État des lieux de sortie : ce que le bailleur peut retenir, et ce qu'il ne peut pas
Le document de fin de bail décide de tout : du montant rendu au locataire, du montant conservé, et de la pénalité que le bailleur risque s'il tarde à restituer. Les règles, la vétusté, le cas du locataire absent, et un calculateur pour chiffrer votre décompte.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 23 octobre 2026
L'état des lieux de sortie s'établit à la restitution des clés, ensemble, par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu'ils mandatent. S'il est conforme à celui d'entrée, le dépôt de garantie est rendu sous un mois ; sinon, sous deux mois au plus, déduction faite des sommes dûment justifiées. Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, un commissaire de justice le dresse, à frais partagés par moitié.
- La méthode
- Comparer la sortie à l'entrée, pièce par pièce : seul l'écart compte.
- La vétusté
- L'usure due au temps ou à l'usage normal reste à la charge du bailleur.
- Les retenues
- Chacune s'appuie sur un devis, une facture ou un décompte.
- Le piège
- Restituer en retard : 10 % du loyer par mois commencé, au profit du locataire.
Un bailleur m'a appelé un lundi de janvier, convaincu d'avoir un dossier solide : trois pièces repeintes dans un vert sombre qu'il n'avait pas choisi, des photos datées, un devis de peintre à 1 400 euros. Il avait tout, sauf une chose. Son état des lieux d'entrée tenait en deux lignes : « logement en bon état, RAS ». J'ai vu très peu de dossiers se perdre sur le droit. Ils se perdent sur la preuve, et presque toujours au même endroit.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
État des lieux de sortie : les six points à ne pas manquer
Le décret du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal du document. Ce qui manque le jour J ne se rattrape pas après.
Un rendez-vous écrit
Proposez la date par écrit, au moment de la restitution des clés. Cette trace prouve que vous avez cherché l'accord amiable.
Le même support qu'à l'entrée
La forme du document doit permettre de comparer l'entrée et la sortie. Reprenez la même trame, pièce par pièce, avec la date de l'état des lieux d'entrée.
Sols, murs, plafonds, équipements
Pour chaque pièce, une description précise des revêtements et des équipements. Les photos sont admises et pèsent lourd.
Compteurs et clés
Les relevés de chaque énergie en cas de comptage individuel, le nombre et la destination des clés et badges rendus.
La nouvelle adresse
Elle doit figurer sur l'état des lieux de sortie. Si le retard de restitution vient de ce que le locataire ne l'a pas donnée, la pénalité n'est pas due.
Un exemplaire chacun
Signé par les deux parties, sur papier ou en version électronique, remis à chacune au moment de la signature.
Un désaccord ne justifie pas de refuser de signer. Écrivez vos réserves sur le document, ligne par ligne, et signez. Un état des lieux signé avec réserves vaut beaucoup mieux qu'une absence d'état des lieux. Et à la sortie, aucun honoraire d'agence ne peut être mis à la charge du locataire : le partage des honoraires d'agence ne vaut que pour l'état des lieux d'entrée.
Locataire ou bailleur : qui paie ?
Le locataire répond des dégradations et des pertes, et des réparations locatives. Il ne répond pas du temps qui passe. Huit constats réels de sortie : à vous de trancher.
La vétusté, ce que beaucoup de bailleurs oublient de déduire
Une moquette posée il y a huit ans n'a plus la valeur du premier jour. Tachée, elle ouvre droit à une part du remplacement, pas au remplacement complet. Cette part se calcule avec une grille de vétusté, qui fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un abattement annuel.
Le décret du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir d'une grille dès la signature du bail, à condition de la choisir parmi celles issues d'un accord collectif de location. Sans grille, le juge apprécie lui-même la part d'usure, au cas par cas. Annexer une grille au bail, c'est savoir à l'avance ce que vous pourrez retenir.
Restent à la charge du locataire, quelle que soit l'ancienneté du logement, l'entretien courant et les menues réparations listés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : le détail figure dans notre guide des réparations locatives.
Votre décompte de sortie : ce que vous rendez, et quand
Indiquez le dépôt, la dégradation constatée et son ancienneté. Le calculateur déduit la vétusté, applique le bon délai et chiffre la pénalité en cas de retard.
Simulation indicative. Délais et pénalité : article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La vétusté est calculée de façon linéaire après la franchise, avec des valeurs d'exemple : seule la grille annexée au bail fait foi, et certaines grilles laissent une part résiduelle à la charge du locataire. Sans grille, le juge apprécie. La provision pour immeuble collectif est limitée à 20 % du dépôt et doit être justifiée.
Pas d'accord amiable : le commissaire de justice
Le locataire ne vient pas, ou refuse de signer, ou glisse les clés dans la boîte aux lettres, ce qui ne fait d'ailleurs pas courir le délai de restitution du dépôt. L'article 3-2 de la loi de 1989 organise la suite : la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice.
Tentative amiable
Proposez une date par écrit et gardez le courrier, le mail ou le SMS.
Convocation
Le commissaire de justice avise les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours à l'avance.
Constat
Il dresse l'état des lieux, même en l'absence du locataire. Le coût, fixé par décret, est partagé par moitié, à condition que la convocation ait été faite.
Combien coûte le constat ?
Tarif réglementé en métropole, TVA incluse. S'ajoutent les frais de convocation (18,06 €) et de déplacement (11,28 €).
Sans état des lieux, attention à la présomption. Faute d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Mais la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2 de la loi de 1989).
Contester un état des lieux de sortie : trois voies
Le délai de dix jours pour compléter le document, souvent invoqué, ne vaut que pour l'état des lieux d'entrée. À la sortie, il n'existe pas d'équivalent.
Les réserves
Au moment de signer, chaque partie peut écrire ses observations sur le document. C'est la voie la plus efficace, parce qu'elle est contemporaine du constat.
La conciliation
La commission départementale de conciliation traite les litiges d'état des lieux et de dépôt de garantie. Sa saisine est gratuite.
Le juge
À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection tranche. Pour une demande jusqu'à 5 000 €, une tentative de règlement amiable préalable est en principe obligatoire. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où l'on a connu, ou aurait dû connaître, les faits.
Pour aller plus loin : la retenue sur le dépôt de garantie, l'état des lieux signé par un proche sans mandat, notre modèle d'état des lieux.
État des lieux de sortie : deux décomptes chiffrés
Deux sorties calculées avec la méthode du calculateur : vétusté linéaire après la franchise, délai d'un ou deux mois, pénalité de 10 % par mois commencé. Les logements, les dates, les montants et les grilles sont des valeurs d'exemple ; seule la grille annexée au bail fait foi.
Locataire absent, parquet rayé
T3 de 68 m², clés remises le 15 mars 2027, dépôt et loyer hors charges de 1 000 €, parquet vitrifié de 9 ans (durée de vie 15 ans, franchise 3 ans)
- Constat de 50 à 150 m², convocation et déplacement : 154,74 + 18,06 + 11,28184,08 €
- Part de chaque partie, convocation faite 7 jours avant92,04 €
- Vétusté : (9 − 3) ÷ (15 − 3)50 %
- Devis de 1 600 € moins 800 € de vétusté800 € retenus
- Délai, sortie non conforme à l'entrée2 mois, au 15 mai 2027
- À restituer : 1 000 − 800200 €
Peinture ancienne, restitution tardive
Immeuble collectif, clés remises le 30 juin 2027, dépôt et loyer hors charges de 700 €, peinture de 8 ans (durée de vie 7 ans, franchise 1 an), devis de 900 €
- Vétusté : (8 − 1) ÷ (7 − 1), plafonnée100 %
- Retenue pour la peinture0 €
- Provision pour charges : 20 % de 700 €140 €
- À restituer avant le 30 août 2027 : 700 − 140560 €
- Rendus avec 1 mois et 10 jours de retard : 2 mois commencés × 70 €140 €
- Dû au locataire, hors solde de la provision700 €
Dans le second cas, le retard coûte au bailleur l'équivalent de la provision qu'il voulait garder. Le solde de la provision, lui, reste à rendre dans le mois qui suit l'approbation des comptes annuels de l'immeuble. La majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse. Dans le premier cas, l'absence du locataire ne bloque rien : le commissaire de justice dresse l'état des lieux, et la partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil. Si les retenues avaient dépassé le dépôt, le surplus se réclamerait à part.
Les erreurs fréquentes à la sortie
Prendre deux mois quand la sortie est conforme
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt se rend sous un mois à compter de la remise des clés. Le délai de deux mois est un maximum, réservé aux autres cas.
Retenir le prix du neuf
La vétusté, usure due au temps ou à l'usage normal, reste à la charge du bailleur. Sur une dégradation, seule la part non amortie du remplacement peut être retenue.
Retenir sans justificatif
Chaque somme déduite s'appuie sur un devis, une facture ou un décompte de charges ou de loyers. Une estimation orale ne suffit pas.
Convoquer le locataire par simple message
Pour un constat par commissaire de justice, les parties sont avisées par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours avant. Le partage des frais par moitié en dépend.
Compter sur dix jours pour compléter
Ce délai ne vaut que pour l'état des lieux d'entrée. À la sortie, les observations s'écrivent sur le document, au moment de signer.
Facturer des honoraires d'agence pour la sortie
Aucun honoraire d'agence ne peut être mis à la charge du locataire pour l'état des lieux de sortie. Le partage ne vaut que pour l'état des lieux d'entrée.
Un état des lieux de sortie solide se prépare à l'entrée
Sur le terrain, la difficulté est rarement juridique. Elle est matérielle : retrouver les photos d'il y a six ans, prouver leur date, remettre la main sur le document d'entrée. C'est ce que règle le logiciel d'état des lieux Qalimo.
Des photos horodatées
Chaque photo garde sa date et sa pièce, sur mobile, tablette ou ordinateur.
L'entrée et la sortie côte à côte
La comparaison est automatique, pièce par pièce, élément par élément.
La signature électronique
Le document est signé sur place et chaque partie reçoit son exemplaire.
État des lieux de sortie : vos questions
Quand faire l'état des lieux de sortie ?
Que doit contenir l'état des lieux de sortie ?
Dans quel délai rendre le dépôt de garantie ?
Que risque le bailleur qui rend le dépôt en retard ?
Que faire si le locataire ne vient pas à l'état des lieux de sortie ?
Combien coûte un état des lieux par commissaire de justice ?
Le bailleur peut-il facturer l'usure normale ?
Peut-on contester un état des lieux de sortie après l'avoir signé ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 (état des lieux), 7 (obligations du locataire), 7-1 (prescription) et 22 (dépôt de garantie).
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
- Code civil, article 1731.
- Service-public.gouv.fr, fiche F10696 (vérifiée le 10 mars 2026) : tarifs du constat par commissaire de justice.
La preuve se prépare
le jour de l'entrée.
Photos horodatées, comparaison automatique entre l'entrée et la sortie, signature électronique : avec Qalimo, l'état des lieux de sortie n'est plus un pari.