérique
En maison individuelle, une sonnette vidéo qui ne cadre que l'entrée et l'allée de la maison louée reste chez le locataire. En appartement, c'est plus délicat : l'objectif voit le palier, une partie commune, et souvent la porte d'en face. Or les portes des logements ne doivent pas être filmées (CNIL, fiche immeubles d'habitation). Aucune fiche officielle ne vise ces appareils en particulier.
- Un champ limité au seuil de la porte, sans la porte voisine.
- Aucune fixation sur le mur du palier sans l'accord du syndicat.
- Les voisins prévenus, et le règlement de copropriété vérifié.
Quand l'immeuble se dote de caméras
Les caméras votées par l'assemblée peuvent filmer le hall, le parking, le local à vélos, les portes d'ascenseur ou la cour, pour la sécurité des biens et des personnes. Elles ne filment ni les portes des appartements, ni les balcons, terrasses ou fenêtres, et ne servent pas à suivre les allées et venues des habitants.
Les images sont regardées en cas d'incident par le syndic, le conseil syndical, le gestionnaire ou le gardien, jamais en libre accès. Si le hall est ouvert au public, sans digicode ni interphone, une autorisation du préfet est nécessaire.
Le règlement de copropriété s'impose au locataire. Le bailleur lui en communique les extraits sur la jouissance et l'usage des parties privatives et communes (loi du 6 juillet 1989, article 3). Une caméra qui empiète sur les parties communes contrevient aussi à ces règles : c'est le bailleur que le syndic viendra chercher.
La caméra du locataire filme un voisin : ce que vous devez faire
Un particulier n'a pas le droit de filmer la voie publique, même pour garder un œil sur sa voiture, ni d'orienter ses caméras vers les voisins (CNIL). Le voisin peut saisir la CNIL, la police ou la gendarmerie, le procureur ou le juge civil. Il peut aussi se tourner vers vous.
Vérifier ce que filme la caméra
Avant tout courrier, demandez au locataire une capture de l'écran de contrôle, ou faites constater le champ. Beaucoup de différends se règlent ici : un angle trop large, un réglage par défaut, un zoom qui attrape la fenêtre d'en face.
Écrire au locataire
Un courrier daté qui rappelle l'article 9 du code civil, le règlement de copropriété et ce que la CNIL permet, et qui demande de réorienter ou de retirer l'appareil dans un délai précis.
Mettre en demeure
Sans effet, une mise en demeure par lettre recommandée, pièces à l'appui. Voyez le modèle de mise en demeure pour trouble de voisinage.
Agir, parce que la loi vous y oblige
Après une mise en demeure motivée du voisin, le bailleur doit utiliser ses droits pour faire cesser les troubles causés par son locataire (loi du 6 juillet 1989, article 6-1). Le locataire doit user paisiblement des lieux (article 7, b) : un trouble persistant peut fonder une résiliation judiciaire, ou un congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance.
Ne démontez jamais vous-même la caméra de votre locataire, et n'entrez pas chez lui pour la réorienter : vous passeriez du côté du tort. Demandez une photo de l'écran, datée, puis une seconde après correction. Ces deux images répondent au voisin, au syndic et, s'il le faut, au juge. Et si la clause résolutoire de votre bail vise les troubles de voisinage, sachez qu'elle ne joue qu'après une décision de justice qui les constate : voyez la clause résolutoire du bail.
Le propriétaire peut-il installer une caméra ? Trois situations
Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement (loi du 6 juillet 1989, article 6, b). Une fois les clés remises, le logement loué est le lieu privé du locataire, jardin loué inclus.
Une caméra dans le logement loué
Pour « vérifier l'état du bien », surveiller une sous-location ou compter les occupants : jamais. Filmer le locataire chez lui sans son consentement expose aux peines de l'article 226-1 du code pénal. Même logement meublé, même équipement laissé « éteint ».
Une caméra sur le jardin ou la terrasse loués
Le jardin d'une maison louée fait partie des lieux loués. Une caméra du bailleur qui le cadre, depuis sa propre maison voisine par exemple, filme le lieu privé de son locataire.
Des caméras dans les parties communes de son immeuble
Propriétaire de tout l'immeuble, le bailleur peut équiper le hall ou le parking pour la sécurité des biens et des personnes, aux conditions de la CNIL : pas de porte de logement ni de fenêtre dans le champ, panneaux d'information, images regardées en cas d'incident, conservation d'un mois au plus.
Pour constater l'état du logement, le bon outil reste l'état des lieux, avec des photos datées : voyez l'état des lieux avec photos. Et pour entrer pendant le bail, il faut l'accord du locataire : voyez les visites refusées par le locataire.
Les six erreurs des bailleurs
Démonter la caméra soi-même
Le bailleur n'entre pas dans le logement loué sans l'accord du locataire, même pour une caméra mal orientée. Il écrit, met en demeure, saisit le juge.
Filmer « pour vérifier l'état »
Aucune raison ne justifie une caméra du bailleur dans le logement loué. L'état du bien se prouve par l'état des lieux, pas par la surveillance.
Autoriser seul une caméra sur le palier
Un copropriétaire bailleur n'a pas ce pouvoir : les parties communes relèvent de l'assemblée générale. Son accord ne protège pas le locataire.
Ignorer la plainte du voisin
Après une mise en demeure motivée, le bailleur qui ne fait rien engage sa propre responsabilité (article 6-1). Répondez par écrit, et agissez.
Réclamer les images de l'immeuble
Les images des parties communes ne sont pas en libre accès : seules les personnes habilitées les consultent, en cas d'incident. Un bailleur n'y a pas accès à ce seul titre.
Oublier les fixations au départ
Support sur la porte palière, câble sur la façade : notez-les à l'état des lieux de sortie, photos à l'appui. Ce qui touche aux parties communes doit être déposé.
Un trouble de voisinage se gère avec des écrits datés
Une caméra mal orientée se règle le plus souvent à l'amiable, à condition de garder la trace de chaque étape. Qalimo prépare les courriers et range les pièces.
Le courrier au locataire
Un courrier pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou par lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces au même endroit
Bail, extraits du règlement de copropriété, captures et courriers rangés dans le dossier du logement.
L'état des lieux avec photos
Photos et signature électronique : les fixations sont notées à l'entrée comme à la sortie.
Caméras en location : vos questions
Un locataire peut-il mettre une caméra de surveillance dans son logement ?
Le locataire doit-il demander l'accord du propriétaire pour installer une caméra ?
Un locataire peut-il installer une caméra dans les parties communes ?
Une sonnette vidéo est-elle autorisée dans un appartement loué ?
Le propriétaire peut-il installer une caméra dans le logement loué ?
Que faire si la caméra de mon locataire filme un voisin ?
Quels recours a un voisin filmé par une caméra ?
Sources
- Code civil, article 9 ; code pénal, article 226-1.
- CNIL, la vidéosurveillance chez soi ; CNIL, la vidéosurveillance dans les immeubles d'habitation (fiche en cours de mise à jour) ; CNIL, dépliant sur les dispositifs vidéo conformes ; CNIL, fiche n° 11, vidéosurveillance et accès aux immeubles.
- Réponse du ministère de la Justice à la question écrite n° 16482, JO Sénat du 1er octobre 2020, p. 4460 (loi du 10 juillet 1965, article 25, b ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mai 2011, n° 10-16967).
- Cour de justice de l'Union européenne, 11 décembre 2014, Ryneš, C-212/13.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 6, b, 6-1, 7, b et 7, f ; Service-public.fr, troubles causés par le locataire.
Chacun chez soi,
et chaque échange par écrit.
Bail, règlement de copropriété, courriers envoyés par e-mail ou en recommandé, états des lieux avec photos : avec Qalimo, chaque étape a sa trace.