Bail civil : dans quels cas l'utiliser pour louer un logement ?
Le bail civil, ou bail « code civil », sert aux locations qui échappent à la loi du 6 juillet 1989 : résidence secondaire, logement loué à une société pour son salarié, logement de fonction, garage loué seul. Il est interdit pour la résidence principale d'un particulier. Les cas permis, les clauses à écrire, le risque de requalification et un arbre de décision pour choisir le bon contrat.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 30 octobre 2026
Un bail civil est un contrat de location régi par les articles 1709 et suivants du code civil et par ce que les parties ont écrit. Il ne peut servir que si la location sort du champ de la loi du 6 juillet 1989 : logement qui n'est pas la résidence principale du locataire, locataire personne morale, logement de fonction, travailleur saisonnier, local loué seul. Pour la résidence principale d'un particulier, la loi de 1989 s'impose, car elle est d'ordre public (article 2) : un bail intitulé « code civil » peut alors être requalifié par le juge, avec la durée, le congé et le dépôt de garantie de la loi. Le bail civil ne change rien à l'imposition des loyers.
- Permis
- Résidence secondaire, société qui loge un salarié, garage seul.
- Interdit
- La résidence principale d'un particulier, vide ou meublée.
- Libre
- Durée, loyer, dépôt de garantie, préavis : ce que le contrat prévoit.
- Risque
- La requalification si le locataire vit là, quel que soit l'intitulé.
Le bail « code civil » posait rarement problème le jour de la signature. Il en posait des années plus tard, quand le bailleur voulait récupérer son logement. Le locataire produisait alors ses avis d'impôt et son courrier, tous à cette adresse. Le titre du contrat ne pesait plus grand-chose face à ces pièces. J'en ai retenu une règle simple : le bon bail est celui qui décrit ce qui se passe vraiment dans le logement.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Bail civil ou bail loi de 1989 : l'arbre de décision
Répondez aux questions dans l'ordre. L'arbre suit l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe ce qui relève de la loi et ce qui lui échappe.
Que louez-vous ?
Le résultat s'affiche ici, avec le texte qui le fonde et le point à verrouiller dans le contrat.
Le critère décisif est presque toujours le même : le logement est-il la résidence principale du locataire ?
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2.
Indicatif. L'arbre simplifie : un logement-foyer, un logement conventionné ou une occupation précaire obéissent à d'autres règles. En cas de doute, l'ADIL de votre département répond gratuitement. Sources : loi du 6 juillet 1989, articles 2, 10, 25-3 et 25-7 ; code civil, articles 1709 et suivants.
Le bail code civil : un contrat de droit commun
Le code civil ne parle pas de « bail civil ». Il parle de louage des choses. Le bail civil, c'est ce régime général, sans la couche protectrice de la loi de 1989. L'ADIL le décrit comme « régi par le Code civil et par l'accord des parties ».
Article 1709
Une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un prix. Écrit ou verbal (article 1714).
Articles 1719 et 1720
Délivrer le logement en bon état de réparations, l'entretenir, assurer une jouissance paisible et faire les réparations autres que locatives.
Articles 1728 à 1732
Payer aux termes convenus, user des lieux suivant leur destination, rendre le logement conforme à l'état des lieux, répondre des dégradations.
Articles 1736 à 1738
Le bail écrit cesse au terme, sans congé. Sans écrit, le congé suit l'usage des lieux. Le locataire laissé en place au terme : nouveau bail.
La décence suit la résidence principale. L'article 1719 impose un logement décent « s'il s'agit de son habitation principale ». En résidence secondaire, le bailleur doit toujours un logement en bon état et apte à l'usage prévu, et fait les réparations autres que locatives (articles 1719 et 1720). Le logement de fonction, lui, reste soumis aux règles de décence de la loi de 1989 (article 6, deux premiers alinéas).
Quand utiliser un bail civil : les cinq situations
La loi de 1989 vise les logements qui constituent la résidence principale du preneur, occupés au moins huit mois par an. Tout ce qui sort de ce cadre peut relever du code civil.
La résidence secondaire
Le locataire a sa résidence principale ailleurs et vient quelques semaines ou week-ends par an. Le bail civil est possible, vide ou meublé : c'est le cas du « bail civil meublé ». Écrivez la destination dans le contrat et l'adresse de la résidence principale du locataire.
La société qui loge un salarié
La loi de 1989 ne s'applique pas quand le locataire est une personne morale, même pour loger son personnel. Le bail civil se conclut avec la société, qui reste seule débitrice du loyer. Nommez l'occupant autorisé dans le contrat.
Le logement de fonction
Le logement attribué ou loué en raison d'une fonction ou d'un emploi échappe à la loi, comme celui loué à un travailleur saisonnier. Restent dus : le dossier de diagnostics (article 3-3), la décence (article 6), la procédure de mise en conformité (article 20-1) et l'article 24-1.
Le garage ou la cave loué seul
Un parking, un box ou une cave loué sans logement relève du code civil. Loué avec le logement par le même bailleur, il suit en revanche le bail du logement (article 2). Voyez le bail de parking, garage ou box.
La location saisonnière
Des vacances ne font pas une résidence principale : la location saisonnière reste hors de la loi de 1989, même si l'article 2 ne la cite plus depuis la loi ALUR. Elle a ses propres règles, détaillées dans le bail de location saisonnière.
Jamais : la résidence principale d'un particulier
Même avec l'accord écrit du locataire, même meublée, même « à titre temporaire ». La loi de 1989 est d'ordre public : elle s'applique, comme le rappelle l'INC, « même si les parties ont choisi de l'exclure ».
Logement de fonction : le lien avec l'emploi doit être réel. Le 6 mai 2021 (n° 20-10.869), la Cour de cassation a refusé cette qualification à un logement dont le bailleur n'était pas l'employeur et dont le bail ne renvoyait pas aux contrats de travail. C'est une clause qui lie la location à l'emploi qui fait le logement de fonction (analyse de l'ANIL).
Durée, congé, dépôt de garantie : ce qui est libre, et ses limites
En bail civil, presque tout se négocie. C'est un avantage et un piège : ce que le contrat ne dit pas, le code civil ou l'usage le décide à votre place.
La durée
Libre : quelques mois, un an, plusieurs années. Un bail écrit à durée fixe « cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé », sans congé (article 1737). Mais si le locataire reste et que vous le laissez en place, un nouveau bail naît, réglé comme une location sans écrit (article 1738).
Le congé
Préavis et forme sont ceux du contrat : prévoyez-les pour chaque partie, avec un envoi par lettre recommandée. Sans écrit, le congé suit « les délais fixés par l'usage des lieux » (article 1736), une règle floue. Le cas du bail verbal montre ce que coûte l'absence de contrat.
Le dépôt de garantie
Aucun plafond légal : ni un mois, ni deux mois. Le contrat fixe le montant, le délai de restitution et ce qui peut être retenu. Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (article 1731) : faites-en un, à l'entrée et à la sortie.
Le loyer et sa révision
Le loyer est libre, sans encadrement ni plafond de zone tendue, qui ne visent que les baux de la loi de 1989. La révision n'existe que si une clause la prévoit : indice, date, mode de calcul.
L'impayé
La clause résolutoire de l'article 24 de la loi de 1989 ne s'applique pas. Écrivez votre propre clause : impayé, défaut d'assurance, délai après une mise en demeure. Sans elle, il faut demander au juge de résilier.
Bail civil requalifié en bail d'habitation : ce qui change d'un coup
Le juge regarde ce qui se passe dans le logement, pas le titre du contrat. Si le locataire y vit, il peut demander au juge des contentieux de la protection d'appliquer la loi de 1989. L'écart, pour un logement vide loué par un particulier :
En meublé, la requalification applique le titre Ier bis : bail d'un an reconductible, neuf mois pour un étudiant (article 25-7), dépôt de deux mois au plus (article 25-6), congé du bailleur trois mois avant le terme (article 25-8). Un bailleur personne morale doit six ans en location vide (article 10).
Gardez dans le dossier de chaque bail civil la preuve de ce qui le justifie, datée du jour de la signature : le justificatif de domicile principal du locataire, l'extrait Kbis de la société locataire, le contrat de travail qui prévoit le logement. Si la situation change en cours de route et que le locataire s'installe pour de bon, ne laissez pas courir : proposez un bail conforme à la loi de 1989, vide ou meublé.
Les dix clauses à écrire dans un bail civil
Cochez ce que votre contrat prévoit déjà. Chaque clause manquante est une question que le code civil, l'usage ou le juge tranchera à votre place.
Repères pratiques, pas une liste légale : le code civil n'impose aucune de ces clauses, mais chacune évite un débat. Sources : code civil, articles 1719, 1720, 1728, 1730, 1731, 1736 à 1738.
Fiscalité du bail civil : rien ne change
L'impôt suit la nature de la location, vide ou meublée, pas le texte qui régit le contrat.
Location vide
Les loyers d'un bail civil vide sont des revenus fonciers, au micro-foncier ou au réel, même si le locataire est une société. Voyez les charges déductibles.
Location meublée
Un bail civil meublé, par exemple pour une résidence secondaire, relève des bénéfices industriels et commerciaux, comme toute location meublée. La comptabilité LMNP s'applique de la même façon.
Les quatre erreurs des bailleurs avec le bail civil
Fuir la loi de 1989
Choisir le bail civil pour un locataire qui vivra là toute l'année, afin d'éviter la durée de trois ans ou le plafond du dépôt. C'est l'usage interdit, et le plus contesté.
Croire que le titre protège
« Bail code civil » en en-tête, signature du locataire en bas : ni l'un ni l'autre n'écarte une loi d'ordre public. Seule la réalité de l'occupation compte.
Oublier l'occupant
Un bail à une société qui ne nomme pas le salarié logé laisse ouverte la question de qui peut entrer, et de ce que devient le bail quand il part.
Un faux logement de fonction
Sans clause qui lie la location à l'emploi, l'étiquette « logement de fonction » ne tient pas.
Un contrat clair, et un dossier qui le justifie
Un bail civil se défend avec des écrits datés. Qalimo les produit et les range au même endroit.
Le contrat signé
Le bail se prépare à partir des informations du logement et se signe électroniquement, un exemplaire pour chacun. Exemple fictif.
Les pièces au bon endroit
Kbis, justificatif de domicile, attestation d'assurance, état des lieux avec photos : rangés dans le dossier du logement.
Les loyers suivis
Avis d'échéance et quittances envoyés automatiquement, loyers rapprochés en banque en lecture seule. Qalimo n'encaisse pas les loyers. Exemple fictif.
Bail civil : vos questions
Qu'est-ce qu'un bail civil ?
Peut-on louer sa résidence principale à un particulier avec un bail civil ?
Un bail civil meublé est-il possible ?
Que risque le bailleur si son bail civil est requalifié ?
Une société peut-elle louer un logement pour y loger un salarié ?
Le bail civil change-t-il l'imposition des loyers ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (version en vigueur depuis le 29 juillet 2023), articles 3, 3-3, 6, 10, 15, 17, 17-1, 20-1, 22, 24, 24-1, 25-3, 25-6, 25-7 et 25-8.
- Code civil, articles 1709, 1714, 1719, 1720, 1728, 1730 à 1732, 1736 à 1738.
- ADIL de la Moselle, différences entre un bail classique et un bail Code civil (2 avril 2026).
- ANIL, qualification du logement de fonction : Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 2021, n° 20-10.869.
- Institut national de la consommation, qu'est-ce qu'un bail « code civil » (mis à jour le 10 avril 2025).
- Congrès des notaires de France, 119e congrès (2023), les contrats totalement exclus de la loi de 1989 et les baux partiellement soumis.
- impots.gouv.fr, location vide de meubles ; Service-public.fr, revenus d'une location meublée.
Le bon bail,
c'est celui qui dit la vérité du logement.
Contrats signés électroniquement, pièces justificatives rangées, quittances et avis d'échéance automatiques : avec Qalimo, chaque location a son dossier.