Fin de bail
Restitution du dépôt de garantie : délais et modèle
À la sortie du locataire, le dépôt de garantie se restitue sous un ou deux mois selon l'état des lieux. Retenues justifiées, majoration de 10 % en cas de retard : les règles et le modèle de courrier, vérifiés par un ancien huissier de justice.
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Rédigé par un ancien huissier
À jour de l'article 22 (loi de 1989)
Bail vide et meublé
Cofondateur de Qalimo. Le dépôt de garantie est la première source de litige en fin de bail. Le piège est presque toujours le même : un délai dépassé, ou des retenues sans facture. Dans les deux cas, le bailleur perd. Je vous montre les délais exacts, ce que vous pouvez retenir, et le courrier qui accompagne la restitution.
Sources : article 22 de la loi du 6 juillet 1989
modèle gratuit
Modèle gratuit courrier de restitution du dépôt 2026
Un modèle prêt à compléter, avec le dépôt initial, le détail des retenues justifiées et le solde restitué. À jour 2026, vérifié par un ancien huissier.
à jour 2026
Courrier de restitution du dépôt de garantie
Courrier de restitution du dépôt de garantie, avec ou sans retenue justifiée.
La restitution du dépôt en bref
Un ou deux mois
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de retenues. Le délai court à compter de la remise des clés.
Des retenues justifiées
Toute retenue doit s'appuyer sur des factures ou devis précis et un état des lieux comparatif. L'usure normale ne peut jamais être retenue.
10 % par mois de retard
Passé le délai, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée en retard, de plein droit.
Les délais de restitution
L'article 22 fixe deux délais, selon le résultat de l'état des lieux de sortie. Le point de départ est toujours la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire.
- Un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
- Deux mois lorsque des dégradations ou des sommes dues justifient des retenues
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution incombe au nouveau bailleur.
Ce que le bailleur peut retenir
Le dépôt sert à couvrir les sommes dues par le locataire à son départ. Toute retenue doit être justifiée : la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
- Les loyers et charges impayés au départ
- Le solde d'une régularisation de charges en attente
- Les réparations locatives justifiées par facture ou devis
- Les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie
Les retenues forfaitaires sans justificatif sont systématiquement rejetées par le juge. Une retenue se prouve par une facture acquittée ou un devis détaillé, appuyé sur l'état des lieux contradictoire. Et l'usure normale (peinture défraîchie, moquette vieillie) reste à votre charge : elle ne se retient jamais sur le dépôt.
La majoration de 10 % en cas de retard
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration est due de plein droit.
Loyer hors charges de 600 €, dépôt de 600 €, délai d'un mois. Le bailleur restitue trois mois après l'expiration du délai : la majoration est de 3 × 10 % × 600 € = 180 €, à ajouter au dépôt. Le calcul se fait par période mensuelle commencée.
La majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission, par le locataire, de l'adresse de son nouveau domicile. Le locataire a donc intérêt à communiquer sa nouvelle adresse par écrit.
Rédiger le courrier de restitution
Le courrier accompagne le chèque ou le virement. Il rappelle le montant du dépôt initial, le détail des éventuelles retenues (avec les justificatifs joints) et le solde restitué.
En cas de retenues, joignez les factures ou devis : un solde sans justificatif est contestable. Envoyez de préférence en recommandé, pour dater la restitution et prouver le respect du délai.
En cas de litige
Si le dépôt n'est pas restitué ou si les retenues sont contestées, la procédure suit trois étapes.
D'abord une mise en demeure par lettre recommandée réclamant le solde et, le cas échéant, la majoration de 10 %. Puis, en cas d'échec, la saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite. Enfin, le juge des contentieux de la protection. Toute action se prescrit par trois ans.
Qalimo calcule le solde du dépôt à partir de l'état des lieux et des sommes dues, génère le courrier de restitution et suit les délais légaux. Accompagné par un ancien huissier de justice.
Tout sur la restitution du dépôt de garantie
Les questions que les bailleurs se posent à la sortie du locataire.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois lorsque des retenues sont justifiées. Le délai court à compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire (article 22 de la loi de 1989).
Que peut retenir le bailleur sur le dépôt ?
Les loyers et charges impayés, le solde d'une régularisation de charges, les réparations locatives et les dégradations constatées. Chaque retenue doit être justifiée par une facture ou un devis précis. L'usure normale du logement ne peut jamais être retenue.
Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard, de plein droit. Pour un loyer de 600 € et trois mois de retard, la majoration atteint 180 €. Elle n'est pas due si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le délai court à partir de quand ?
À compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire, et non de la date de fin du bail. C'est la remise des clés, constatée lors de l'état des lieux de sortie, qui déclenche le décompte du délai d'un ou deux mois.
Une retenue sans facture est-elle valable ?
Non. Les retenues forfaitaires sans justificatif sont systématiquement écartées par le juge. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit produire des factures acquittées ou des devis détaillés, appuyés sur un état des lieux contradictoire.
Qui restitue le dépôt en cas de vente du logement ?
Le nouveau bailleur. En cas de vente du logement loué en cours de bail, l'article 22 prévoit que la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire. Toute convention contraire entre l'ancien et le nouveau bailleur ne produit d'effet qu'entre eux.
Quel plafond pour le dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. Le bailleur ne peut pas réclamer un nouveau dépôt en cours de bail ni en augmenter le montant au renouvellement.
Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt ?
Adressez une mise en demeure par lettre recommandée réclamant le solde et la majoration de 10 % par mois de retard. En l'absence de réponse, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection. L'action se prescrit par trois ans.