État des lieux : la règle officielle en 2026

En quinze ans d’exercice comme commissaire de justice, j’ai dressé des centaines d’états des lieux où le locataire manquait à l’appel, parfois volontairement pour éviter de signer un constat de dégradations. Un dossier m’a marqué : un bailleur parisien, excédé, avait changé la serrure avant la date convenue pour « forcer » la présence de son locataire. Résultat, plainte pour violation de domicile et nullité de l’état des lieux unilatéral. La loi protège l’absent, pas le propriétaire pressé.

Pourquoi on ne peut pas obliger le locataire à venir à l’état des lieux

Le bail est un contrat, pas une contrainte physique. Aucune clause ne peut prévoir de pénalité automatique en cas d’absence du locataire lors de l’état des lieux, qu’il s’agisse de l’entrée ou de la sortie. L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement la procédure, mais ne confère au bailleur aucun pouvoir de contrainte. Ce que la loi organise, en revanche, c’est un recours de remplacement. Le texte prévoit expressément l’hypothèse où une partie « se trouve dans l’impossibilité » ou refuse de se présenter. Dans ce cas précis, la procédure bascule vers un professionnel assermenté.

Que faire si le locataire ne se présente pas à l’état des lieux

La marche à suivre est codifiée. Vous devez d’abord notifier au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, la date et l’heure auxquelles un commissaire de justice interviendra. Ce courrier doit parvenir au moins sept jours avant le rendez-vous fixé. Le commissaire de justice se rend ensuite sur place, seul si personne ne se présente, et dresse un constat contradictoire par défaut. Ce document a la même valeur probante qu’un état des lieux classique signé par les deux parties, dès lors que la procédure de notification a été respectée à la lettre.

La procédure par commissaire de justice en cas d’absence

Concrètement, l’intervention se déroule en trois temps. D’abord l’envoi du recommandé mentionnant précisément la date, l’heure et l’adresse. Ensuite la visite du commissaire de justice, qui photographie chaque pièce, relève les compteurs et décrit l’état des revêtements, des équipements et des éventuelles dégradations. Enfin la remise du procès-verbal aux deux parties, qui vaut état des lieux officiel. J’insiste sur un point que beaucoup de bailleurs négligent : le délai de sept jours court à compter de la réception du recommandé, pas de son envoi. Un commissaire de justice qui se présente avant l’expiration de ce délai s’expose à voir son constat contesté devant le juge des contentieux de la protection.

Qui paie les frais de commissaire de justice pour l’état des lieux

Les honoraires de ce type d’intervention sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, sauf si ce dernier refuse de payer sa part, ce qui arrive fréquemment. Le coût varie selon la taille du logement et la zone géographique, généralement entre 120 et 250 euros pour un appartement standard. Si le locataire ne règle pas sa quote-part, le bailleur peut la retenir sur le dépôt de garantie au moment de la restitution, à condition de le justifier par une copie de la facture du commissaire de justice. C’est une pratique courante et, à ma connaissance, jamais sanctionnée par les juges lorsqu’elle est correctement documentée.

Le locataire peut-il se faire représenter par un tiers ou un mandataire

Oui, et c’est même la solution la plus simple en pratique. Rien n’empêche le locataire de donner procuration à une personne de confiance, famille, ami ou agent immobilier, pour assister à sa place à l’état des lieux et signer le document. Cette procuration n’a pas besoin d’être notariée, un simple écrit daté et signé suffit généralement. Côté bailleur, la même logique s’applique : vous pouvez vous faire représenter par votre gestionnaire locatif ou par l’agence qui gère le bien. C’est d’ailleurs l’un des avantages concrets d’une gestion locative pour particuliers bien organisée, où le mandat de représentation est anticipé dès la signature du contrat de bail.

Les risques si aucun état des lieux n’est réalisé

L’absence totale d’état des lieux d’entrée fait jouer une présomption lourde contre le bailleur : le logement est réputé avoir été remis en bon état, conformément au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant le modèle type d’état des lieux. En sortie, cela revient à ne pouvoir réclamer aucune retenue sur le dépôt de garantie, même en cas de dégradations visibles. Je le dis sans détour : un bailleur qui renonce face à un locataire absent prend un risque financier bien plus grand que celui d’engager un commissaire de justice pour une centaine d’euros partagée en deux.

Scénario	Qui réalise l’état des lieux	Délai à respecter	Valeur juridique
Locataire présent	Bailleur et locataire	Aucun	Pleine valeur contradictoire
Locataire représenté par mandataire	Bailleur et mandataire signataire	Procuration écrite préalable	Pleine valeur contradictoire
Locataire absent et injoignable	Commissaire de justice seul	7 jours après notification par recommandé	Valeur équivalente, frais partagés

Sources

• Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, Légifrance
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et le complétant par un état des lieux type
• Ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice
• Service-public.fr, fiche pratique sur l’état des lieux de location