Mobilier location meublée : votre locataire a-t-il le droit de changer les meubles ?

Le mobilier d’une location meublée ne devient pas celui du locataire, mais il en a l’usage pendant tout le bail. Entre ces deux réalités, beaucoup de bailleurs imaginent des interdits qui n’existent pas et passent à côté du seul risque sérieux, qui pèse sur eux. Ancien commissaire de justice, j’ai traité plus de 1 000 litiges locatifs. En meublé, le désaccord ne portait presque jamais sur une chaise déplacée. Il portait sur un inventaire trop vague pour prouver quoi que ce soit.

1Mobilier location meublée : un minimum légal que le bail ne peut pas réduire

Depuis le 1er septembre 2015, un logement loué meublé comme résidence principale contient au moins onze éléments, fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à -6 °C au plus, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien ménager. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 en donne l’esprit : un mobilier « en nombre et en qualité suffisants » pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement.

Cette liste est un plancher. Le décret ajoute que chaque pièce est équipée d’un mobilier conforme à sa destination, et le détail pièce par pièce figure dans notre guide de la location meublée. À mon sens, ce plancher vaut pendant toute la durée du bail, pas seulement le jour de la signature. C’est ce qui guide tout le reste.

2Déplacer, ranger, ajouter : ce que votre locataire peut faire des meubles

Le Code civil demande au locataire d’user du logement raisonnablement et suivant sa destination (article 1728). Passer la table du séjour à la cuisine, démonter un lit d’appoint, ranger une commode dans un box ou installer son propre canapé : aucun de ces gestes ne touche aux murs ni aux équipements fixes. Ce qui l’engage, c’est la restitution. Il rend le logement tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux, sauf ce qui a été dégradé par la vétusté ou la force majeure (article 1730), et l’inventaire du mobilier se refait le jour du départ.

Un meuble rangé reste sous sa responsabilité. Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732). Une armoire qui prend l’humidité dans un garde-meuble, c’est pour lui. Il ne peut pas non plus vendre, donner ou jeter un meuble du bailleur, même usé : il n’en est pas propriétaire, et l’ANIL rappelle qu’au départ il rend l’ensemble des meubles mis à sa disposition.

3Remplacement mobilier location meublée : qui paie le meuble cassé ?

Tout dépend de la cause. Si le locataire casse ou perd un élément, il le répare ou le remplace par un meuble de qualité équivalente, dans un état d’usage similaire : c’est la règle que donne l’ANIL. Il ne peut donc pas remplacer votre table en bois massif par un modèle d’entrée de gamme et considérer l’affaire réglée. S’il ne fait rien, le coût se retrouve sur le dépôt de garantie à la sortie, sur justificatif.

Si l’objet a simplement vécu, c’est l’inverse. Un réfrigérateur qui s’arrête après des années d’usage normal relève de la vétusté, que l’article 7 de la loi de 1989 et l’article 1730 du Code civil laissent hors de la charge du locataire. Le remplacement vous revient, et vite, puisque sans réfrigérateur le logement ne répond plus à la liste minimale.

Entre les deux se trouve l’entretien courant. Le décret n° 87-712 range parmi les réparations locatives l’entretien courant et les menues réparations des équipements mentionnés au contrat : réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, meubles scellés. Remplacer le joint de porte du réfrigérateur reste une menue réparation ; changer le compresseur, non. Pour chiffrer la part d’usure à la sortie, une grille de vétusté convenue dès la signature évite bien des discussions.

4Requalification en location vide : le vrai risque est de votre côté

Si le logement ne comporte pas la liste minimale, le juge des contentieux de la protection peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide (Service-public.fr, fiche F34769, vérifiée le 6 mars 2026). Les conséquences sont lourdes : bail de trois ans au lieu d’un an quand le bailleur est un particulier, congé du bailleur à six mois au lieu de trois, dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges au lieu de deux, préavis du locataire de trois mois, sauf zone tendue ou motif de préavis réduit. Côté impôts, l’administration réserve le régime de la location meublée aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 1).

Le scénario dangereux n’est pas celui qu’on croit. Le locataire qui range une chaise ne vous expose guère. Le bailleur qui, pour rendre service, reprend le micro-ondes ou les rideaux de la chambre parce que le locataire a les siens, si : c’est lui qui retire un élément du décret.

Et quand c’est le locataire qui sort de lui-même un élément obligatoire ? Je n’ai trouvé aucune décision publiée qui tranche ce cas. Votre meilleure défense reste l’inventaire d’entrée signé, qui prouve que le logement était complet le jour de la remise des clés.

5À la sortie, l’inventaire de la location meublée fait foi

L’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont établis à la remise et à la restitution des clés, dans les mêmes formes, signés par les parties et joints au bail ; ils ne peuvent être facturés en plus de l’état des lieux (article 25-5 de la loi de 1989). Ils font partie des annexes du bail propres au meublé. C’est la comparaison des deux inventaires qui fonde vos demandes : chaque meuble présent à l’entrée doit être là, dans le logement, dans l’état décrit, usure normale en moins. Un meuble resté au garde-meuble le jour de l’état des lieux de sortie est un meuble manquant.

Pour un élément manquant ou dégradé par sa faute, vous retenez sur le dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé, une somme dûment justifiée : facture, devis, prix d’un meuble équivalent. Le dépôt se rend dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, à compter de la remise des clés ; chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer mensuel hors charges. Les meubles que le locataire a apportés, il les emporte. Le plafond de deux mois et les erreurs de montant à éviter sont repris dans combien demander de dépôt de garantie.

Le logiciel d’état des lieux de Qalimo rattache les photos à chaque pièce et fait signer le document électroniquement par les deux parties : la preuve est datée par la signature, avant que la question ne se pose.

« En meublé, je ne regardais pas d’abord les murs. Je prenais l’inventaire et je comptais. Un inventaire qui disait « vaisselle » ne permettait de rien réclamer, ni de rien contester. Un inventaire qui donnait le nombre et l’état de chaque objet se vérifiait en quelques minutes, et la discussion s’arrêtait là. »

Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice

6Vos questions sur les meubles du meublé