En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, j’ai vu ce document négligé plus souvent qu’à son tour, souvent par simple méconnaissance de la zone concernée. L’oubli peut coûter cher : le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer devant le juge, sur le fondement de l’article L125-5 du code de l’environnement. Le zonage sismique français comprend 5 niveaux depuis le décret du 22 octobre 2010, et une bonne partie du territoire reste concernée sans que les bailleurs le sachent toujours.
Qu’est-ce que l’état des risques (ERP) exactement ?
L’état des risques et pollutions, souvent appelé ERP, a remplacé l’ancien ERNMT en 2018. C’est un formulaire officiel qui informe le futur locataire des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé, ainsi que de son exposition sismique et radon. Il mentionne aussi, le cas échéant, si le terrain a connu un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation « catastrophe naturelle » dans les cinq dernières années.
Ce document s’appuie sur les données publiques consolidées par zone géographique, pas sur une inspection du logement lui-même. Deux appartements voisins dans le même immeuble auront donc exactement le même ERP.
Le site officiel Géorisques permet de générer gratuitement l’état des risques en saisissant simplement l’adresse du bien. L’opération prend moins de cinq minutes et ne nécessite aucun diagnostiqueur.
Dois-je fournir un état des risques pour mon logement ?
La réponse dépend uniquement de la localisation, pas du type de location. Que le bien fasse l’objet d’un contrat de bail nu, meublé ou d’une colocation, l’obligation s’applique de la même façon dès que la commune, ou une partie de la commune, figure dans un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, dans une zone de sismicité de niveau 2 à 5, dans une zone à potentiel radon de niveau 3, ou dans le périmètre de recul du trait de côte défini par la loi Climat et Résilience de 2021.
Beaucoup de bailleurs pensent, à tort, que seule la vente immobilière est concernée. L’article L125-5 du code de l’environnement vise explicitement la location, au même titre que la cession du bien.
Comment vérifier si mon logement est en zone à risque ?
La mairie et la préfecture détiennent les arrêtés applicables à chaque parcelle. Dans la pratique, la plateforme Géorisques reste l’outil le plus rapide : elle croise les bases de données nationales et édite directement le formulaire à annexer. Un détail que peu de bailleurs vérifient : le zonage évolue. Un arrêté préfectoral modifié en cours de bail ne crée pas d’obligation de refaire l’ERP, mais tout nouveau contrat signé après la modification doit en tenir compte.
| Risque | Zone concernée | Document requis |
|---|---|---|
| Inondation / mouvement de terrain | Périmètre d’un PPR naturel | ERP |
| Sismicité | Zones 2 à 5 | ERP |
| Potentiel radon | Zone de niveau 3 | ERP |
| Risque minier | Périmètre PPR minier | ERP |
| Risque technologique | Périmètre PPR technologique | ERP |
| Recul du trait de côte | Communes listées par décret | ERP |
Quand et comment annexer l’état des risques au bail ?
L’ERP doit être établi dans les six mois précédant la signature du contrat de location. Passé ce délai, le document est périmé même s’il n’a pas changé de contenu : il faut le régénérer. Il s’annexe au bail au même titre que les autres pièces obligatoires, et doit être remis avant la signature, pas après l’emménagement du locataire.
Avec une solution qui permet de signer électroniquement le contrat de location, l’annexe se joint directement au dossier numérique, ce qui évite l’oubli classique du document agrafé à part et jamais transmis.
Sur le terrain locatif, je n’ai pas connaissance d’arrêt de la Cour de cassation publié spécifiquement sur l’absence d’ERP en bail d’habitation : les décisions disponibles concernent surtout les ventes immobilières. Le texte de loi reste clair néanmoins : l’article L125-5 III du code de l’environnement ouvre au locataire une action en résolution du contrat ou en diminution du prix devant le juge.
Que risque le bailleur qui ne fournit pas l’état des risques ?
La sanction n’est pas automatique. Le locataire doit saisir le juge et démontrer un préjudice lié à l’absence du document. En pratique, la demande de résolution pure du bail reste rare : les juges privilégient plutôt la diminution du loyer, proportionnée à la gravité du risque non signalé. La loi le permet, en théorie, mais dans les faits le tribunal recherche surtout si l’absence d’ERP a réellement induit le locataire en erreur sur un risque majeur.
Un autre point souvent ignoré : l’absence d’ERP n’empêche pas la validité du bail dans son ensemble. Le contrat reste exécutoire, seul le point précis de l’information sur les risques est contestable.
Les erreurs qui invalident l’état des risques
La première erreur reste la péremption : un document généré huit mois avant la signature n’a plus aucune valeur. La deuxième tient à l’adresse : certains bailleurs recopient un ERP établi pour un autre lot du même immeuble sans vérifier que les données parcellaires correspondent exactement. La troisième concerne le renouvellement : en cas de tacite reconduction, aucun nouvel ERP n’est exigé, mais un bail renouvelé formellement avec un nouvel acte en nécessite un à jour.
Je recommande de vérifier systématiquement les mentions obligatoires du bail avant chaque signature, l’ERP n’étant qu’une pièce parmi d’autres annexes sensibles au contentieux.
Validité de 6 mois, génération gratuite via les données officielles, obligation identique pour bail nu, meublé ou colocation. Un bien hors zone répertoriée ne nécessite aucun ERP, mais la vérification doit être refaite à chaque nouveau contrat.
L’état des risques fait partie des diagnostics qu’un bailleur néglige souvent au même titre que d’autres obligations récentes, comme la réforme du DPE 2026, qui impose elle aussi une vigilance renouvelée sur la documentation annexée au bail. Un logiciel de gestion locative pour générer vos baux permet d’automatiser ce rappel et d’éviter l’oubli au moment critique de la signature.
Sources
- Article L125-5 du code de l’environnement
- Article R125-26 du code de l’environnement (délai et modalités de l’état des risques)
- Décret n°2010-1254 du 22 octobre 2010 relatif à la prévention du risque sismique
- Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), dispositions relatives au recul du trait de côte
- Fiche officielle « État des risques » sur service-public.fr
