Bail verbal : puis-je louer sans bail écrit ?
Oui, un bail verbal est valable dès que le logement est occupé et le loyer payé. Mais la loi exige un écrit, chacun peut l'imposer à tout moment, et le bailleur sans contrat perd la révision du loyer, la clause résolutoire et une bonne partie de ses preuves. Les règles, un diagnostic de votre situation et la façon de régulariser.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Un bail verbal est valable : le code civil permet de louer « par écrit ou verbalement » (article 1714), et un accord oral suivi d'une entrée dans les lieux et du paiement d'un loyer crée un vrai bail, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Mais cette loi impose un contrat écrit conforme au contrat type (article 3), et chaque partie peut exiger cet écrit à tout moment. Sans contrat, le bail dure trois ans pour un bailleur particulier et se reconduit par périodes de trois ans, le loyer ne peut pas être révisé, aucune clause résolutoire ne joue, et c'est au bailleur de prouver ce qui a été convenu. Depuis le 11 avril 2024, refuser l'écrit demandé est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 € d'amende.
- Validité
- Oui, dès que le bail a commencé à s'exécuter.
- Durée
- Trois ans, reconduits par trois ans, ou six ans pour une société.
- Ce qui manque
- Révision du loyer, clause résolutoire, preuve des conditions.
- Régulariser
- Un écrit conforme, que chacun peut exiger.
Dans les dossiers de bail verbal que j'ai suivis, la validité du bail était rarement en cause : dès que le locataire avait payé, le juge l'admettait. Le débat portait sur le contenu. À quelle date était-il entré, combien payait-il, avait-il versé un dépôt ? Celui qui avait gardé des traces écrites l'emportait. L'autre n'avait plus que sa parole, et elle pesait peu.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Bail verbal ou bail écrit : ce que le bailleur perd
La loi de 1989 s'applique au bail verbal comme au bail écrit, avec ses règles impératives. Ce qui disparaît, ce sont les clauses que seul un écrit peut prévoir, et la preuve facile de ce qui a été convenu.
Sources : code civil, article 1714 ; loi du 6 juillet 1989, articles 3, 3-4, 10, 17-1, 22, 22-1 et 24 ; ANIL, « Validité du bail verbal et conséquences ». Le bail verbal n'échappe ni au dossier de diagnostic technique ni à l'état des lieux, qui restent dus.
Combien de temps dure un bail verbal ?
Comme un bail écrit : la durée minimale de l'article 10 s'applique d'office. Le bail ne s'arrête pas parce qu'il n'a pas de date de fin écrite, et il ne devient pas un bail « au mois » que l'on quitte à volonté.
- 0Entrée dans les lieuxPoint de départ du bail. Sans écrit, c'est la date à prouver en premier.
- 3Premier terme, 3 ansLe bailleur peut donner congé six mois avant, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
- 6Reconduction, 6 ansSans congé valable, le bail repart pour trois ans, aux mêmes conditions.
- 9Puis 9 ans, et ainsi de suitePar périodes de trois ans, tant qu'aucun congé régulier n'est donné.
La Cour de cassation l'a rappelé le 17 novembre 2021 (3e chambre civile, n° 20-19.450) : un bail verbal consenti par des bailleurs personnes physiques pour la résidence principale du locataire est conclu pour au moins trois ans et, faute de congé valable, il se reconduit tacitement par périodes de trois ans. Pour une société bailleresse, la durée est de six ans. En meublé, c'est un an, reconduit d'année en année (article 25-7), et le congé du bailleur se donne trois mois avant le terme.
Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, ou d'un mois en zone tendue et dans les cas prévus par l'article 15. Les règles de forme du congé sont les mêmes que pour un bail écrit : lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Pour le détail, voyez le congé donné par le bailleur.
Prouver un bail verbal : ce qui compte devant le juge
Le code civil distingue deux situations. Tout se joue sur une question simple : le bail a-t-il commencé à s'exécuter ?
Rien n'a encore commencé
Pas de clés remises, pas de loyer versé. Si l'un des deux nie l'accord, la preuve ne peut pas être faite par témoins, quel que soit le loyer, même si des arrhes ont été données (code civil, article 1715). En pratique, une promesse orale non suivie d'effet ne vaut presque rien.
Le bail est en cours
Le locataire occupe et paie : le bail se prouve alors par tous moyens. En cas de désaccord sur le montant du loyer sans aucune quittance, le propriétaire est cru sur son serment, sauf si le locataire demande une estimation par expert (article 1716). Les quittances changent tout.
Les preuves les plus utiles, de la plus forte à la plus faible
Repère pratique, pas une hiérarchie fixée par la loi : le juge apprécie l'ensemble. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (code civil, article 1731).
Votre location sans écrit : le diagnostic et le courrier
Quatre questions et la date d'entrée. Le diagnostic donne la durée qui s'applique, la date limite pour un congé, la solidité de vos preuves, puis un courrier pour proposer l'écrit au locataire.
Le bail est en cours : il se prouve par tous moyens, et vos virements établissent l'entrée et le montant du loyer.
- ✓Gardez l'historique des virements : c'est votre meilleure preuve.
- ✕Pas de révision du loyer tant qu'aucune clause écrite ne la prévoit.
- !Proposez un bail écrit qui reprend les conditions actuelles.
Loi du 6 juillet 1989, articles 3, 10, 15 et 17-1 ; Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450.
Objet : établissement du contrat de location par écrit Madame, Monsieur, Vous occupez le logement que je vous loue depuis le 1er janvier 2025, moyennant un loyer mensuel de 650 € hors charges, sans qu'un contrat écrit ait été signé. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est établi par écrit et que chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme (article 3). Je vous propose donc de signer un bail conforme au contrat type, qui reprend les conditions que nous appliquons depuis votre entrée : même date de prise d'effet, même loyer, mêmes charges. Je vous adresse le projet de contrat avec ses annexes. Merci de me faire part de vos observations ou de me le retourner signé sous quinze jours. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Indicatif. Les dates partent de la date d'entrée que vous indiquez : c'est elle qui fixe les termes, et c'est elle qu'il faudra prouver en cas de litige. Le congé doit parvenir au locataire au plus tard à la date indiquée ; en cas de doute, prévoyez une marge. Sources : code civil, articles 1715 et 1716 ; loi du 6 juillet 1989, articles 3, 10, 15, 17-1, 22, 25-6, 25-7 et 25-8 ; Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450.
Passer du bail verbal au bail écrit : les cinq étapes
Régulariser ne crée pas un nouveau bail : c'est mettre par écrit celui qui existe déjà. Le contrat doit refléter ce qui a été réellement convenu et pratiqué.
Proposer l'écrit, par lettre
Le bailleur comme le locataire peut exiger un contrat conforme, à tout moment (article 3). Une lettre datée, recommandée de préférence, fixe le point de départ de la démarche. Le courrier de l'outil ci-dessus sert de base.
Reprendre les conditions réelles
Date d'entrée effective, loyer et charges pratiqués, dépôt réellement versé. Dater le bail du jour de la signature, comme s'il commençait, ferait discuter la durée et pourrait se retourner contre vous.
Utiliser le contrat type en vigueur
Le bail suit le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, mis à jour par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2026. Joignez la notice d'information et le dossier de diagnostic technique, et faites un état des lieux s'il n'y en a pas eu.
Ne pas ajouter seul de nouvelles clauses
Une clause de révision du loyer, une clause de solidarité ou un loyer plus élevé changent l'accord : il faut l'accord du locataire. Selon l'ANIL, le juge saisi d'un désaccord peut tenir son jugement pour bail, avec les seules clauses convenues et les règles impératives, sans imposer de clause facultative comme la révision.
Faire signer, puis remettre un exemplaire
Signature des deux parties, sur papier ou par signature électronique, un exemplaire pour chacun. Si un garant intervient, son acte de caution est établi à ce moment, avec un exemplaire du bail.
Le locataire réclame un écrit ? Ne refusez pas. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3, ou la remise d'une quittance, est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 € d'amende (article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989). Selon l'ANIL, la sanction vise les contrats conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 11 avril 2024. Le bailleur ne peut pas non plus se prévaloir de l'absence d'écrit contre le locataire.
Régularisez quand tout va bien. Un locataire qui paie et qui s'entend avec vous signe sans difficulté un bail qui reprend ce qu'il vit déjà. Le jour d'un impayé ou d'un congé, la même proposition devient un sujet de discussion, et chaque condition se négocie. Pour le contenu du contrat lui-même, voyez le bail de location vide ; pour les règles générales, la loi du 6 juillet 1989 expliquée article par article.
Location sans bail : les six erreurs du bailleur
Croire reprendre le logement à volonté
Sans écrit, le bail n'est pas précaire. Il dure trois ans et ne prend fin que par un congé motivé, donné six mois avant le terme.
Appliquer l'IRL quand même
Sans clause écrite, la révision annuelle n'est pas possible. Une hausse imposée peut être réclamée par le locataire.
Encaisser en espèces sans reçu
Sans quittance, le montant du loyer se discute et la preuve de l'entrée s'affaiblit. La quittance est due gratuitement sur demande (article 21).
Traiter le locataire en occupant sans titre
Une personne qui paie un loyer convenu oralement est un locataire. Changer les serrures ou couper l'eau reste interdit. Le cas du squat est différent : voyez l'occupant sans droit ni titre.
Attendre l'impayé pour réagir
Sans clause résolutoire, il faut demander au juge la résiliation pour manquement, ce qui laisse plus de place à l'appréciation. Le loyer reste dû, avec ou sans écrit.
Exiger un dépôt au-delà du plafond
Un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé, écrit ou pas. Le surplus est à rendre, et la restitution suit les délais de l'article 22.
Un bail écrit, et des preuves qui se constituent seules
Ce qui protège un bailleur, ce sont des écrits datés : le contrat, les quittances, les paiements. Qalimo les produit et les range au même endroit.
Le bail rédigé et signé
Le contrat se prépare à partir des informations du logement et se signe électroniquement, un exemplaire pour chacun. Exemple fictif.
Les quittances chaque mois
Avis d'échéance et quittances envoyés automatiquement : chaque paiement laisse une trace écrite, sans y penser.
Les paiements rapprochés
Les loyers sont rapprochés avec votre compte bancaire, en lecture seule. Qalimo n'encaisse pas les loyers : il en garde l'historique.
Bail verbal : vos questions
Un bail verbal est-il valable ?
Quelle est la durée d'un bail verbal ?
Comment prouver un bail verbal ?
Peut-on réviser le loyer d'un bail verbal ?
Le locataire peut-il exiger un bail écrit ?
Que faire si un locataire sans bail ne paie plus ?
Un dépôt de garantie peut-il être demandé sans bail écrit ?
Comment transformer un bail verbal en bail écrit ?
Sources
- Code civil, articles 1714, 1715, 1716 et 1731 ; Légifrance, article 1715.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-2, 3-3, 3-4 (créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024), 10, 15, 17-1, 21, 22, 22-1, 24, 25-3, 25-6, 25-7 et 25-8.
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 novembre 2021, n° 20-19.450 ; ANIL, bail verbal et reconduction tacite.
- ANIL, validité du bail verbal et conséquences ; ANIL, le bail de location, un document obligatoire.
Un accord oral se discute.
Un bail écrit se lit.
Bail signé électroniquement, quittances automatiques et loyers rapprochés en banque : avec Qalimo, ce que vous avez convenu reste écrit.