En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, j’ai signifié des dizaines de commandements de quitter les lieux à des occupants persuadés qu’un simple courrier recommandé suffirait à les faire fuir. Ce n’est jamais le cas. J’ai vu des propriétaires attendre huit mois avant qu’un juge ne statue, faute d’avoir fait constater l’occupation dès le premier jour de retard. Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le traitement de certains référés squat est tombé sous les quinze jours dans plusieurs tribunaux judiciaires, contre plusieurs mois auparavant : la différence tient presque toujours à la rapidité des premières démarches.
Occupant sans droit ni titre : de quoi parle-t-on exactement ?
Un occupant sans droit ni titre est une personne qui se maintient dans un logement sans base juridique valable pour y rester. Trois profils reviennent le plus souvent dans ma pratique : l’ex-locataire dont le bail a été résilié par jugement, congé ou clause résolutoire ; l’occupant à titre gratuit, souvent un ex-conjoint ou un proche hébergé, dont l’accord verbal a cessé ; le squatteur, qui n’a jamais eu aucun titre d’occupation. Une fois le bail éteint, la loi du 6 juillet 1989 cesse de s’appliquer : l’article 15 de ce texte ne protège plus l’occupant, qui bascule dans le droit commun de la responsabilité civile.
La qualification juridique change tout. Un locataire en impayé reste protégé par le bail tant qu’aucun jugement n’a prononcé la résiliation. Un occupant sans droit ni titre, lui, ne bénéficie d’aucune de ces protections : il n’a simplement plus de contrat.
Que puis-je réclamer à un occupant sans droit ni titre : l’indemnité d’occupation
La première somme à réclamer, et la plus systématique, c’est l’indemnité d’occupation. Elle répare le préjudice subi par le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Son fondement juridique n’est plus le contrat de bail, mais l’article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité civile.
Dans la pratique, les juges du fond fixent cette indemnité au montant du loyer antérieur, charges comprises. Une majoration est parfois demandée pour tenir compte du trouble anormal causé par le maintien dans les lieux. Mon avis, après plus de mille commandements signifiés : cette majoration reste rarement accordée au-delà de 10 %, quoi qu’en disent certains courtiers qui promettent 20 % à leurs clients. Aucun texte n’impose de taux fixe ; les tribunaux apprécient au cas par cas, selon la durée d’occupation et le préjudice réellement démontré.
L’indemnité d’occupation n’est due qu’à partir de la date à laquelle l’occupation a effectivement perdu son titre : date de fin de bail, date du jugement de résiliation, ou date de retrait de l’accord verbal pour un occupant à titre gratuit. Elle ne peut jamais courir rétroactivement sur une période où le titre était encore valable.
Charges, dégradations, dettes : les autres sommes récupérables
Au-delà de l’indemnité d’occupation, quatre autres postes peuvent figurer dans la demande adressée au tribunal. Les charges locatives, d’abord, tant que l’occupant utilise l’eau, le chauffage ou les parties communes. Les dégradations constatées lors du départ, ensuite, à condition qu’un état des lieux de sortie ou un constat de commissaire de justice vienne les documenter. Les frais de procédure, aussi : honoraires d’avocat, frais de commandement, coûts d’huissier engagés pour obtenir le départ. Enfin, les intérêts de retard calculés au taux légal sur les sommes impayées.
Sans état des lieux contradictoire, la preuve des dégradations repose sur des photos ou témoignages, ce qui affaiblit sérieusement le dossier devant un juge. J’ai perdu, en tant que praticien, plus d’un dossier faute de ce simple document signé à l’entrée dans les lieux.
Cinq sommes cumulables : indemnité d’occupation, charges locatives, réparation des dégradations, frais de procédure, intérêts de retard. Le total peut représenter plusieurs mois de loyer avant même que le logement ne soit récupéré.
La procédure pour obtenir le départ d’un occupant sans droit ni titre
Réclamer de l’argent ne suffit pas : encore faut-il récupérer le logement. La procédure démarre par un commandement de quitter les lieux, délivré par un commissaire de justice conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Si l’occupant ne part pas dans le délai fixé (deux mois en principe), une assignation devant le juge des contentieux de la protection permet d’obtenir un titre exécutoire. L’huissier peut ensuite solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture.
Pour un squatteur, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a introduit une procédure administrative accélérée : le propriétaire peut demander au préfet une mise en demeure de quitter les lieux sous 24 à 72 heures, sans passer par le juge, lorsque le domicile est occupé illégalement. Ce texte a aussi durci les sanctions pénales de la violation de domicile, désormais réprimée par l’article 315-1 du Code pénal, jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
Trêve hivernale : quelles exceptions pour un occupant sans droit ni titre
La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, suspend en principe toute expulsion forcée. Mais elle ne s’applique pas de manière uniforme. L’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution exclut expressément les squatteurs occupant un domicile qui n’est pas le leur : dans ce cas, l’expulsion peut être exécutée même en plein hiver. En revanche, un ex-locataire maintenu dans les lieux après la fin de son bail reste, lui, couvert par la trêve hivernale, sauf décision contraire du juge relogement.
Cette distinction surprend souvent les propriétaires. La loi le permet pourtant clairement : en pratique, certains juges continuent à appliquer la trêve par prudence, même face à un squat manifeste, faute de constat suffisamment détaillé au dossier.
| Situation | Trêve hivernale | Sommes réclamables |
|---|---|---|
| Ex-locataire maintenu après résiliation du bail | Applicable | Indemnité d’occupation, charges, dégradations, frais, intérêts |
| Squatteur d’un logement vacant | Non applicable | Indemnité d’occupation, dégradations, frais de procédure |
| Occupant à titre gratuit dont l’accord a cessé | Applicable en général | Indemnité d’occupation, charges, frais de procédure |
Sécuriser ses recours dès la fin du bail
Le nerf de la guerre reste la preuve. Formaliser chaque échange par lettre recommandée, réaliser un état des lieux de sortie même en cas de refus de l’occupant (un constat de commissaire de justice reste possible), et documenter la date exacte de fin de titre : ce sont les trois réflexes qui font gagner des mois de procédure. Un logiciel d’état des lieux permet de dater et horodater ces constats sans contestation possible sur leur authenticité.
Souscrire une assurance protection juridique avant que la situation ne dégénère change aussi la donne financière : les honoraires d’avocat et les frais d’huissier, qui pèsent lourd dans ce type de dossier, sont alors pris en charge. Pour les bailleurs qui gèrent plusieurs biens, une bonne gestion locative centralisée facilite la traçabilité des congés, relances et dates clés qui feront foi devant le juge.
Sources
- Code civil, article 1240
- Code des procédures civiles d’exécution, articles L.411-1 et L.412-1 à L.412-6
- Code pénal, article 315-1
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 15
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger le logement contre l’occupation illicite
