L’assurance dégradation locative vaut-elle le coup pour un bailleur ?

Un parquet rayé sur toute la longueur du séjour, une porte enfoncée : ce sont ces fins de bail qui poussent les bailleurs à chercher une assurance. Ancien commissaire de justice, j’ai traité plus de 1 000 litiges locatifs, et la question qu’on me posait n’était pas « suis-je assuré ? » mais « qu’est-ce que je peux réellement récupérer ? ». La réponse dépend moins du contrat que de ce que vous pourrez prouver.

Ce que couvre une assurance dégradation locative

Le principe est posé par la loi : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (loi du 6 juillet 1989, article 7, c). L’assurance intervient quand ce que doit le locataire dépasse ce que vous pouvez retenir, ou quand il ne paie pas.

La garantie paie la remise en état des dommages immobiliers constatés à la sortie : murs, sols, portes, équipements fixés. Certains contrats ajoutent la perte de loyers pendant les travaux. Vérifiez le sort du mobilier d’un meublé : Visale, par exemple, exclut sa remise en état.

Attention à une confusion fréquente. L’assurance habitation que votre locataire doit obligatoirement souscrire couvre les risques locatifs, c’est-à-dire l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux (service-public.fr). Un trou dans une cloison ou une porte enfoncée ne relève pas de ces trois risques. C’est précisément le vide que comble une garantie dégradations.

Une option de l’assurance loyers impayés

L’ANIL présente la garantie dégradations comme une option de l’assurance loyers impayés : celle-ci peut « garantir également le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations », et les garanties varient selon les contrats. En pratique, vous achetez un ensemble, et c’est le prix de l’ensemble qu’il faut juger.

Chez Qalimo, qui est courtier, l’assurance loyers impayés co-conçue par Cautioneo inclut un volet dégradations. D’après la page de l’offre (consultée le 28 octobre 2026), il couvre les dégradations immobilières jusqu’à 10 000 € par sinistre, constatées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, avec la perte de loyers pendant les travaux dans la limite de deux mois. Seuls les documents contractuels font foi.

Franchise, plafond, vétusté : ce qui réduit l’indemnité

Trois mécanismes séparent le devis du chèque de l’assureur.

La vétusté d’abord. C’est l’usure due au temps ou à l’usage normal (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4), et elle reste à votre charge, assurance ou pas. Les contrats appliquent un abattement par année d’ancienneté de l’élément. Dans l’offre distribuée par Qalimo, il est de 6 % par an, plafonné à 50 % : une peinture refaite cinq ans avant la sortie n’est indemnisée qu’à 70 % de son coût, et au-delà de huit ans on atteint le plafond. Le calcul est détaillé dans notre guide de la grille de vétusté.

La franchise ensuite. Selon les contrats, c’est un montant fixe, ou le dépôt de garantie, qui s’impute avant toute indemnité. Dans le contrat distribué par Qalimo, la page de l’offre présente le dépôt de garantie comme franchise, déduit de la dernière quittance ; s’il n’a pas été versé au maximum légal, une franchise d’un mois de loyer hors charges (nu) ou de deux mois (meublé) s’applique, sauf bail mobilité.

Le plafond enfin, fixé par sinistre. La remise en état complète d’un logement rénové de fond en comble (sols, peintures, cuisine) peut l’approcher. Rare, mais c’est le scénario pour lequel on s’assure.

Les exclusions qui surprennent

La vétusté n’est pas la seule. Dans les conditions générales, cherchez le sort des dommages déjà notés à l’entrée, du mobilier et des travaux faits par le locataire lui-même : les contrats ne les traitent pas tous de la même façon. Certains écartent aussi des catégories entières de baux. Celui distribué par Qalimo exclut les baux commerciaux, les locations saisonnières, les sous-locations, les baux conclus avec un membre de la famille et les logements indécents ou insalubres.

Le piège que j’ai vu le plus souvent ne figure dans aucune liste d’exclusions : l’absence de preuve. Si l’état des lieux d’entrée indique « bon état » pour toute la pièce, rien ne permet de démontrer que la rayure du parquet est apparue pendant le bail.

« J’ai constaté pendant des années que l’assurance ne remplaçait pas la preuve. L’assureur indemnisait ce que l’état des lieux d’entrée permettait de démontrer, et rien de plus. »

Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice

Dépôt de garantie, caution, Visale : les alternatives à l’assurance dégradation locative

Le dépôt de garantie est le premier rempart. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en meublé (loi de 1989, articles 22 et 25-6), et vous ne pouvez y retenir que des sommes dûment justifiées. Délais et retenues sont détaillés dans notre guide de la restitution du dépôt de garantie.

La caution d’une personne physique peut couvrir les dégradations si l’acte le prévoit. Mais elle ne se cumule pas avec une assurance : un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut pas exiger de cautionnement, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Visale, la garantie gratuite d’Action Logement, couvre aussi les dégradations dans le parc privé, dans la limite de deux mensualités (loyer et charges inscrits au bail), hors remise en état du mobilier, selon l’ANIL. Elle est exclusive de toute autre garantie. Les conditions d’éligibilité figurent dans notre guide de la garantie Visale.

Alors, l’assurance dégradation locative vaut-elle le coup ?

Mon avis est net : seule, rarement ; dans une GLI que vous preniez de toute façon, souvent. Pour un studio loué nu avec un dépôt d’un mois, l’écart entre le dépôt et une remise en état courante reste modeste. Pour un logement récemment rénové, un meublé haut de gamme ou un bien dont le loyer est votre seule marge, la garantie protège contre le sinistre qui dépasse tout le reste.

Qalimo ne vend pas de miracle sur ce point. Le logiciel vous aide à produire la preuve : des états des lieux avec photos et signature électronique, que vous ressortirez le jour où il faudra justifier une retenue ou déclarer un sinistre.

Questions fréquentes

L’assurance habitation du locataire couvre-t-elle les dégradations ?

Pas les dégradations ordinaires. Elle couvre les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux. Un mur percé relève de la responsabilité du locataire, mise en jeu par une retenue sur le dépôt de garantie ou par votre garantie dégradations.

Puis-je demander un garant si j’ai une assurance dégradation locative ?

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, d’exiger un cautionnement quand le bailleur a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie des obligations locatives du locataire.

La garantie Visale couvre-t-elle les dégradations ?

Oui, dans le parc privé, dans la limite de deux mensualités de loyer et charges inscrits au bail, hors frais de remise en état du mobilier. Visale est exclusive de toute autre garantie, caution ou assurance.

L’usure normale du logement est-elle indemnisée ?

Non. La vétusté, usure due au temps ou à l’usage normal, reste à la charge du bailleur : l’assureur applique un abattement selon l’ancienneté de l’élément, et elle ne se retient pas sur le dépôt de garantie.