En 2023, j’ai signifié un commandement de payer à un locataire lyonnais qui hébergeait sept chats dans un studio de 22 m². Le juge des contentieux de la protection n’a jamais retenu le nombre d’animaux comme motif de résiliation. C’est l’état d’insalubrité constaté lors de l’état des lieux de sortie, avec un sol rongé par l’urine et une odeur persistante, qui a justifié une retenue de 4 200 euros sur le dépôt de garantie. Ce dossier résume à lui seul la confusion que je croise le plus souvent chez les propriétaires bailleurs.
En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je peux l’affirmer sans détour : la question du nombre d’animaux est presque toujours mal posée. Le bailleur cherche un plafond légal qui n’existe pas, alors que le vrai levier juridique se trouve ailleurs.
Que dit la loi sur un locataire ayant plusieurs animaux ?
Le texte fondateur reste l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970. Il dispose, en substance, qu’aucune clause d’un contrat de location ne peut interdire la détention d’un animal familier dans un logement. Le texte parle explicitement d’« un ou plusieurs animaux », ce qui exclut d’emblée toute lecture restrictive fondée sur le nombre.
Cette règle s’impose au bailleur comme au syndic de copropriété. Un règlement de copropriété qui prétendrait limiter la détention d’animaux à une unité par logement serait, sur ce point précis, inopposable au locataire. La jurisprudence sur la question spécifique d’un seuil chiffré reste toutefois inexistante : aucune décision de la Cour de cassation ne fixe de plafond numérique. Les juges du fond apprécient au cas par cas la réalité d’un trouble, jamais la quantité en elle-même.
Une clause du bail rédigée « interdiction formelle de détenir un animal » est réputée non écrite depuis 1970. Elle reste valable uniquement pour les chiens de catégorie 1, exclus par nature du champ de protection de la loi.
Pas de plafond légal, mais trois limites bien réelles
Le droit de posséder plusieurs animaux n’est pas absolu. Il s’articule avec les obligations générales du locataire, prévues à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Trois situations concrètes permettent au propriétaire d’agir.
Le trouble de jouissance et les nuisances de voisinage
Aboiements répétés, odeurs persistantes dans les parties communes, salissures récurrentes : ces désordres relèvent de l’obligation d’user paisiblement des lieux, fixée par l’article 7 a) de la loi de 1989. Un voisin qui subit des nuisances peut alerter le syndic ou saisir le maire au titre des pouvoirs de police générale. Le bailleur, de son côté, peut adresser une mise en demeure puis engager une procédure de résiliation si le trouble persiste.
Les dégradations imputables aux animaux
Griffures sur les parquets, moquettes détruites, portes rongées : le locataire répond des dégradations causées par les animaux qu’il héberge, au même titre que celles causées par ses proches. L’article 1730 du Code civil et l’état des lieux contradictoire servent alors de fondement pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie, voire une action en réparation si le montant dépasse la garantie versée.
Les chiens de catégorie 1 et 2, l’exception qui change tout
C’est le seul cas où la loi organise une véritable restriction indépendante de la volonté du bailleur. Les articles L. 211-12 à L. 211-14 du Code rural et de la pêche maritime encadrent les chiens dits « d’attaque » (catégorie 1) et « de garde et de défense » (catégorie 2). Un chien de catégorie 1 ne peut plus être acquis depuis l’entrée en vigueur de la loi, et sa détention exige un permis délivré en mairie. En outre, les chiens de catégorie 1 n’ont pas accès aux parties communes des immeubles collectifs, quelle que soit la position du bail sur le sujet.
Le bailleur ne peut pas interdire un chien de catégorie 2 dans le logement, mais il peut exiger la présentation du permis de détention et de l’attestation d’assurance responsabilité civile, obligatoires pour ces deux catégories.
La clause du bail interdisant les animaux est-elle valable ?
Non, sauf exception liée aux chiens dangereux évoqués plus haut. J’ai vu des bailleurs faire signer des avenants « zéro animal » à des locataires déjà installés avec un chat. Ce type de clause n’a aucune valeur devant un juge. La loi le permet, en pratique le juge suit rarement le propriétaire sur ce terrain, même quand le bail initial comportait une mention explicite d’interdiction.
Ce qui reste licite, en revanche : une clause imposant au locataire de signaler la présence d’animaux, de souscrire une assurance couvrant les dommages qu’ils pourraient causer, ou de respecter le règlement sanitaire départemental applicable à l’hygiène du logement. Ces clauses ne portent pas atteinte au droit de détention, elles encadrent seulement ses conséquences.
Comment réagir face à un locataire qui multiplie les animaux ?
La première étape n’est jamais la mise en demeure. Je conseille systématiquement de documenter le trouble : constat d’huissier, témoignages de voisins, photographies datées, plaintes auprès du syndic. Sans preuve matérielle, une procédure de résiliation pour trouble de jouissance échoue dans la grande majorité des dossiers que j’ai traités.
Une fois le dossier constitué, la mise en demeure par lettre recommandée reste l’étape obligatoire avant toute saisine du tribunal judiciaire. Si le trouble persiste malgré cette relance formelle, le bailleur peut demander la résiliation du bail sur le fondement du manquement à l’obligation d’user paisiblement des locaux.
Ce n’est jamais le nombre d’animaux qui fonde une résiliation, mais la preuve d’un trouble avéré : nuisance sonore, salubrité, dégradation ou détention irrégulière d’un chien classé dangereux.
Ce que je recommande d’écrire dans le bail
Plutôt que d’interdire, j’encourage les bailleurs à encadrer. Une mention type peut prévoir l’obligation de signaler tout animal dans un délai raisonnable après l’entrée dans les lieux, l’engagement de maintenir le logement en bon état d’entretien, et la production d’une attestation d’assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés par l’animal. Ces clauses tiennent devant un juge, contrairement à une interdiction pure et simple.
Rédiger ce type de clause proprement, dans un contrat de bail à jour des dernières évolutions réglementaires, évite bien des litiges. C’est aussi l’un des points que je vérifie systématiquement quand un propriétaire me sollicite sur un dossier de gestion locative impliquant des animaux.
| Situation | Cadre légal | Action possible du bailleur |
|---|---|---|
| Un ou plusieurs animaux domestiques calmes | Article 10, loi du 9 juillet 1970 | Aucune, la clause d’interdiction est non écrite |
| Nuisances avérées (bruit, odeurs, salubrité) | Article 7 a), loi du 6 juillet 1989 | Mise en demeure puis résiliation judiciaire |
| Dégradations du logement | Article 7 d), loi de 1989 et article 1730 du Code civil | Retenue sur dépôt de garantie, mise en demeure |
| Chien de catégorie 1 sans permis de détention | Articles L. 211-13 et L. 211-14, Code rural | Signalement en mairie, résiliation possible |
Pour sécuriser ce type de clause dès la signature, un logiciel de contrat de location à jour évite d’insérer une interdiction générale qui tomberait devant un juge. Je recommande aussi, quand le logement héberge plusieurs animaux, de vérifier que l’assurance PNO du propriétaire couvre bien les sinistres liés aux dégradations animales, un point que peu de contrats détaillent clairement.
Sources
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 (service-public.fr)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7
- Code civil, article 1730
- Code rural et de la pêche maritime, articles L. 211-12 à L. 211-14 (Légifrance)
