Chauffage collectif : ce que le bailleur doit garantir, et ce qu'il peut refacturer
Dans un immeuble à chaudière commune, le bailleur ne règle pas la chaudière lui-même. Il reste pourtant seul responsable envers son locataire. La température exigée, la date de mise en route, la marche à suivre en cas de panne, les répartiteurs et les charges que vous pouvez récupérer.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 27 octobre 2026
Le bailleur doit louer un logement doté d'« une installation permettant un chauffage normal », en bon état de fonctionnement (article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et article 6 de la loi du 6 juillet 1989). C'est vrai aussi quand la chaudière est collective : le locataire n'a aucun lien avec le syndic, il s'adresse à vous. Vous pouvez en revanche lui refacturer l'énergie, l'entretien courant, les visites de contrôle et les petites réparations, dans le cadre de la régularisation annuelle des charges (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Le remplacement de la chaudière et la pose des répartiteurs restent à votre charge.
- Bailleur
- Un chauffage normal, des équipements en bon état, le relais auprès du syndic.
- Syndicat
- L'installation commune, la période de chauffe, les gros travaux.
- Refacturable
- Énergie, entretien courant, contrôles, petites réparations.
- Non refacturable
- Remplacement de la chaudière, pose des répartiteurs et robinets.
Quand un chauffage collectif tombait en panne, j'ai souvent entendu le même argument : « ce n'est pas moi, c'est le syndic ». Face au locataire, il ne pesait pas grand-chose, puisque son bail, il l'avait signé avec son propriétaire. Les bailleurs qui s'en sortaient bien étaient ceux qui avaient écrit au syndic dès le premier jour et transmis chaque réponse à leur locataire. Ils pouvaient montrer qu'ils avaient fait leur part, même si la chaudière ne leur appartenait pas.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
La température : un plafond, pas de plancher général
La plupart des conflits partent d'une idée fausse : « la loi impose 19 °C ». Elle fixe en réalité une limite haute. Le minimum, lui, dépend de l'âge de l'immeuble.
Le plafond moyen
Les limites supérieures de température de chauffage sont fixées en moyenne à 19 °C pour l'ensemble des pièces du logement (code de l'énergie, article R241-26). Un chauffage qui ne dépasse pas cette moyenne n'est pas défaillant.
Le minimum des logements récents
Pour un permis de construire déposé après le 1er juin 2001, l'installation doit permettre de maintenir 18 °C au centre des pièces. Pour les immeubles plus anciens, aucun chiffre : le critère est le « chauffage normal », apprécié par le juge.
En cas d'inoccupation
16 °C pour une absence de 24 heures à moins de 48 heures, 8 °C au-delà de 48 heures (article R241-27).
La dérogation
Pour les logements qui accueillent des personnes âgées, de jeunes enfants ou des soins médicaux (arrêté du 25 juillet 1977).
Comment se mesure la température ? Au centre de la pièce, à 1,50 m du sol. La moyenne du logement est pondérée par le volume des pièces. Un relevé pris près d'une fenêtre, ou dans une seule pièce, ne dit donc pas grand-chose. Aucune sanction spécifique n'est prévue pour le non-respect de ces règles : le juge indemnise le préjudice au cas par cas.
Ce que les juges ont retenu. Une simple alimentation électrique et un conduit d'évacuation ne suffisent pas : il faut de vrais équipements de chauffage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2014). Une chaudière et des radiateurs défectueux qui obligent à un chauffage d'appoint rendent le logement non décent (cour d'appel de Paris, 10 mars 2005). À l'inverse, l'insuffisance n'a pas été retenue quand la chaudière, « même collective », pouvait être réglée (cour d'appel de Bordeaux, 6 avril 2006).
Aucune date légale pour allumer le chauffage collectif. La loi ne fixe pas de date de mise en service. En copropriété, la période de chauffe est fixée par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et le contrat du chauffagiste peut prévoir une mise en route anticipée. Votre locataire ne peut pas exiger un allumage plus tôt. Vous pouvez, vous, porter la demande en assemblée générale.
Qui fait quoi, et dans quel ordre
La chaudière appartient à la copropriété, mais l'obligation de délivrer un logement décent pèse sur le bailleur. Vous êtes l'intermédiaire obligé entre le locataire et le syndic.
Le locataire vous signale la panne
Il prévient le propriétaire ou l'agence, puis envoie une lettre recommandée avec avis de réception si rien ne bouge. Il n'écrit pas au syndic : seul le copropriétaire s'adresse à lui.
Vous saisissez le syndic par écrit, sans attendre
Un e-mail ou un courrier daté, qui décrit la panne et demande une intervention. Gardez la trace de chaque relance : elle prouve votre diligence et prépare un recours contre le syndicat.
Vous tenez le locataire informé
Transmettez-lui les échanges avec le syndic et les dates annoncées. Si la panne dure, proposez des chauffages d'appoint et, le cas échéant, une réduction de loyer, par écrit.
Sans solution, le locataire peut agir contre vous
Après une mise en demeure restée sans réponse ou sans accord pendant deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux, l'autoriser à les faire à vos frais et lui allouer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Vous vous retournez contre le syndicat
Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages qui ont leur origine dans les parties communes, par défaut d'entretien ou vice de construction, sans que vous ayez à prouver une faute (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
Le locataire ne doit pas suspendre son loyer de lui-même. Même privé de chauffage, il continue de payer et passe par la conciliation ou le juge. S'il cesse de payer, voyez si un locataire peut décider seul d'arrêter de payer le loyer.
Si le locataire se plaint d'un logement trop froid, ne discutez pas sur une impression. Faites relever la température dans chaque pièce, au centre, à 1,50 m du sol, pendant plusieurs jours, avec la date et l'heure. Un constat de commissaire de justice donne à ces relevés leur meilleure force, à condition de couvrir tous les équipements du logement : la cour d'appel de Dijon a écarté, le 5 janvier 2006, un constat qui en ignorait une partie.
Trier l'appel de fonds du syndic : récupérable ou non ?
La liste des charges récupérables est limitative : seules celles qu'elle mentionne peuvent être facturées au locataire. Choisissez une ligne de votre appel de fonds.
Le combustible ou la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature, figure dans la liste des charges récupérables pour le chauffage collectif (décret n° 87-713, annexe).
Imputez au locataire la quote-part de votre lot, selon la répartition prévue par le règlement de copropriété ou par les relevés.
Indicatif. Le décompte du syndic ne distingue pas toujours les postes : demandez le détail avant de régulariser. Sources : article 23 de la loi du 6 juillet 1989, annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, ANIL.
La régularisation, au moins une fois par an. Un mois avant, vous adressez au locataire le décompte par nature de charges et, pour le chauffage et l'eau chaude collectifs, une note sur le mode de calcul. Les justificatifs restent à sa disposition pendant six mois après l'envoi du décompte. Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile qui suit, le locataire peut demander à payer en douze mensualités. Le détail figure dans notre guide sur la régularisation des charges.
Trois ans pour réclamer. Vous disposez de trois ans pour réclamer des charges impayées. Le locataire, du même délai pour réclamer un trop-perçu.
Répartiteurs de frais de chauffage : l'immeuble est-il concerné ?
L'individualisation des frais de chauffage relève désormais du code de la construction et de l'habitation (article L174-2). Elle se décide en copropriété, mais elle change le décompte de votre locataire.
Les immeubles visés
Les immeubles collectifs d'habitation ou mixtes à chauffage collectif qui consomment plus de 80 kWh par m² et par an. Le calcul : la moyenne des trois dernières années de consommation de chauffage, hors eau chaude sanitaire, divisée par la surface habitable.
Les appareils
En priorité des compteurs individuels d'énergie thermique. À défaut, un répartiteur sur chaque radiateur. Des robinets thermostatiques doivent être posés au préalable.
La télérelève en 2027
Les appareils posés depuis le 25 octobre 2020 sont relevables à distance. Au 1er janvier 2027, tous devront l'être. Les occupants reçoivent une note annuelle détaillée. Dans un immeuble télérelevé, le bailleur transmet aussi au locataire une évaluation de sa consommation.
Les exemptions
Consommation sous le seuil, impossibilité technique (plancher chauffant sans mesure par local, distribution monotube en série) ou coût excessif au regard des économies. Elles doivent être justifiées par une note.
Comment se répartit la facture ? Environ 30 % de frais communs, répartis selon le règlement de copropriété ou le bail, et environ 70 % selon les relevés de chaque logement. Les travaux et le choix du prestataire se votent à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et leur coût entre dans les charges de copropriété. Si l'immeuble n'est pas équipé alors qu'il le devrait, une amende de 1 500 € au plus par an et par logement peut être prononcée après une mise en demeure restée sans effet.
Les cinq erreurs du bailleur en chauffage collectif
Renvoyer le locataire vers le syndic
Il n'a aucun lien de droit avec lui. C'est à vous de relayer la panne, et c'est à vous qu'il demandera des comptes.
Refacturer la pose des répartiteurs
Les frais de pose des compteurs, répartiteurs et robinets thermostatiques ne sont pas des charges récupérables. L'erreur est fréquente dans les décomptes.
Reporter l'appel de fonds tel quel
La quote-part de gros entretien ou de remplacement de la chaudière n'est pas récupérable. Ventilez chaque ligne avant de l'imputer.
Promettre 19 °C
C'est un plafond. Dans un immeuble ancien, aucun minimum n'est chiffré : ne vous engagez pas sur une température que l'installation commune ne garantit pas.
Laisser durer une panne sans geste
Le juge a déjà évalué à 300 € par mois, pendant la saison de chauffe, le trouble lié à une chambre insuffisamment chauffée (cour d'appel de Paris, 15 février 2011). Un geste écrit et daté coûte moins cher.
Des charges justes, une régularisation sans tableur
Le chauffage collectif se joue dans le décompte annuel. Qalimo compare ce que vous avez appelé et ce que vous avez réellement payé.
La régularisation de charges
Depuis la fiche du locataire, Qalimo compare les provisions appelées et les charges réelles comptabilisées sur la période, pour un bail avec provisions sur charges.
Les courriers datés
Des modèles pré-remplis avec le bail, dont un courrier libre, envoyés par e-mail ou en lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces au même endroit
Bail, quittances et échanges rangés au même endroit, avec les justificatifs du syndic que vous y déposez.
Chauffage collectif : vos questions
Le chauffage collectif ne marche plus : que doit faire le locataire, et que doit faire le bailleur ?
Y a-t-il une température minimale légale dans un logement loué ?
Le locataire se plaint qu'il fait 19 °C : est-ce suffisant ?
À partir de quelle date le chauffage collectif doit-il être allumé ?
Le bailleur peut-il refacturer le chauffage collectif au locataire ?
Les répartiteurs de frais de chauffage sont-ils obligatoires ?
Que doit recevoir le locataire lors de la régularisation des charges de chauffage ?
Sources
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 ; Service-public.fr, logement décent (vérifié le 21 mars 2025) ; ANIL, jurisprudence logement décent.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 23 ; Service-public.fr, obligations du bailleur (vérifié le 10 juillet 2023) ; Service-public.fr, charges locatives (vérifié le 15 avril 2025).
- Code de l'énergie, articles R241-25 à R241-29-1 ; Service-public.fr, température de chauffage (vérifié le 18 juin 2024) ; ministère de la Transition écologique, chauffage des bâtiments.
- ANIL, chauffage collectif en copropriété (période de chauffe).
- Code de la construction et de l'habitation, articles L174-2, R174-1 à R174-18 et L185-1 à L185-4 ; Service-public.fr, individualisation des frais de chauffage (vérifié le 4 août 2026).
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe ; ANIL, charges en location vide.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 ; Service-public.fr, syndicat des copropriétaires (vérifié le 9 juin 2026).
Le chauffage collectif se règle
dans un décompte bien tenu.
Provisions, charges réelles, courriers et appels de fonds au même endroit : avec Qalimo, la régularisation se prépare en quelques clics.