Un bailleur parisien m’a appelé en 2022, dépité. Son congé pour reprise, rédigé par un notaire, venait d’être annulé par le tribunal judiciaire. Sa locataire avait 81 ans et des ressources modestes, et il n’avait proposé aucun logement de remplacement. Six mois de procédure perdus, un bail qui repartait pour trois ans. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant signifié des centaines de congés, je retrouve cette même erreur presque chaque année chez des bailleurs pourtant bien conseillés sur le fond.
Qui est un locataire protégé contre le congé ?
La loi du 6 juillet 1989 fixe deux conditions cumulatives. Le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, et ses ressources annuelles doivent être inférieures à un plafond fixé par décret, celui du prêt locatif social. Si ces deux critères sont réunis, l’article 15 III de la loi impose au bailleur de proposer un logement correspondant aux besoins et possibilités du locataire avant toute délivrance de congé, qu’il s’agisse d’un congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux.
Le texte précise lui-même un détail que beaucoup ignorent : l’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat, pas à la date d’envoi de la lettre de congé. Un locataire qui fête ses 65 ans entre la notification et la fin du préavis entre dans le champ de la protection.
Un congé notifié alors que le locataire a 64 ans et 10 mois peut devenir nul si l’échéance du bail tombe après son 65e anniversaire. Vérifiez toujours la date de fin de bail, pas la date d’envoi, avant de signer un modèle de contrat de bail ou de calculer un préavis.
Quels plafonds de ressources déclenchent cette protection ?
Le plafond retenu est celui du PLS, revalorisé chaque année par arrêté et modulé selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et la composition du foyer. À titre indicatif, le barème 2025 tournait autour de 17 700 euros annuels pour une personne seule en zone B2/C, et dépassait 24 000 euros en zone A. Le barème 2026 n’est pas identique d’une zone à l’autre, et il doit être vérifié avant toute notification de congé.
Ce montant s’apprécie sur les ressources de l’année précédant le congé, telles que déclarées à l’administration fiscale. Un locataire retraité avec une petite pension complète ses revenus parfois d’une épargne ou d’une aide au logement : seuls les revenus imposables comptent dans le calcul du plafond.
L’exception qui annule la protection du locataire protégé
La loi prévoit une soupape pour le bailleur. Si celui-ci est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond PLS, la protection du locataire disparaît. Le congé peut alors être délivré sans proposition de relogement, même si le locataire remplit les deux critères d’âge et de ressources. L’âge du bailleur s’apprécie, comme celui du locataire, à la date d’échéance du contrat.
Cette exception ne joue que pour les personnes physiques. Une société civile immobilière, une société commerciale ou toute autre personne morale ne peut jamais l’invoquer, quel que soit l’âge de ses associés.
J’ai vu des dossiers de gestion locative en SCI s’effondrer sur ce seul point. Les associés avaient tous plus de 65 ans et pensaient pouvoir invoquer l’exception d’âge du bailleur. Impossible : la société reste tenue de reloger un locataire protégé, sans aucune dérogation possible.
Quelle obligation de relogement pour le bailleur ?
Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire : localisation proche, loyer compatible avec ses ressources, surface adaptée à sa situation. La loi ne fixe pas de grille précise, et je n’ai pas connaissance de jurisprudence publiée par la Cour de cassation détaillant des critères chiffrés sur ce point. Les juges du fond apprécient au cas par cas, logement par logement, ce qui laisse une marge d’interprétation réelle et source de contentieux.
En pratique, les bailleurs qui s’en sortent le mieux proposent un bien comparable dans le même quartier ou la même commune, avec un loyer égal ou inférieur. Une proposition théorique, dans une autre ville ou à un loyer manifestement supérieur, ne vaut rien devant un juge.
Congé pour vente, reprise ou motif légitime : la protection s’applique-t-elle partout ?
Beaucoup de bailleurs pensent, à tort, que cette protection ne concerne que le congé pour vente ou pour reprise. Le texte de l’article 15 III vise « le congé » de façon générale, sans distinguer selon le motif. J’ai personnellement vu cette protection s’appliquer à un congé pour motif légitime et sérieux, ce qui surprend souvent les propriétaires qui invoquent des travaux ou une infraction au contrat.
Un congé pour réaliser des travaux ou un congé pour DPE obéissent à des conditions de forme propres, mais ils restent soumis à la même vérification d’âge et de ressources si le locataire entre dans le champ de la protection. Ignorer ce croisement de règles est l’une des causes les plus fréquentes d’annulation.
Les trois exceptions qui privent le locataire de la protection : le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ses ressources sont inférieures au plafond PLS, ou le locataire ne remplit pas les deux critères cumulatifs d’âge et de ressources. Hors ces cas, l’obligation de relogement s’impose quel que soit le motif du congé.
Locataire protégé : que risque le bailleur qui ignore la loi ?
La sanction est la nullité du congé. Le bail se poursuit alors de plein droit, dans les conditions antérieures, et le bailleur doit tout recommencer : nouvelle notification, nouveau préavis, parfois une nouvelle vérification d’âge devenue différente entretemps. Le locataire se maintient dans les lieux sans que le bailleur puisse engager de procédure d’expulsion sur la base du congé annulé.
Dans les dossiers que j’ai traités, la perte réelle se chiffre rarement en mois seuls : elle s’accompagne souvent de frais de procédure non recouvrables et d’une relation locataire-bailleur durablement dégradée. Une assurance protection juridique couvre une partie de ces frais, mais elle ne remplace jamais une vérification faite en amont, avant l’envoi du congé.
| Situation | Locataire protégé ? | Obligation du bailleur | Sanction si non-respect |
|---|---|---|---|
| Locataire >65 ans, ressources < plafond PLS, bailleur personne physique sans exception | Oui | Proposer un logement de remplacement | Nullité du congé |
| Mêmes critères, mais bailleur >65 ans ou ressources modestes | Non (exception) | Aucune obligation de relogement | Congé valable sous les autres conditions |
| Mêmes critères, bailleur personne morale (SCI, société) | Oui | Proposer un logement de remplacement | Nullité du congé |
| Locataire <65 ans ou ressources > plafond PLS | Non | Aucune obligation spécifique | Congé classique valable |
Avant de notifier un congé, je recommande systématiquement de vérifier l’âge et les ressources du locataire sur le bail en cours et, le cas échéant, de bâtir un modèle de contrat de bail à jour qui mentionne clairement ces éléments dès la signature. Cette précaution, simple sur le papier, évite une bonne partie des contentieux que j’ai vus arriver devant le juge.
Sources
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 15 III (Légifrance). Barèmes de ressources du prêt locatif social (PLS), actualisés annuellement par arrêté ministériel, consultables sur service-public.fr.
