Un court-circuit dans une gaine électrique, trois heures d’intervention des pompiers, et 38 000 euros de travaux de remise en état : voilà le bilan d’un sinistre que j’ai dû constater à Villeurbanne en 2019, alors que j’exerçais encore comme commissaire de justice. Le propriétaire était persuadé que son assurance PNO réglerait tout, immédiatement. Il a fallu lui expliquer que la loi désigne d’abord le locataire comme responsable, et que c’est son assurance habitation qui devait être sollicitée en priorité. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je constate que cette confusion revient dans la majorité des dossiers d’incendie que je croise encore aujourd’hui comme consultant.
Incendie logement loué : qui porte la responsabilité en premier ?
La loi tranche avant même que l’enquête des pompiers ne commence. Le Code civil pose une présomption simple : si un incendie éclate chez le locataire, c’est lui qui en répond, sauf preuve contraire apportée par ses soins. Ce mécanisme protège le propriétaire, qui n’a pas à démontrer une faute : il lui suffit de constater le sinistre et d’invoquer la présomption légale.
Ce principe surprend souvent les locataires de bonne foi, qui pensent que l’absence de négligence suffit à les exonérer. Ce n’est pas le cas. La charge de la preuve pèse sur eux, pas sur le bailleur.
Depuis la loi du 6 juillet 1989, tout locataire d’un logement vide ou meublé doit justifier chaque année d’une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, dont l’incendie. Sans cette attestation, le bailleur peut, dans certaines conditions, souscrire un contrat pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût.
L’article 1733 du Code civil face à un incendie logement loué
Le texte est court mais redoutable pour le locataire négligent : il répond de l’incendie sauf s’il prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Trois portes de sortie, et trois seulement.
Le cas fortuit ou la force majeure
La foudre qui frappe directement le logement, une explosion extérieure imprévisible : ces événements échappent totalement au contrôle du locataire. Mais attention, un appareil électroménager défectueux acheté par le locataire lui-même ne relève généralement pas de la force majeure, puisqu’il reste sous sa garde.
Le vice de construction
Si l’installation électrique vétuste, une cheminée mal entretenue par un précédent propriétaire ou une non-conformité structurelle est à l’origine du feu, la responsabilité bascule vers le bailleur. Cela suppose une expertise technique solide, souvent contestée par l’assureur du propriétaire.
La propagation depuis un logement voisin
C’est le cas le plus fréquent en copropriété. Si l’incendie démarre chez un voisin et se propage, le locataire sinistré n’a aucune raison d’être inquiété : la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles), en vigueur depuis juin 2018, organise un recours direct entre assureurs pour les sinistres sous un certain plafond, sans attendre une procédure judiciaire longue.
L’article 1733 pose une présomption de responsabilité, pas une présomption de faute : le locataire doit apporter une preuve positive de l’une des trois causes d’exonération, un simple doute ne suffit pas. Je n’ai pas identifié de jurisprudence récente de la Cour de cassation qui remette en cause ce principe : il est appliqué de façon constante depuis des décennies, et les juges du fond restent très exigeants sur la qualité de la preuve apportée par le locataire.
Assurance habitation et assurance PNO : qui couvre quoi ?
Deux contrats distincts interviennent presque toujours. L’assurance habitation du locataire comprend la garantie des risques locatifs, qui couvre précisément sa responsabilité en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion envers le propriétaire. C’est elle qui indemnise le bailleur pour l’immeuble et les équipements qui lui appartiennent.
Le propriétaire, de son côté, n’est pas légalement obligé de s’assurer en dehors d’une copropriété (où l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose une assurance responsabilité civile à chaque copropriétaire). Mais ne pas souscrire une assurance PNO revient à jouer sa trésorerie sur un pari risqué : en cas de vacance locative au moment du sinistre, ou de recours impossible contre le locataire, c’est le bailleur seul qui finance la remise en état de son bien.
J’ai vu des propriétaires découvrir, après sinistre, que leur contrat PNO excluait les logements meublés ou plafonnait l’indemnisation très bas. Un contrat PNO générique ne vaut pas toujours mieux qu’une absence d’assurance, si les plafonds sont dérisoires.
Que faire si l’assureur refuse d’indemniser le sinistre ?
Le refus d’indemnisation arrive plus souvent qu’on ne le pense, en particulier quand l’expert conclut à une négligence du locataire (bougie oubliée, installation bricolée) ou à un défaut d’entretien imputable au bailleur. Dans ces situations, le dialogue entre les deux assureurs tourne parfois court, et chacun se renvoie la responsabilité pendant des mois.
Si l’incendie rend le logement inhabitable, la question de la mise en péril du logement se pose immédiatement : le bail peut être suspendu, voire résilié selon la gravité des dégâts constatés. Une protection juridique souscrite en amont permet alors de financer une contre-expertise ou une procédure amiable sans attendre que le litige s’enlise.
Comment réagir dans les 48 heures après un incendie logement loué ?
La déclaration du sinistre doit intervenir dans un délai de 5 jours ouvrés auprès de l’assureur, délai qui court à compter de la découverte du sinistre, conformément aux conditions générales des contrats multirisques habitation. Passé ce délai, l’indemnisation peut être réduite, voire refusée.
Avant tout relogement ou tout début de travaux, je recommande de photographier systématiquement chaque pièce touchée et de conserver les factures des biens détruits. Si le logement redevient habitable après réparation, un nouvel état des lieux de sortie contradictoire évite bien des contestations ultérieures sur l’état du bien restitué. Les bailleurs qui utilisent un logiciel d’état des lieux gagnent un temps précieux pour documenter ce retour à la normale pièce par pièce.
Le locataire reste le premier payeur présumé, sauf preuve contraire apportée dans les trois cas prévus par la loi. Le propriétaire sans assurance PNO prend un risque financier réel, même s’il n’est jamais responsable du sinistre.
| Situation | Responsable présumé | Qui paie | Fondement légal |
|---|---|---|---|
| Cause indéterminée (majorité des cas) | Locataire | Assurance habitation du locataire | Article 1733 Code civil |
| Faute ou négligence prouvée du locataire | Locataire | Assurance habitation, recours possible de l’assureur | Article 1732 Code civil |
| Vice de construction prouvé | Propriétaire | Assurance PNO ou multirisque du propriétaire | Article 1733 Code civil (exonération) |
| Cas fortuit ou force majeure | Aucun des deux | Assurance de chaque partie pour ses propres biens | Article 1733 Code civil (exonération) |
| Propagation depuis un logement voisin | Le voisin ou son assureur | Assurance du voisin, via la convention IRSI | Article 1733 Code civil + convention IRSI |
Sources
- Code civil, articles 1732 et 1733 (présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g) (obligation d’assurance habitation du locataire)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (obligation d’assurance pour les copropriétaires)
- Convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles), entrée en vigueur le 1er juin 2018
