Puis-je obliger mon locataire à changer de garant en cours de bail ?

Décès, retraite qui ampute les revenus, lettre de résiliation : quand un garant sort du dossier, le réflexe du bailleur est d’exiger un remplaçant. Ancien commissaire de justice, j’ai traité plus de 1 000 litiges locatifs, et ma lecture est constante sur ce point. Un contrat signé ne se réécrit pas à la demande d’une seule partie. Ce que vous pouvez encore obtenir dépend de l’acte de cautionnement, situation par situation.

Changer de garant en cours de bail : ce que la loi permet vraiment

Le bail lie le bailleur et le locataire ; l’acte de cautionnement lie le bailleur et la caution. L’article 1193 du Code civil pose qu’un contrat ne peut être modifié que du consentement mutuel des parties. Imposer au locataire de présenter un autre garant, c’est lui ajouter une obligation qu’il n’a pas signée : il faut son accord.

La loi du 6 juillet 1989 n’offre pas de raccourci. Son article 22-1 encadre la caution demandée à la signature et ne prévoit aucun remplacement en cours de route. Une clause qui prévoirait la résiliation automatique du bail faute de nouveau garant serait réputée non écrite : l’article 4 de la même loi interdit la résiliation de plein droit pour un motif autre que l’impayé de loyer ou de charges, le dépôt de garantie non versé, le défaut d’assurance ou des troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

Le congé ne sert pas davantage de levier. Donné pour le terme du bail, il doit reposer sur une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux (article 15). Aucun texte ne range la disparition du garant parmi ces motifs, et je n’ai trouvé aucune décision publiée qui l’admette.

Le garant est décédé : ses héritiers paient le passé, pas l’avenir

Pour un acte signé depuis le 1er janvier 2022, l’article 2317 du Code civil tranche : les héritiers de la caution ne sont tenus que des dettes nées avant le décès, et toute clause contraire est réputée non écrite. Les loyers impayés antérieurs restent réclamables à la succession. Ceux qui échoient ensuite ne sont plus garantis par personne.

Un acte plus ancien reste soumis au droit d’avant la réforme. La Cour de cassation y limitait déjà l’obligation des héritiers aux dettes existant au jour du décès (Cass. civ., 10 juin 1997, n° 95-19.352, rendu pour un prêt). Le locataire, lui, ne commet aucune faute. Son bail se poursuit, sans garantie.

Garant insolvable : un risque que la loi laisse au bailleur

Le garant qui perd son emploi ou s’endette reste tenu. Son engagement survit à ses revenus ; il devient seulement moins utile, parce qu’on ne recouvre rien sur quelqu’un qui n’a rien.

Le Code civil connaît bien l’obligation de remplacer une caution devenue insolvable, mais l’article 2301 la réserve au cautionnement légal ou judiciaire, celui qu’impose une loi ou un juge. La caution d’un bail d’habitation est conventionnelle. Ce risque-là, c’est vous qui le portez, et c’est à la signature qu’il se mesure.

Caution résiliée : l’engagement court jusqu’au terme du bail en cours

Tout dépend de la durée écrite dans l’acte. Un engagement à durée déterminée ne se résilie pas avant la date prévue. Un engagement à durée indéterminée, ou sans durée, peut être résilié, mais la résiliation ne prend effet qu’au terme du contrat de location en cours (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel vous recevez la notification. Les dettes nées jusque-là restent garanties ; le bail se poursuit ensuite sans garant. Les règles de durée et de plafond de l’engagement sont détaillées dans notre guide caution simple ou solidaire.

Colocataire sortant : le seul moment où vous fixez les conditions

En colocation, le départ d’un colocataire met fin à sa solidarité et à celle de sa caution à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard 6 mois après cette date (article 8-1 de la loi de 1989). L’acte doit d’ailleurs identifier, à peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement. Le calcul de ces six mois est expliqué dans notre article sur la solidarité du colocataire sortant.

L’entrée du remplaçant passe par un avenant au bail signé par toutes les parties, vous compris. Rien ne vous oblige à le signer sans garantie : vous pouvez subordonner votre accord à la présentation d’un garant pour le nouvel entrant. Les cautions des colocataires qui restent demeurent tenues, chacune selon son acte.

Comment demander à votre locataire de changer de garant sans fragiliser le bail

La demande reste possible, à condition d’être présentée pour ce qu’elle est : une proposition. Un courrier qui expose la situation et demande si le locataire peut présenter une autre caution suffit. S’il accepte, faites signer un nouvel acte en bonne forme :

• la caution personne physique écrit elle-même la mention par laquelle elle s’engage, avec un montant maximum en chiffres et en lettres (article 2297 du Code civil) ;
• l’acte reprend le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu’ils figurent au bail ;
• il reproduit le passage de l’article 22-1 sur la résiliation de l’engagement à durée indéterminée ;
• vous remettez à la caution un exemplaire du contrat de location.

Les différents profils de garant sont comparés dans notre guide garant locataire : 3 options. Dernier verrou, souvent oublié : si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, vous ne pouvez pas exiger de caution en plus, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1). Un cautionnement demandé malgré cette interdiction est nul.

« Quand un bailleur m’interrogeait sur un garant disparu, il voulait d’abord savoir comment en exiger un autre. Je le renvoyais à l’acte qu’il avait fait signer. La réponse s’y trouvait : ce que le garant devait encore, et jusqu’à quelle date. Le bail, lui, ne donnait aucun moyen d’imposer un remplaçant. Mieux valait le savoir avant d’écrire au locataire. »

Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice

Questions fréquentes

Mon locataire peut-il changer de garant de lui-même ?

Il peut vous proposer un autre garant, mais l’acte en cours ne s’éteint pas pour autant : il prend fin à la date prévue ou, s’il est à durée indéterminée, par une résiliation qui produit effet au terme du bail en cours. Si vous acceptez le nouveau garant, rien ne vous oblige à libérer l’ancien ; si vous le libérez, faites-le par écrit.

Puis-je résilier le bail parce que le garant est décédé ?

Non. La disparition du garant ne figure pas parmi les motifs de résiliation de plein droit admis par la loi du 6 juillet 1989, et une clause du bail qui la prévoirait serait réputée non écrite (article 4). Le bail se poursuit et le locataire reste redevable du loyer.

Un garant peut-il se désister en cours de bail ?

Pas avant la date prévue s’il s’est engagé pour une durée déterminée. Engagé sans durée, il peut résilier, avec effet au terme du bail en cours ; les dettes nées avant restent garanties.

Dois-je prévenir le garant en cas d’impayé ?

Si vous faites délivrer un commandement de payer au locataire, il doit être signifié à la caution dans les 15 jours qui suivent. À défaut, la caution n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).