Interdiction location DPE G : bail reconduit 2025

La question revient dans presque tous les dossiers de passoire énergétique. Un logement classé G, loué depuis 2022 ou 2023, tombe-t-il sous le coup de l'interdiction dès le 1er janvier 2025, ou seulement plus tard ? La réponse engage le loyer, la validité de la location et parfois une procédure. Et elle n'a rien d'évident, parce que la loi Climat et Résilience a fixé une date d'entrée en vigueur sans dire ce qu'elle faisait des contrats déjà signés.

En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai vu des bailleurs paniquer début 2025 en pensant leur bien aussitôt illouable, et des locataires croire qu'ils pouvaient cesser de payer du jour au lendemain. Les deux se trompaient. La vérité juridique est plus précise, et elle tient en un mot : la reconduction. Voici ce que disent les textes, la réponse du Gouvernement et les premiers juges, puis comment l'appliquer à votre bail, date par date.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement décent doit afficher une classe comprise entre A et F. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le prévoit expressément, et le décret du 30 janvier 2002 reprend ce seuil à son article 3 bis. Traduction concrète : un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique en France métropolitaine.

Ce seuil n'est que la première marche d'un calendrier plus large. Le G est visé depuis 2025, le F le sera en 2028, le E en 2034. Pour le détail de ces échéances, notre calendrier des interdictions de location liées au DPE reprend chaque date. La difficulté n'est donc pas de savoir que le G est concerné, mais de savoir quand il le devient pour un bail déjà en cours.

C'est tout le nœud du problème. L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui modifie la loi de 1989, se contente d'indiquer que ses dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2025. Il ne dit nulle part qu'elles ne visent que les baux conclus, renouvelés ou reconduits après cette date. Cette absence de disposition transitoire a créé un vide, et le vide juridique se comble toujours par les principes généraux.

Le principe applicable, c'est l'article 2 du Code civil : la loi nouvelle ne rétroagit pas, et en matière de contrat, la loi ancienne survit pour les situations en cours, sous réserve des règles d'ordre public. Un bail signé en 2022 reste donc régi par les conditions de 2022, jusqu'au moment où il se renouvelle. Et ce moment, pour une location vide consentie par un particulier, arrive par le jeu de l'article 10 de la loi de 1989 : faute de congé, le bail est tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans.

Mettons les trois textes bout à bout. Le seuil de décence (classe A à F) s'applique depuis 2025. La loi ancienne survit pour les baux en cours, faute de disposition transitoire. La reconduction tacite fait naître une nouvelle période contractuelle soumise à la loi en vigueur ce jour-là. La conclusion s'impose : pour un bail signé avant 2025, le logement G bascule en non-décence à la date de sa première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2025, pas avant.

Cette lecture n'est pas une construction d'auteur. Le sénateur Hervé Maurey a posé exactement cette question au Gouvernement : un logement G loué avant 2025 est-il immédiatement non décent, ou seulement à l'échéance du bail ? La réponse du ministère chargé du Logement, publiée au Journal officiel du Sénat le 17 juillet 2025, est sans ambiguïté.

Le ministère ajoute que les nouvelles exigences valent pour les baux nouvellement conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chacune des dates du calendrier. Vous pouvez lire la réponse officielle sur le site du Sénat. Une précision d'honnêteté s'impose : une réponse ministérielle éclaire la position du Gouvernement, elle n'a pas la force d'une loi ni d'un arrêt de la Cour de cassation. D'où l'intérêt de regarder ce que les juges en ont fait.

Les premiers tribunaux saisis ont retenu la même logique. Trois décisions méritent d'être citées, car elles traitent frontalement de l'articulation entre un bail ancien et le nouveau seuil.

Le tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025 (RG n° 24/04983, affaire SCI Les Gentianes), juge que le locataire ne peut invoquer les nouvelles règles de décence qu'à partir de la reconduction intervenant après le 1er janvier 2025. Le bail ayant été reconduit le 1er mars 2024, le juge fixe la prochaine échéance pertinente au 1er mars 2027. Le même tribunal, le 31 juillet 2025 (RG n° 24/05909), retient que les exigences de performance s'appliqueront à la prochaine reconduction tacite, prévue le 7 janvier 2026, et ordonne une expertise, la classe du logement étant contestée.

À Versailles, le 22 mai 2025 (RG n° 24/00886), le tribunal juge un bail ayant pris effet le 1er septembre 2022 sur un logement G et applique le principe de survie de la loi ancienne, faute de disposition transitoire imposant le nouveau seuil aux contrats en cours. À mon sens, les deux décisions parisiennes sont les plus solides sur la reconduction tacite. Mais restons lucides : ce sont des jugements de première instance, pas une jurisprudence de principe de la Cour de cassation.

Voici comment lire votre situation, pour une location vide en métropole consentie par un bailleur personne physique, avec des baux de trois ans reconduits sans échéance particulière.

Il faut distinguer deux choses que l'on confond souvent : la non-décence et la validité du bail. Un contrat ne devient pas nul parce que le logement est classé G. Le bail continue, le locataire reste en place, et le loyer reste dû.

Certaines situations échappent d'ailleurs à l'obligation de travaux, que détaille notre article sur les exceptions à l'interdiction de location des passoires énergétiques. Le vrai risque, pour le bailleur, est financier et judiciaire, pas la perte immédiate du contrat.

Trois réflexes, dans l'ordre, avant toute décision.

Repérez d'abord la date exacte de votre dernière reconduction : c'est elle, et non la date de la loi, qui fixe le moment où le critère devient opposable. Posez-vous ensuite la vraie question patrimoniale, bien avant l'échéance : travaux de rénovation, vente, ou changement d'usage. Si vous envisagez de reprendre le logement, anticipez le congé, dont les conditions pour un bien classé G sont particulières et que nous traitons dans notre article sur le congé pour un logement classé G. Gardez enfin une trace écrite de votre DPE et de la chronologie du bail : en cas de litige, c'est la date de reconduction qui fera la décision, et c'est à vous de pouvoir la prouver.

Une dernière réserve, parce qu'elle est honnête. Toute cette analyse repose sur une réponse ministérielle, des jugements de première instance et une lecture des textes qui fait consensus, mais aucun arrêt de la Cour de cassation n'est encore venu la graver dans le marbre. La position est solide, elle n'est pas définitive. Pour un dossier destiné à être opposé à un locataire, je m'appuierais sur la réponse ministérielle du 17 juillet 2025 et sur le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 juin 2025, les deux références les plus directement adaptées.