Zone tendue : votre commune est-elle concernée et ce que ça change pour le bailleur
Préavis d'un mois, loyer bloqué à la relocation, taxe sur les logements vacants : trois règles qui dépendent d'une seule chose, la liste des communes fixée par décret. Tapez le nom de la vôtre, la réponse s'affiche avec ses conséquences.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoListe et textes vérifiés le 23 octobre 2026
Source : annexe du décret n° 2013-392 modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (liste 1 : zones tendues), périmètre repris par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 pour la taxe sur la vacance (listes 1 et 2).
Une zone tendue est une commune appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suit pas la demande, et dont le nom figure sur une liste fixée par décret. Elle compte aujourd'hui 1 430 communes. Pour le bailleur, y louer change trois choses : le locataire part avec un mois de préavis, le loyer ne peut pas augmenter librement entre deux locataires, et un logement laissé vide plus d'un an est taxé.
- Préavis
- Un mois au lieu de trois pour le locataire d'un logement loué vide, qui indique simplement ce motif.
- Relocation
- Nouveau loyer plafonné au dernier loyer, sauf exceptions précises. Règle valable jusqu'au 31 juillet 2027.
- Vacance
- Taxe sur le logement vide depuis un an : 17 % puis 34 % de la valeur locative.
- À ne pas confondre
- L'encadrement des loyers, qui ne vise que 9 territoires, et le zonage A, B, C du Pinel.
La question revenait à chaque état des lieux de sortie : « il m'a donné un mois de préavis, il a le droit ? ». La réponse tenait à une ligne d'un décret que ni le bailleur ni le locataire n'avaient lu. Un mois de loyer, parfois plus, se joue sur le nom d'une commune. Autant le vérifier avant le litige.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
La liste des zones tendues : ce que la plupart des sites confondent
Le décret comporte deux listes. Seule la première fait de votre commune une zone tendue au sens de la loi de 1989. La seconde ne joue que pour la fiscalité des logements vides et des résidences secondaires.
Communes d'une agglomération de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre l'offre et la demande est marqué. Paris et sa banlieue, Lyon, Marseille-Aix, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nice, Montpellier, Annecy, Genève-Annemasse, la côte basque...
- Préavis d'un mois
- Loyer plafonné à la relocation
- Taxe sur la vacance dès un an
- Majoration possible de la taxe d'habitation des résidences secondaires
Communes hors grandes agglomérations où les loyers ou les prix sont élevés, ou les résidences secondaires très nombreuses : stations de montagne, littoral, arrière-pays recherché.
- Préavis de droit commun : 3 mois
- Loyer de relocation libre
- Taxe sur la vacance dès un an
- Majoration possible de la taxe d'habitation des résidences secondaires
Zone tendue et loyer : combien demander au prochain locataire ?
Entre deux locataires, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien. Le décret prévoit des sorties, et elles se calculent. Renseignez votre cas.
Règles du décret n° 2017-1198, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 dans les 1 430 communes de la liste 1, et de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements F et G. Dans les 9 territoires soumis à l'encadrement des loyers, le loyer de référence majoré s'applique en plus. Estimation indicative.
Louer en zone tendue : ce qui change, règle par règle
Préavis d'un mois
Le locataire d'un logement vide peut partir avec un mois de préavis au lieu de trois (article 15 de la loi de 1989). Il doit mentionner ce motif dans son congé, mais la localisation du logement suffit à le justifier. Pour un meublé, c'est un mois partout.
Loyer bloqué entre deux locataires
Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui de l'ancien locataire. Une révision IRL est possible si aucune n'a été appliquée dans les 12 mois précédents.
Trois exceptions chiffrées
Travaux d'au moins six mois de loyer : hausse limitée à 15 % de leur coût par an. Loyer manifestement sous-évalué : la moitié de l'écart. Gros travaux récents : loyer libre.
Renouvellement encadré
Au renouvellement, un loyer manifestement sous-évalué ne peut monter que de la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage. Si des travaux d'au moins une année de loyer ont été faits, la hausse peut aller jusqu'à 15 % de leur coût si c'est plus favorable. La hausse s'étale ensuite sur plusieurs années.
Taxe sur la vacance
Un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier est taxé : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite, et jusqu'à 30 % et 60 % sur décision de la commune à partir de 2027.
Résidences secondaires
La commune peut majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires et des meublés qui ne sont pas des résidences principales.
F ou G : pas de hausse, zone tendue ou pas. Depuis le 24 août 2022 en métropole, et le 1er juillet 2024 outre-mer, un logement classé F ou G au DPE ne peut pas être reloué plus cher que le dernier loyer. Les exceptions du décret ne s'appliquent pas. Et en métropole, un logement classé G n'est plus décent pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025.
À surveiller au 1er janvier 2027. Le décret n° 2013-392, qui porte la liste des zones tendues, sera abrogé à cette date par le décret sur la nouvelle taxe sur la vacance, qui en reprend le périmètre. Le décret sur l'évolution des loyers y renvoie toujours. Un texte devrait préciser la liste applicable au préavis et au plafonnement : cette page sera mise à jour dès sa publication.
Zone tendue n'est pas encadrement des loyers
Le plafonnement à la relocation vaut dans toutes les zones tendues. L'encadrement des loyers proprement dit, avec un loyer de référence au mètre carré fixé par arrêté préfectoral, ne s'applique que dans neuf territoires volontaires. Là, les deux plafonds se cumulent.
Cette expérimentation, ouverte par la loi ELAN, prend fin le 23 novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, sans ouverture à de nouvelles communes. Le texte doit encore être adopté définitivement avant cette date.
- ✓Assemblée nationalePremière lecture le 11 décembre 2025
- ✓SénatProlongation de deux ans votée le 21 octobre 2026
- 3Assemblée, deuxième lectureAdoption définitive nécessaire avant le 23 novembre 2026
Zone tendue, zonage A, B, C, taxe 2027 : qui fait quoi
Le zonage A bis, A, B1, B2, C
C'est un autre découpage, fixé par arrêté, qui sert aux dispositifs fiscaux et aux aides : plafonds du loyer intermédiaire et du statut du bailleur privé, prêt à taux zéro, et autrefois le Pinel. Une commune peut être en zone B1 sans être en zone tendue, et inversement.
Le zonage ABC ne change ni le préavis ni le loyer de relocation.
1er janvier 2027 : une seule taxe sur la vacance
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants. Elle s'applique de plein droit dans les communes des deux listes, dès un an de vacance.
Ailleurs, la commune peut l'instituer pour les logements vides depuis deux ans, à un taux de 50 % au plus. Notre guide de la taxe sur les logements vacants détaille les exonérations.
Relouer en zone tendue : deux cas chiffrés
Deux relocations calculées avec la même méthode que le calculateur. Les loyers, les montants de travaux et les loyers du quartier sont des valeurs d'exemple. Dans les deux cas, le logement est classé de A à E et le loyer a déjà été révisé dans les 12 derniers mois.
Cuisine et salle de bains refaites
Annecy, dernier loyer de 950 €, travaux d'amélioration de 7 200 € TTC
- Seuil : 6 mois de loyer, 950 € × 65 700 €, dépassé
- Hausse annuelle : 15 % × 7 200 €1 080 € par an
- Soit par mois : 1 080 € ÷ 12+ 90 €
- Loyer maximum du nouveau bail1 040 €
Un loyer resté sous le quartier
Lyon, dernier loyer de 1 100 €, logements comparables à 1 300 €
- Écart avec le quartier : 1 300 € moins 1 100 €200 €
- Hausse limitée à la moitié de l'écart+ 100 €
- Encadrement des loyers à Lyonà vérifier aussi
- Loyer maximum, sous réserve du loyer de référence majoré1 200 €
Les mêmes logements classés F ou G resteraient à 950 € et à 1 100 € : aucune exception du décret ne s'applique. À l'inverse, s'ils avaient été vides plus de 18 mois, le loyer serait libre. Si les travaux d'Annecy avaient atteint une année de loyer, soit 11 400 €, et avaient été achevés depuis moins de six mois, le loyer pourrait aussi être librement réévalué.
Les erreurs fréquentes
Croire que la liste 2 fait une zone tendue
Seules les 1 430 communes de la liste 1 sont des zones tendues au sens de la loi de 1989. Dans les 2 259 communes de la liste 2, le préavis reste de trois mois et le loyer de relocation reste libre : seule la taxe sur la vacance s'applique.
Refuser un préavis d'un mois
Pour un logement loué vide dans une commune de la liste 1, le locataire mentionne ce motif dans son congé et la localisation du logement suffit à le justifier. En meublé, le préavis est d'un mois partout.
Ajouter une révision IRL déjà faite
La révision IRL à la relocation n'est possible que si aucune révision n'a été appliquée dans les 12 mois précédents. Un loyer révisé en début d'année ne se révise pas une seconde fois au changement de locataire.
Cumuler travaux et sous-évaluation
Par prudence, retenez la plus favorable des deux hausses, sans les additionner. Pour la sous-évaluation, gardez des références de loyers de logements comparables du quartier.
Oublier l'étiquette F ou G
Depuis le 24 août 2022 en métropole, et le 1er juillet 2024 outre-mer, un logement F ou G ne peut pas être reloué plus cher que le dernier loyer, zone tendue ou pas. En métropole, un logement G n'est plus décent pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025.
Confondre zone tendue, encadrement et zonage ABC
L'encadrement des loyers ne vise que 9 territoires, où le loyer de référence majoré s'ajoute au plafonnement. Le zonage A bis, A, B1, B2, C sert aux dispositifs fiscaux et ne change ni le préavis ni le loyer de relocation.
En zone tendue, le dernier loyer est une preuve
Pour fixer le loyer du prochain locataire, il faut pouvoir justifier du loyer de l'ancien, de la date de la dernière révision et du coût des travaux. Qalimo garde cet historique pour chaque logement.
L'historique des loyers
Chaque bail, chaque révision, chaque quittance restent attachés au logement. Le dernier loyer appliqué se retrouve en un clic.
Les justificatifs de travaux
Factures et documents rangés avec le logement, prêts à appuyer une hausse de loyer après travaux.
La révision faite à temps
La révision annuelle calculée sur l'IRL, pour ne jamais arriver à une relocation sans révision dans l'année.
Zone tendue : vos questions
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
Le préavis est-il toujours d'un mois en zone tendue ?
Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue ?
Les règles changent-elles si le logement est resté vide longtemps ?
Zone tendue et encadrement des loyers, est-ce la même chose ?
La zone tendue a-t-elle un rapport avec le zonage A, B, C ?
Quelle taxe pour un logement vide en zone tendue ?
Sources
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d'application de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, et son annexe (listes 1 et 2).
- Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 (préavis), 17 (zones et logements F et G) et 18.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
- Article 1406 bis du Code général des impôts : taxe sur la vacance des locaux d'habitation, à partir de 2027.
- Proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs : vote du Sénat du 21 octobre 2026.
Zone tendue ou pas,
vos loyers au bon montant.
Historique des loyers, révision IRL, quittances et documents : Qalimo garde ce qu'il faut pour fixer et justifier chaque loyer.