Loi du 6 juillet 1989 : ce que dit chaque article, expliqué au bailleur
C'est la loi qui encadre presque toutes les locations de résidence principale, vides ou meublées. Bail, état des lieux, décence, congé, loyer, charges, dépôt de garantie, caution, impayés : voici le texte article par article, en langage clair, avec ce qu'il change pour vous et le guide à lire ensuite.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTexte consolidé lu le 27 octobre 2026
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs » fixe les droits et obligations du bailleur et du locataire d'un logement loué comme résidence principale. Elle est d'ordre public : un bail ne peut pas l'écarter, et une clause contraire est sans effet. Elle couvre la location vide (titre Ier), la location meublée (titre Ier bis, depuis la loi ALUR) et le bail mobilité (titre Ier ter). Ses articles renvoient à des décrets d'application : contrat type, liste des réparations locatives, charges récupérables, pièces du dossier de location.
- Vide
- Titre Ier : bail de 3 ou 6 ans, congé à 6 mois, dépôt de 1 mois.
- Meublé
- Titre Ier bis : bail d'un an, congé à 3 mois, dépôt de 2 mois.
- Bail mobilité
- Titre Ier ter : 1 à 10 mois, aucun dépôt de garantie.
- Ordre public
- Le bail ne peut pas l'écarter ; les clauses de l'article 4 sont non écrites.
Beaucoup des litiges locatifs que j'ai connus auraient pu se régler en relisant un article de cette loi. Bailleurs et locataires la connaissaient souvent par ouï-dire, à travers le conseil d'un proche ou un modèle de bail trouvé en ligne. Une clause interdite restait dans le bail pendant des années, jusqu'au jour où quelqu'un la contestait. Lire le texte avant de signer prend une soirée. Le découvrir à l'audience coûte bien davantage.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
La version expliquée ici. Le texte consolidé a été lu article par article le 27 octobre 2026, dans sa version issue de la base LEGI au 4 juillet 2026. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi : chaque article ci-dessous renvoie à son texte officiel.
Le texte de la loi, expliqué en clair
Tapez un mot (dépôt, congé, colocation, DPE) ou un numéro d'article, ou choisissez une partie de la loi. Les articles marqués « Essentiel » sont ceux que les bailleurs consultent le plus.
Titre Ier, chapitre IerDispositions générales articles 1 à 9-2
Article 1 : le droit au logement et la non-discrimination
Vous ne pouvez pas refuser de louer pour un motif discriminatoire. En cas de litige, c'est à vous de prouver que votre décision repose sur des éléments objectifs, comme la situation financière du candidat.
Article 2 : les logements concernés
La loi est d'ordre public. Elle vise le logement qui constitue la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Elle couvre aussi le garage, la place de parking ou le jardin loués accessoirement au logement par le même bailleur. Hors de ce champ, par exemple pour une résidence secondaire, la location relève d'un bail civil de droit commun.
Le titre Ier ne s'applique pas aux meublés (titre Ier bis), au bail mobilité (titre Ier ter), aux logements-foyers, aux logements de fonction ni aux locations saisonnières.
Article 2-1 : les annonces de location
Une annonce de location doit comporter certaines informations obligatoires. Pour un bailleur particulier, leur liste est fixée par arrêté.
Article 3 : le bail écrit et ses mentions obligatoires Essentiel
Le bail est obligatoirement écrit et suit un contrat type fixé par décret. Ce contrat type (décret n° 2015-587) a été modifié en dernier lieu par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Le bail doit notamment indiquer :
- votre identité et votre domicile, et ceux de votre mandataire s'il y en a un, ainsi que le nom du locataire ;
- la date de prise d'effet et la durée du bail ;
- la consistance du logement, sa destination et sa surface habitable, les parties privatives et communes ;
- le loyer, ses modalités de paiement et de révision ;
- le dernier loyer payé par le précédent locataire, s'il est parti depuis moins de 18 mois, et les travaux faits depuis le dernier bail ;
- le montant du dépôt de garantie et l'estimation des dépenses théoriques d'énergie issue du DPE.
Une notice d'information et les extraits utiles du règlement de copropriété sont annexés. Si la surface habitable ou le dernier loyer manque, le locataire peut vous mettre en demeure dans le mois de la prise d'effet ; sans réponse sous un mois, il peut saisir le juge dans les 3 mois. Vous ne pouvez pas vous prévaloir vous-même de ces manquements. Si le logement est vendu, le nouveau bailleur notifie son identité et son adresse au locataire.
Article 3-1 : l'erreur de surface habitable
Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée au bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l'écart. Vous avez 2 mois pour répondre. À défaut d'accord, il peut saisir le juge dans les 4 mois. La baisse vaut depuis la signature si la demande arrive dans les 6 mois de la prise d'effet, sinon à compter de la demande. Cet article ne s'applique pas au meublé.
Article 3-2 : l'état des lieux Essentiel
Un état des lieux est établi à la remise des clés et à leur restitution, « contradictoirement et amiablement », par les parties ou par un tiers qu'elles mandatent, en autant d'exemplaires que de parties. Il est joint au bail.
Si l'état des lieux amiable est impossible, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés par moitié selon un tarif réglementé, après avoir averti les parties au moins 7 jours avant par lettre recommandée. Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage. Les index d'énergie sont relevés quand le chauffage ou l'eau chaude est individuel.
Le modèle d'état des lieuxL'état des lieux de sortieTexte officiel
Article 3-3 : le dossier de diagnostic technique
Il est annexé au bail à la signature et au renouvellement. Il réunit le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état amiante, les états des installations d'électricité et de gaz, l'état des risques dans les zones concernées et le document sur le bruit aérien. Le contenu du constat plomb et ses seuils sont expliqués dans notre guide du constat de risque d'exposition au plomb.
Sans état des risques, le locataire peut demander la résolution du bail ou une baisse du loyer. Les recommandations du DPE et le document sur le bruit n'ont qu'une valeur indicative. Le dossier peut être remis par voie électronique, sauf opposition du locataire.
Article 3-4 : la sanction pénale du bail non conforme
Refuser d'établir un bail conforme à l'article 3, refuser de délivrer une quittance ou un reçu (article 21), ou dissimuler ces obligations, est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 € d'amende.
Article 4 : les clauses interdites dans le bail Essentiel
L'article dresse la liste des clauses « réputées non écrites ». Une telle clause tombe ; le reste du bail reste valable. Sont notamment interdites les clauses qui :
- a) imposent des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
- b) imposent l'assureur du locataire ;
- c) imposent le prélèvement automatique ou des effets de commerce ;
- d) autorisent une retenue sur salaire ;
- e) rendent les locataires collectivement responsables ;
- f) font rembourser des réparations sur votre seule estimation ;
- g) prévoient la résiliation de plein droit pour un motif non autorisé ;
- h) suppriment une prestation sans contrepartie ;
- i) prévoient des amendes ou des pénalités ;
- j) interdisent les activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles ;
- k) facturent l'état des lieux hors du cas de l'article 3-2 ;
- l) prévoient une reconduction plus courte que l'article 10 ;
- m) vous exonèrent de votre responsabilité ;
- n) interdisent au locataire d'héberger quelqu'un ;
- o) exigent d'autres sommes que celles des articles 5 et 22 ;
- p) facturent relances, envoi de quittance ou frais de procédure hors dépens ;
- q) rendent le locataire automatiquement responsable des dégradations ;
- r) lui font renoncer à une indemnité pour des travaux de plus de 21 jours ;
- s) prévoient une résiliation par ordonnance de référé insusceptible d'appel ;
- t) obligent à louer des équipements.
Le prélèvement du loyerL'hébergement d'un tiersTexte officiel
Article 5 : les honoraires d'agence
Les honoraires de recherche du locataire sont à la charge exclusive du bailleur. Ceux de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d'état des lieux peuvent être partagés : la part du locataire ne dépasse pas celle du bailleur et reste plafonnée au mètre carré par décret. Ces honoraires sont mentionnés au bail, à peine de nullité. Le partage zone par zone et un calculateur sont réunis dans plafonds des honoraires d'agence.
Article 6 : la décence et les obligations du bailleur Essentiel
Vous devez louer un logement décent : sans risque pour la sécurité ou la santé, exempt de nuisibles, avec une performance énergétique minimale. En métropole, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le cas d'un logement F au 1er janvier 2028, puis E au 1er janvier 2034. Outre-mer, les seuils jouent au 1er janvier 2028 (F minimum) et au 1er janvier 2031 (E minimum).
Vous devez aussi : a) délivrer le logement en bon état ; b) assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir des vices ; c) entretenir le logement et faire les réparations autres que locatives ; d) ne pas vous opposer à ses aménagements. Une clause peut prévoir des travaux faits par le locataire et imputés sur le loyer, mais seulement si le logement est décent.
L'interdiction de louer DPE G, F, ELes réparations locativesTexte officiel
Article 6-1 : les troubles de voisinage causés par le locataire
Après une mise en demeure motivée, vous devez user des droits dont vous disposez pour faire cesser les troubles causés aux tiers par votre locataire, sauf motif légitime.
Article 6-2 : l'information sur le chauffage et l'eau chaude
Quand l'installation est individualisée, le locataire est informé de l'évaluation de sa consommation.
Article 6-3 : la facture d'eau
Le locataire reçoit au moins une fois par an la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau.
Article 7 : les obligations du locataire Essentiel
Le locataire doit :
- a) payer le loyer et les charges aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit s'il le demande ;
- b) user paisiblement du logement, y compris aux abords et dans l'ensemble immobilier ;
- c) répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit ;
- d) assurer l'entretien courant et les réparations locatives listées par décret ;
- e) laisser faire les travaux, après information préalable, et jamais le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès ;
- f) ne pas transformer le logement sans votre accord écrit ; pour une adaptation au handicap ou une rénovation énergétique, votre silence pendant 2 mois vaut accord ;
- g) s'assurer contre les risques locatifs, le justifier à la remise des clés puis chaque année à votre demande ; à défaut, après une mise en demeure d'un mois, vous pouvez l'assurer pour son compte et récupérer la prime ;
- h) respecter, dans le cas prévu par le code de l'urbanisme, l'obligation d'y établir sa résidence principale.
Les réparations locativesL'attestation d'assuranceTexte officiel
Article 7-1 : la prescription Essentiel
Toutes les actions qui découlent du bail se prescrivent par 3 ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. C'est le cas des loyers impayés. Exception : l'action du bailleur en révision du loyer se prescrit par un an après la date convenue.
Article 8 : la cession du bail et la sous-location
Toutes deux sont interdites sans votre accord écrit, qui porte aussi sur le prix. Le loyer de la sous-location, au mètre carré, ne peut pas dépasser celui du bail principal. Le sous-locataire n'a aucun droit contre vous à la fin du bail principal.
Article 8-1 : la colocation
La colocation se fait par un bail unique ou par des baux multiples. Avec des baux multiples, chaque chambre fait au moins 9 m² et 20 m³, et la somme des loyers est plafonnée. Une assurance pour le compte des colocataires, récupérable, et un forfait de charges sont possibles.
La solidarité du colocataire qui part, et de sa caution, cesse à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail ; sinon, au plus tard six mois après. L'acte de caution doit identifier le colocataire garanti, sous peine de nullité.
Article 8-2 : les violences au sein du couple
La solidarité du locataire victime prend fin le lendemain de la première présentation de son courrier au bailleur, accompagné des justificatifs prévus par la loi.
Article 9 : l'échange de logements
Deux locataires d'un même bailleur peuvent, dans certains cas, échanger leurs logements de plein droit : familles d'au moins 3 enfants, besoin d'un logement plus grand.
Article 9-1 : le conjoint ou partenaire du locataire
Vos notifications sont opposables au conjoint ou au partenaire du locataire dont l'existence ne vous a pas été signalée.
Article 9-2 : la résiliation à l'initiative du préfet
Dans le cas prévu par l'article L. 442-4-3 du code de la construction et de l'habitation, le préfet peut vous enjoindre d'engager la résiliation du bail. Sans réponse ou en cas de refus sous un mois, il peut saisir lui-même le juge.
Titre Ier, chapitre IILa durée du bail et le congé articles 10 à 15
Article 10 : la durée du bail Essentiel
Le bail dure au moins 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale au sens de l'article 13, et au moins 6 ans s'il est une personne morale. Ce sont des durées minimales : un avenant peut les allonger. Sans congé régulier (article 15), le bail est reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans, ou renouvelé.
Article 11 : le bail plus court pour un événement précis
Un bailleur personne physique qui prévoit de reprendre le logement pour une raison professionnelle ou familiale peut signer un bail d'au moins un an et de moins de 3 ans, motif écrit au bail. Il confirme l'événement au moins 2 mois avant le terme ; il peut le reporter une seule fois. À défaut, le bail est réputé conclu pour 3 ans.
Article 11-1 : la vente par lots de plus de 5 logements
Les locataires bénéficient d'une protection renforcée, avec dans certains cas une prorogation de leur bail.
Article 11-2 : la mise en copropriété d'un immeuble
Quand un immeuble d'au moins 5 logements est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés.
Article 12 : le congé du locataire
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, dans les formes et délais de l'article 15.
Article 13 : la SCI familiale et l'indivision
Une SCI constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, ainsi que des indivisaires, peuvent invoquer les articles 11 et 15, notamment pour reprendre le logement.
Article 14 : l'abandon du domicile et le décès du locataire
Le bail continue ou est transféré au conjoint, au partenaire de PACS, aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an. À défaut, il est résilié de plein droit.
Article 14-1 : le logement abandonné
Si le logement semble abandonné, vous pouvez faire mettre le locataire en demeure, par commissaire de justice, de justifier qu'il l'occupe. Sans réponse sous un mois, l'abandon est constaté. Le juge constate ensuite la résiliation et peut autoriser la vente des biens laissés sur place.
Article 14-2 : les logements des hôpitaux
Un régime spécial de résiliation s'applique aux logements de l'AP-HP, des HCL et de l'AP-HM, pour loger leurs personnels.
Article 15 : le congé Essentiel
Votre congé. Il doit reposer sur l'un de trois motifs : reprise du logement, vente, ou motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Le motif est indiqué à peine de nullité. Le préavis est de 6 mois. Une notice d'information est jointe au congé pour reprise ou pour vente. Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire pendant les 2 premiers mois du préavis ; s'il accepte, il a 2 mois pour conclure, 4 mois s'il emprunte.
Bien acheté occupé. Si le bail expire moins de 3 ans après l'achat, le congé pour vente n'est possible qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction. Si le bail expire moins de 2 ans après l'achat, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration de ces 2 ans.
Le congé du locataire. Le préavis est de 3 mois, ramené à 1 mois en zone tendue et dans les cas listés : premier emploi, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi après une perte d'emploi, état de santé, violences, RSA, AAH, attribution d'un logement social. Le locataire précise et justifie le motif au moment de l'envoi.
La forme. Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à réception. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes sont protégés : relogement obligatoire, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources sous le plafond. Un congé frauduleux expose à une amende de 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale).
Le congé du bailleurLe congé pour repriseLe congé pour venteLe locataire protégéTexte officiel
Titre Ier, chapitre IIILe loyer, les charges, les garanties et les litiges articles 16 à 25-2
Article 16 : les observatoires locaux des loyers
L'article organise la création, l'agrément et les missions des observatoires locaux des loyers.
Article 17 : la fixation du loyer de départ Essentiel
Le I définit les zones tendues : des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre et la demande sont en net déséquilibre. Un décret en fixe la liste.
Le II pose le principe : le loyer est fixé librement. Exception pour un logement classé F ou G : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Cette règle vaut partout, pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022.
Article 17-1 : la révision annuelle et la hausse pour travaux Essentiel
Le loyer ne peut être révisé chaque année que si le bail le prévoit, et dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Vous avez un an pour demander la révision ; passé ce délai, vous y renoncez pour l'année écoulée. La révision prend effet à la date de la demande, sans rétroactivité.
Une clause expresse du bail, ou un avenant, peut prévoir une hausse de loyer après des travaux d'amélioration que vous réalisez. Ni révision ni hausse pour travaux ne sont possibles pour un logement classé F ou G.
La révision du loyer avec l'IRLLe courrier de révisionTexte officiel
Article 17-2 : le loyer au renouvellement du bail Essentiel
Au renouvellement, vous ne pouvez réévaluer le loyer que s'il est manifestement sous-évalué. Vous le proposez au moins 6 mois avant le terme, dans les formes du congé, avec au moins 3 références de loyers du voisinage (6 dans certaines agglomérations de plus d'un million d'habitants). En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie, puis le juge. La hausse s'étale par tiers ou par sixièmes selon la durée du bail. Aucune hausse n'est possible pour un logement classé F ou G.
Article 18 : l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue
Dans les zones de l'article 17, un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des baux renouvelés. Le décret en vigueur s'applique aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Article 18-1 : la sortie d'un conventionnement
L'article règle la fixation du loyer à la première relocation après la fin d'une convention.
Article 20 : la commission départementale de conciliation
Elle est compétente notamment pour les litiges de loyer, de charges, d'état des lieux, de dépôt de garantie, de réparations et de décence. Elle rend son avis dans les 2 mois. L'article 19 a été abrogé et ne figure plus dans la loi.
Article 20-1 : la mise en conformité d'un logement non décent
Le locataire vous demande de mettre le logement aux normes de décence. Sans réponse ou sans accord dans les 2 mois, il peut saisir la commission de conciliation, sans y être obligé. Le juge fixe les travaux et leur délai, et peut réduire ou suspendre le loyer jusqu'à leur exécution. Des exceptions existent pour la performance énergétique en copropriété et en cas de contraintes patrimoniales. L'article s'applique aux contrats en cours (article 41-1).
Article 21 : la quittance de loyer Essentiel
Vous remettez gratuitement une quittance au locataire qui la demande, avec le détail du loyer et des charges. « Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés. » L'envoi dématérialisé suppose l'accord exprès du locataire. En cas de paiement partiel, vous délivrez un reçu.
Article 22 : le dépôt de garantie Essentiel
Il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges, et il est interdit si le loyer est payé d'avance pour plus de deux mois. Il ne produit pas d'intérêts et n'est pas révisé.
Vous le restituez dans les 2 mois de la remise des clés, ou dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, déduction faite des sommes justifiées. En copropriété, vous pouvez garder au plus 20 % jusqu'à l'approbation des comptes. En retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire ne vous a pas donné sa nouvelle adresse. Si le logement est vendu, c'est le nouveau bailleur qui restitue le dépôt.
Article 22-1 : la caution Essentiel
- Si vous êtes assuré contre les impayés, une caution est interdite à peine de nullité, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
- Un bailleur personne morale, hors SCI familiale, ne peut demander de caution que d'un organisme agréé, ou pour un étudiant non boursier.
- Vous ne pouvez pas refuser une caution parce qu'elle n'est pas de nationalité française ou ne réside pas en métropole.
- Une caution à durée indéterminée peut être résiliée ; la résiliation prend effet à l'expiration du bail en cours.
- L'acte de caution reprend le montant du loyer et sa révision, les mentions légales prévues, et la caution reçoit un exemplaire du bail, à peine de nullité.
L'acte de caution solidaireLe garant du locataireTexte officiel
Article 22-1-1 : la garantie autonome
Elle n'est possible qu'à la place du dépôt de garantie, et dans la limite d'un mois de loyer hors charges.
Article 22-2 : les pièces du dossier de location Essentiel
Un décret fixe la liste des pièces que vous pouvez exiger d'un candidat et de sa caution ; rien d'autre ne peut être demandé. Vous ne pouvez pas imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat. Demander une pièce interdite expose à une amende administrative jusqu'à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
Article 23 : les charges récupérables Essentiel
Vous pouvez récupérer, sur justificatifs, trois catégories de dépenses : les services liés à l'usage du logement, l'entretien courant et les menues réparations des parties communes (y compris le contrat d'entretien de l'ascenseur), et les taxes correspondant à des services dont le locataire profite. Un décret en fixe la liste.
Les charges sont appelées par provisions avec une régularisation annuelle. Un mois avant, vous envoyez un décompte par nature de charges ; les justificatifs restent à disposition 6 mois. Si la régularisation intervient après la fin de l'année civile qui suit, le locataire peut demander à payer par douzièmes.
Les charges récupérablesLa régularisation des chargesTexte officiel
Article 23-1 : le partage des économies de charges
Après des travaux d'économie d'énergie, vous pouvez demander une contribution fixe et non révisable, au plus égale à la moitié de l'économie estimée, pendant 15 ans maximum, pour un logement classé A à E. Elle figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance.
Article 24 : la clause résolutoire et les impayés Essentiel
Tout bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour non-versement du dépôt de garantie. Elle joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement mentionne, à peine de nullité, ce délai, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander des délais au juge. Il est signifié à la caution dans les 15 jours ; à défaut, elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard.
Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale l'impayé à la CCAPEX quand il dure depuis 2 mois consécutifs ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Le juge peut accorder jusqu'à 3 ans de délais si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant ; la clause est alors suspendue.
La procédure d'impayéLa mise en demeure d'impayéTexte officiel
Article 24-1 : l'action des associations de locataires
Un ou plusieurs locataires peuvent mandater une association siégeant à la Commission nationale de concertation. Pour la décence, les associations d'insertion ou de défense des personnes mal logées peuvent aussi agir.
Articles 25 à 25-2 : les dispositions de transition et la Polynésie française
L'article 25 maintient les décrets pris sur la loi de 1986 jusqu'à leur remplacement. Les articles 25-1 et 25-2 adaptent la loi à la Polynésie française.
Titre Ier bisLa location meublée résidence principale articles 25-3 à 25-11
Article 25-3 : les articles qui s'appliquent au meublé Essentiel
Le titre Ier bis est d'ordre public. Seuls certains articles du titre Ier s'appliquent au meublé : 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 (sauf le l), 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. Les règles de durée et de congé de la location vide (articles 10 et 15) ne s'y appliquent donc pas. Sont exclus les logements-foyers, les logements conventionnés, les logements de fonction et les locations saisonnières.
Article 25-4 : la définition du meublé
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement. La liste du mobilier est fixée par décret.
Article 25-5 : l'inventaire du mobilier
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à l'entrée et à la sortie, et joints au bail.
Article 25-6 : le dépôt de garantie en meublé
Il est limité à deux mois de loyer hors charges.
Article 25-7 : la durée du bail meublé
Le bail est écrit, selon un contrat type, pour un an au moins. Il est reconduit tacitement pour un an. Pour un étudiant, il peut être de 9 mois, sans reconduction.
Article 25-8 : le congé en meublé Essentiel
Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance, avec trois mois de préavis, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, motif indiqué à peine de nullité. Pour modifier les conditions du bail à l'échéance, vous en informez le locataire trois mois avant. Mêmes formes qu'en vide : lettre recommandée, commissaire de justice ou remise en main propre. La protection des locataires de plus de 65 ans et l'amende pour congé frauduleux s'appliquent aussi.
Article 25-9 : le loyer du meublé
Les règles de révision (article 17-1) et de renouvellement (article 17-2) s'appliquent. Une hausse de plus de 10 % au renouvellement s'étale par tiers annuels. Une majoration pour travaux ou équipements est possible par clause ou avenant.
Article 25-10 : les charges du meublé
Deux options : des provisions avec régularisation, comme l'article 23, ou un forfait fixé au bail. Le forfait n'est pas régularisé, il peut être révisé chaque année et ne doit pas être manifestement disproportionné.
Article 25-11 : la conciliation en meublé
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges du meublé : loyer, congé, état des lieux et inventaire, dépôt de garantie, charges, réparations, décence.
Titre Ier terLe bail mobilité articles 25-12 à 25-18
Article 25-12 : à qui s'adresse le bail mobilité
C'est un bail meublé consenti à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Il est d'ordre public. La commission de conciliation n'est pas compétente.
Article 25-13 : les mentions du bail mobilité
Le bail porte des mentions obligatoires, dont le motif du bail mobilité et l'interdiction du dépôt de garantie. Sans la mention « bail mobilité », sans sa durée ou sans son motif, il devient un bail meublé classique du titre Ier bis. Une clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite.
Article 25-14 : la durée du bail mobilité
De 1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible. La durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total. Un nouveau bail entre les mêmes parties relève ensuite du meublé classique.
Article 25-15 : le congé du locataire en bail mobilité
Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
Article 25-16 : le loyer du bail mobilité
Il est librement fixé et ne peut pas être révisé en cours de bail.
Article 25-17 : pas de dépôt de garantie
« Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. »
Article 25-18 : les charges du bail mobilité
Elles sont payées par un forfait, sans complément ni régularisation, qui ne doit pas être manifestement disproportionné.
Titre IIDispositions diverses articles encore en vigueur
Article 37 : l'usage professionnel
Une disposition transitoire de 1989, qui prévoyait une déclaration en préfecture dans les 3 mois.
Article 40 : les logements soumis à des règles particulières Essentiel
L'article écarte tout ou partie de la loi pour certaines catégories : HLM non conventionnés, logements relevant de la loi de 1948, logements conventionnés APL, certains logements aidés, locations temporaires des collectivités, logements à plafonds de loyers, régimes spécifiques, résidences universitaires. Si votre logement est conventionné (APL ou Anah), vérifiez cet article avant d'appliquer les règles de loyer.
Articles 41 et 41-1 : l'interprétation et l'application dans le temps
L'article 41 interprète des règles de charges de 1982 à 1986, qui n'ont plus qu'un intérêt historique. L'article 41-1 prévoit que l'article 20-1, sur la mise en conformité, s'applique aux contrats en cours.
Articles 43 à 47 : Mayotte et la Nouvelle-Calédonie
Ces articles adaptent la loi à Mayotte (article 43) et à la Nouvelle-Calédonie (articles 44 à 47). Les articles 19, 26 à 36, 38, 39 et 42 ne figurent plus dans la version consolidée.
Aucun article ne correspond. Essayez un autre mot, ou un numéro comme 22 ou 25-8.
Vide, meublé ou bail mobilité : les règles qui changent
Les trois régimes sont dans la même loi, mais ils n'obéissent pas aux mêmes articles. Les erreurs les plus courantes viennent d'une règle du vide appliquée à un meublé.
Location vide
- Durée
- 3 ans au moins, 6 ans pour une personne morale (art. 10)
- Congé du bailleur
- 6 mois de préavis, motif obligatoire (art. 15)
- Congé du locataire
- 3 mois, ou 1 mois en zone tendue et cas listés (art. 15)
- Dépôt de garantie
- 1 mois de loyer hors charges au plus (art. 22)
- Charges
- Provisions et régularisation annuelle (art. 23)
- Conciliation
- Commission compétente (art. 20)
Location meublée
- Durée
- 1 an reconduit, 9 mois pour un étudiant (art. 25-7)
- Congé du bailleur
- 3 mois de préavis, à l'échéance (art. 25-8)
- Congé du locataire
- 1 mois, à tout moment (art. 25-8)
- Dépôt de garantie
- 2 mois de loyer hors charges au plus (art. 25-6)
- Charges
- Provisions ou forfait (art. 25-10)
- Conciliation
- Commission compétente (art. 25-11)
Bail mobilité
- Durée
- 1 à 10 mois, ni renouvelé ni reconduit (art. 25-14)
- Fin du bail
- Au terme prévu, sans reconduction (art. 25-14)
- Congé du locataire
- 1 mois, à tout moment (art. 25-15)
- Dépôt de garantie
- Interdit (art. 25-17)
- Charges
- Forfait sans régularisation (art. 25-18)
- Conciliation
- Commission non compétente (art. 25-12)
Six pièges quand on lit la loi de 1989
Une numérotation trompeuse
Il n'y a plus d'article 19, ni d'articles 26 à 36. Les articles ajoutés s'écrivent avec un tiret : 3-2, 22-1, 25-8. Le meublé et le bail mobilité ne sont pas dans un autre texte, mais aux titres Ier bis et Ier ter.
Le vide appliqué au meublé
Le préavis de 6 mois (article 15) et le bail de 3 ans (article 10) ne valent pas en meublé. Ce sont les articles 25-7 et 25-8 : un an, et trois mois de préavis.
Le gel des loyers F et G
Un logement classé F ou G ne peut voir son loyer augmenter ni à la relocation (article 17), ni à la révision ou après travaux (article 17-1), ni au renouvellement (article 17-2).
La décence liée au DPE
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G en métropole n'est plus décent (article 6). Le locataire peut alors demander la mise en conformité (article 20-1).
Le dépôt après une vente
Le nouveau propriétaire restitue le dépôt de garantie même s'il ne l'a pas reçu du vendeur. Ce qu'ils ont convenu entre eux ne s'impose pas au locataire (article 22).
Un an pour la révision
Toute action liée au bail se prescrit par 3 ans (article 7-1), mais la révision du loyer oubliée ne se réclame que dans l'année, sans effet rétroactif (article 17-1).
Avant d'appliquer un article, posez-vous deux questions. Quel est le régime du bail : vide, meublé ou bail mobilité ? Et quelle est sa date de signature ou de renouvellement ? Plusieurs règles en dépendent, comme le gel des loyers des logements F et G, qui vise les contrats conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Ouvrez ensuite le texte officiel de l'article. Pour un bail neuf, partez d'un contrat de location à jour plutôt que d'un ancien modèle.
La loi appliquée sans la relire à chaque échéance
Révision du loyer, quittances, charges, courriers : les obligations de la loi de 1989 reviennent chaque année. Qalimo les prépare.
La révision, article 17-1
Qalimo récupère l'indice, calcule le nouveau loyer et génère le courrier. Une alerte vous prévient à la date anniversaire du bail : la révision n'est jamais appliquée sans vous.
Les quittances, article 21
Quittances et avis d'échéance générés automatiquement, avec le détail du loyer et des charges.
Les charges, article 23
La régularisation compare les provisions appelées et les charges réelles comptabilisées sur la période. Les courriers, pré-remplis avec le bail, partent par e-mail ou en lettre recommandée.
Loi du 6 juillet 1989 : vos questions
Que contient la loi du 6 juillet 1989 ?
La loi du 6 juillet 1989 s'applique-t-elle aux locations meublées ?
Quelle est la durée minimale d'un bail selon la loi de 1989 ?
Quel préavis pour donner congé ?
Quel montant de dépôt de garantie la loi autorise-t-elle ?
Quelles clauses sont interdites dans un bail ?
Combien de temps un bailleur a-t-il pour réclamer des loyers impayés ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, version consolidée (base LEGI de la DILA au 4 juillet 2026), lue article par article le 27 octobre 2026 ; texte officiel sur Légifrance.
- ANIL, contrats types de location (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026), à jour au 23 octobre 2026.
- ANIL, encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026).
- ADIL 36, le contrat type évolue au 1er octobre 2026.
- Service-public.fr : quittance de loyer, paiement du loyer, vente d'un logement loué.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 mai 2002 (les durées de l'article 10 sont des minima), cité par l'ANIL.
La loi de 1989 fixe les règles.
Qalimo tient les échéances.
Révision du loyer, quittances, régularisation des charges et courriers pré-remplis avec le bail. Essai de 30 jours, aucun débit pendant l'essai, satisfait ou remboursé pendant 6 mois.