Caution simple ou solidaire : jusqu'où le garant de votre locataire est-il engagé ?
Une caution simple ne paie qu'après que vous avez tenté de vous faire payer par le locataire. Une caution solidaire paie dès le premier impayé. Dans les deux cas, le garant n'est tenu que dans la limite du montant et de la durée écrits dans son engagement. La différence, le plafond, la durée, la colocation, ce que la caution paie, et un calculateur du montant maximum.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Caution simple ou solidaire : la caution simple peut exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire et lui indique ses biens saisissables (le bénéfice de discussion). La caution solidaire y a renoncé : le bailleur peut lui réclamer la dette dès le premier impayé. Dans les deux cas, la caution personne physique n'est tenue que dans la limite du montant en principal et accessoires qu'elle a écrit elle-même, en chiffres et en lettres (article 2297 du code civil), et pour la durée prévue par l'acte. Si la mention ne dit pas que la caution renonce au bénéfice de discussion, elle reste une caution simple, même si l'acte s'intitule « caution solidaire ».
- Simple
- Paie après des poursuites contre le locataire, si elle l'exige.
- Solidaire
- Paie dès le premier impayé, sans poursuite préalable.
- Plafond
- Le montant écrit en lettres dans la mention, accessoires compris.
- Durée
- Fixée par l'acte ; sans durée, la caution peut résilier pour la fin du bail en cours.
Avant de m'adresser à un garant, je relisais toujours son acte de cautionnement. Le mot « solidaire » figurait souvent en gros, en titre. Mais c'était la mention signée par la caution qui décidait de tout : un montant oublié, une durée absente, une renonciation qui n'était écrite nulle part, et l'engagement sur lequel le bailleur comptait ne valait plus ce qu'il croyait. Le titre ne protège personne. La mention, si.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Caution simple ou solidaire : ce qui change au premier impayé
Le garant doit la même dette dans les deux cas. Ce qui change, c'est le moment où vous pouvez la lui réclamer, et le chemin à parcourir avant.
Caution simple
Elle garde le bénéfice de discussion.
- 1Le loyer n'est pas payé. Relance, puis commandement de payer au locataire par commissaire de justice.
- 2Copie du commandement à la caution dans les quinze jours.
- 3Si vous vous tournez vers elle, la caution peut exiger, dès vos premières poursuites, que vous saisissiez d'abord les biens du locataire qu'elle vous désigne.
- 4Elle paie ce que les poursuites contre le locataire n'ont pas permis de récupérer.
Caution solidaire
Elle a renoncé par écrit au bénéfice de discussion.
- 1Le loyer n'est pas payé. Vous pouvez écrire à la caution tout de suite, de préférence par lettre recommandée.
- 2Elle doit payer, sans pouvoir vous renvoyer vers le locataire.
- 3En cas de commandement de payer, il lui est signifié dans les quinze jours, sinon elle ne doit pas les pénalités ni les intérêts de retard.
- 4Elle peut demander des délais au juge des contentieux de la protection, puis se retourner contre le locataire.
Le mot « solidaire » ne suffit pas. La solidarité ne se présume pas (article 1310 du code civil). Depuis le 1er janvier 2022, si la caution renonce au bénéfice de discussion, sa mention doit dire qu'elle ne peut pas exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire. À défaut, elle conserve ce bénéfice (article 2297) : vous avez une caution simple.
Laquelle demander ? Pour un bailleur, la caution solidaire est presque toujours préférable : elle évite de devoir saisir les biens du locataire avant de pouvoir agir contre le garant. La caution simple n'est pas pour autant sans valeur. Elle reste tenue de la même dette, mais plus tard, et seulement pour ce que les poursuites n'ont pas permis de récupérer. Si vous avez déjà souscrit une assurance loyers impayés, vous ne pouvez exiger une caution que d'un locataire étudiant ou apprenti (article 22-1). Pour un candidat sans proche solvable, voyez les autres formes de garant et la garantie Visale.
Le montant maximum de l'engagement : en chiffres et en lettres
La loi ne fixe ni minimum ni maximum : c'est vous et le garant qui choisissez le plafond. Service-public.fr indique l'usage : loyer × 12 × durée de l'engagement. Le calculateur l'applique, avec une hypothèse de révision annuelle, et écrit le montant en lettres, qui prévaut en cas de différence.
Dans la mention, la caution écrit elle-même :dans la limite de la somme de 30 590 € (trente mille cinq cent quatre-vingt-dix euros), en principal et accessoires
Indicatif. Le calcul additionne chaque année le loyer et la provision sur charges, revalorisés de l'hypothèse de révision (l'IRL a progressé de 0,78 % sur un an au premier trimestre 2026), puis ajoute la marge choisie et arrondit à la dizaine d'euros supérieure. Le plafond couvre le principal et les accessoires : pénalités, intérêts et frais s'imputent dessus. Sources : article 2297 du code civil ; Service-public.fr, modèle d'acte de cautionnement (vérifié le 23 octobre 2025) ; ANIL, indice de référence des loyers.
Durée déterminée ou indéterminée : quand le garant peut partir
La durée de l'engagement est écrite dans l'acte. Elle décide si le garant peut résilier, et à partir de quand il ne doit plus rien pour l'avenir.
Durée déterminée
L'acte fixe une date ou une durée, par exemple la durée du bail et de deux renouvellements. Le garant ne peut pas résilier avant : il reste tenu jusqu'à cette date. L'acte peut prévoir d'autres causes de fin, comme le décès du locataire. Après la date, il ne garantit plus les dettes nouvelles.
Durée indéterminée ou non indiquée
La caution peut résilier seule son engagement, de préférence par lettre recommandée. La résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours, initial, reconduit ou renouvelé, au cours duquel vous recevez la lettre (article 22-1, dernier alinéa). Jusque-là, elle garantit tout. Si le garant se retire, voyez si vous pouvez obliger le locataire à changer de garant.
La caution reste tenue de février 2027 jusqu'au terme du bail, le 31 août 2028. Les dettes nées pendant le bail restent dues après cette date, dans la limite de trois ans pour les réclamer.
Le locataire part
L'engagement suit le bail : il s'arrête à la fin du préavis du locataire, pour les dettes à venir.
Le garant décède
Ses héritiers ne sont tenus que des dettes nées avant le décès (article 2317 du code civil). Toute clause contraire est réputée non écrite.
Le bail est modifié
Un nouveau colocataire, un avenant qui modifie le loyer : relisez l'acte. Le garant s'est engagé pour un loyer et des conditions de révision précis, recopiés dans son acte.
Mention manuscrite ou électronique : ce que l'acte doit contenir
Depuis la réforme du cautionnement, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à la mention de l'article 2297 du code civil. Ce qui compte n'est plus l'écriture à la main, mais que la caution écrive elle-même.
La mention de la caution
Elle s'engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires, en chiffres et en toutes lettres. En cas de différence, la somme en lettres l'emporte.
La renonciation, si elle est solidaire
Elle reconnaît, dans sa mention, ne pas pouvoir exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire. Sans cette phrase, elle reste une caution simple.
Le loyer et sa révision
Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au bail.
Le texte sur la résiliation
La reproduction de l'alinéa de l'article 22-1 sur la résiliation d'un engagement sans durée.
Un exemplaire du bail
Vous remettez à la caution un exemplaire du contrat de location. Gardez la preuve de cette remise.
Sur papier
La caution écrit la mention elle-même, puis signe. Une mention préimprimée, tapée par le bailleur ou recopiée par un tiers ne vaut pas : la loi exige qu'elle l'appose elle-même, à peine de nullité.
Par voie électronique
Possible depuis 2022, si le procédé garantit que la mention vient bien de la caution (article 1174 du code civil). Elle doit la saisir elle-même : un champ prérempli ne suffit pas. Voyez la signature électronique en location.
Les actes d'avant 2022
Un cautionnement signé avant le 1er janvier 2022 reste soumis aux règles de l'époque. Seules les règles d'information annuelle de la caution s'y appliquent depuis cette date.
Pour rédiger l'acte lui-même, partez du modèle d'acte de caution solidaire et faites écrire la mention par le garant. Le cautionnement d'un bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989, et non du code de la consommation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 février 2022, n° 21-12.934).
Loyers, charges, réparations, frais : tout, mais dans le plafond
La caution garantit les dettes du locataire nées du bail. Elle ne peut jamais devoir plus que le locataire, ni plus que le montant écrit dans sa mention.
Loyers impayés
Et les indemnités d'occupation si le locataire se maintient après la fin du bail, à condition que l'acte les vise.
Charges
Provisions et régularisation des charges récupérables.
Réparations locatives
Les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, après imputation du dépôt de garantie.
Intérêts et pénalités
Seulement si le commandement de payer lui a été signifié dans les quinze jours (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Frais et accessoires
Ils entrent dans le plafond : la mention fixe un montant « en principal et accessoires ».
Pas au-delà
Ni les dettes nées après la fin de son engagement, ni plus que la dette du locataire.
Pas de cumul abusif. Si vous avez souscrit une assurance des risques locatifs, une caution ne peut être demandée qu'à un étudiant ou un apprenti. Vous ne pouvez pas non plus refuser un garant parce qu'il n'est pas français ou ne réside pas en France (article 22-1).
Caution solidaire en colocation : un garant, un colocataire nommé
L'acte désigne le colocataire garanti
Quand une caution garantit un ou plusieurs colocataires, l'acte doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont le congé mettra fin à son engagement (article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989). Une caution « pour la colocation » sans nom ne tient pas.
La sortie du colocataire
Avec une clause de solidarité, le colocataire qui donne congé et sa caution restent tenus jusqu'à ce qu'un remplaçant figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Le calendrier détaillé et ce qui reste dû : le colocataire sortant et la solidarité.
Information annuelle et commandement : les dates à tenir
Le commandement de payer
Signifié au locataire, il est signifié à la caution dans les quinze jours. À défaut, elle n'est pas tenue des pénalités ni des intérêts de retard (article 24, I). Voyez le commandement de payer.
L'information annuelle
Avant le 31 mars, le créancier professionnel indique à la caution ce qui reste dû au 31 décembre et lui rappelle le terme de son engagement, ou sa faculté de résiliation s'il est sans durée (articles 2302 à 2304 du code civil). Sanction : la perte des intérêts et pénalités échus.
Le premier incident
Le créancier professionnel informe aussi la caution personne physique du premier impayé non régularisé dans le mois de l'échéance (article 2303).
Bailleur particulier : faites-le quand même. Ces deux obligations visent le créancier professionnel, et un bailleur particulier n'y est pas expressément nommé. Un courrier simple chaque début d'année, qui donne l'état du compte et rappelle la durée de l'engagement, ne coûte rien. Il évite toute discussion sur les intérêts et prévient le garant avant que la dette ne grossisse.
Prévenez le garant dès le premier impayé, par écrit, même s'il s'agit d'une caution simple. Un garant informé tôt pousse souvent le locataire à régulariser, et c'est le moyen le plus rapide de récupérer l'argent. Un garant qui découvre une dette de six mois au moment du commandement, lui, cherche d'abord une faille dans son acte. Si le loyer reste impayé, enchaînez avec la mise en demeure, puis la procédure d'impayé.
Les six erreurs qui affaiblissent la caution
Taper la mention à la place du garant
Une mention préremplie ou écrite par le bailleur ne vaut pas. La caution l'écrit ou la saisit elle-même.
Oublier la renonciation
Un acte titré « caution solidaire » dont la mention ne dit rien du bénéfice de discussion reste une caution simple.
Des chiffres et des lettres qui divergent
En cas d'écart, c'est la somme en lettres qui compte. Relisez-la avant la signature.
Ne fixer aucune durée
Sans durée, le garant peut résilier pour la fin du bail en cours. Une durée déterminée vous protège plus longtemps.
Prévenir le garant trop tard
Au-delà de quinze jours après le commandement, il ne doit plus les intérêts ni les pénalités.
Cumuler caution et assurance
Avec une assurance loyers impayés, une caution ne peut être exigée que d'un étudiant ou d'un apprenti.
Le garant prévenu à temps, le dossier au complet
Une caution se fait jouer sur des dates et des pièces. Qalimo vous les donne au bon moment.
L'impayé vu tout de suite
Loyers rapprochés avec votre compte bancaire, en lecture seule, et relances automatiques au locataire à J+3, J+8 et J+15.
Le courrier au garant
Un courrier libre pré-rempli avec les données du bail, envoyé par e-mail ou en lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces au même endroit
Bail, acte de cautionnement et justificatifs du garant rangés dans le dossier du logement. Le candidat peut aussi déposer son dossier en ligne, sur invitation.
Caution simple ou solidaire : vos questions
Quelle est la différence entre une caution simple et une caution solidaire ?
Un acte intitulé « caution solidaire » suffit-il à rendre la caution solidaire ?
La mention de la caution doit-elle encore être manuscrite ?
Jusqu'à quel montant le garant est-il engagé ?
Le garant peut-il résilier son engagement ?
Quand faut-il prévenir la caution d'un impayé ?
Que devient la caution d'un colocataire qui quitte le logement ?
Si le garant décède, ses héritiers doivent-ils payer ?
Sources
- Code civil, articles 1174, 1310, 2297, 2300, 2302 à 2306-2 et 2317, issus de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 ; ANIL, réforme du droit des sûretés.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 8-1 (VI), 22-1 et 24 (I).
- Service-public.fr, caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé (vérifié le 10 avril 2025) ; modèle d'acte de cautionnement (vérifié le 23 octobre 2025).
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 février 2022, n° 21-12.934 ; analyse de l'ANIL.
Une caution bien écrite,
c'est un impayé qui se règle vite.
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